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Eigentumswohnung. Verzug der Fertigstellung durch Bauträger. Schadensersatz sichern.

30.01.2015 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Ich habe im Jahr 2012 einen Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen. Darin wurde die bezugsfertige Fertigstellung zum 31.12.2014 festgehalten. Die Formullierung ist:

"Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis spätestens 31.12.2014
bezugsfertig und bis spätestens 30.09.2014. vollständig fertig zu stellen."

Ein Schadensersatz wurde im Vertrag nicht festgelegt.

Am 18.11.2013 wurde eine verstpätete Bezugsfertigkeit zum 31.12.2014 angekündigt. Die Formulierung war:

"aufgrund des vorgezeichneten Kaufvertrages über die Wohnungseinheit Nr.xx im Objekt xxxx, Berlin sind wir verpflichtet, die Wohnung bis zum 31.3.2014 fertigzustellen und zu übergeben.

Leider hat sich aus Gründen, die wir nicht zu vertreten haben der Beginn der Bauarbeiten verzögert, weil das örtliche Umweltamt nach der Erstellung der Baugenehmigung an uns gewandt und eine Untersuchung des Bodens auf Altlasten angeordnet hat. Diese sehr aufwändige Untersuchung verlief ohne Befund. Die Fortsetzung der Bauarbeiten durfte erst nach der Bestätigung des Ergebnisses durch das Umweltamt erfolgen.
Aufgrund dessen wird sich die Bezugsfertigstellung auf den 31.12.2014 und die Gesamtfertigstellung auf den 30.04.2015 verschieben.
Wir bedauern diese, durch und nicht verschuldete, Verzögerung sehr."

Die Bodenuntersuchung kann ich nicht als "höhere Gewalt" anerkennen. Auf dem Nachbargrundstsück ist 1994 bei Bauarbeiten eine Bombe explodiert. Deshalb war absehbar, daß eine Bodenuntersuchung gemacht werden muß. Man hätte sich beim Umweltamt vorher erkundigen und absichern müssen. Ich zweifle auch sehr, daran, daß sich damit die ganzen 9 Monate erklären lassen. Ich erkenne als Gründe eher:
1. die Maschinen wurden noch auf einer anderen Baustelle des Bauträgers benötigt. Jedenfalls passierte in den ersten 3 Monaten gar nichts.
2. Die Ausführung der zwei Gebäudeteile wurde umgeplant. Statt beide gleichzeitig hochzuziehen, wurde erst hinten und dann vorne gebaut. Hinten war schon einige Monate eher fertig.

Damals hatte ich den Bauträger nicht noch mal extra in Verzug gesetzt, da ich gelesen habe, daß bei einem vertraglich fixierten Termin automatisch Verzug eintritt. Möglicherweise war das ein Fehler. Hätte ich das machen müssen?

Gestern hatte ich die Abnahme der Wohung und der Bauträger weigert sich, den Verzug in das Protokoll aufzunehmen. Seine Formulierung:

"Ihrer Bitte, den 9-monatigen Verzug mit in das Protokoll zu schreiben, konnte ich nicht nachkommen. Sie erhielten hierzu mit Schreiben vom 18.11.2013 (Anlage 1), aus dem der unverschuldete Verzug unsererseits hervorgeht. Des Weiteren eine Mail Ihrerseits vom 30.11.14 (Anlage 2), in der Sie den Abnahmetermin im Januar 2015 vorschlagen."

Folgende Fragen ergebensich daraus:
1. welche Formulierung gehört ins Abnahmeprotokoll, damit der Anspruch erhalten bleibt und wie kriege ich den Bauträger dazu, das zu tun?
2. Wie geht man danach weiter vor? Den Anspruch beziffern und schriftlich einfordern?
3. Sollte ich mir sofort einen Anwahlt nehmen oder erst, wenn der Bauträger sich weiterhin weigert?
4. Warum bezieht sich der Bauträger auf meinen Terminvorschlag für die Abnahme? Da waren doch schon 8 Monate Verspätung aufgelaufen und einen Abnahmetermin muß man auch dann noch vereinbaren. Schließlich ist auch dann noch eine Abnahme nötig.

Mein Schaden besteht in den Kosten für 9 Monate Kaltmiete in der alten Wohnung und 9 Monate Bereitstellungszinsen für den Kredit. Oder soll ich direkt eine fiktive Vergleichmiete für die neue Wohnung verlangen und evtl. die Kaltmiete für die alte Wohnung noch obendrauf?

Soll ich diesen Schadensersatz jetzt sofort einfordern? Oder noch mal schriftlich in Verzug setzen?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst gehe ich davon aus, dass Ihre Angabe am Anfang Ihrer Darstellung, die Bezugsfertigkeit solle zum 31. Dezember 2014 erfolgen, ein Schreibfehler ist und dass es März 2013 heißen muss. Sonst macht der Sachverhalt ja keinen Sinn.

Die Bezugsfertigkeit ist ein fixer Termin. Die Gegenseite könnte sich nur entlasten, wenn tatsächlich ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn trotz entsprechender Anstrengungen der eigentlich vereinbarte Fertigstellungstermin nicht mehr zu halten war. Man muss dann, wenn solche eventuell nicht eingeplanten Ereignisse auftreten, eben umorganisieren und sich sozusagen etwas mehr anstrengen um den Termin noch zu halten. Dass es trotzdem nicht gehen konnte, muss die Gegenseite darlegen und beweisen. Ich wage die Prognose, dass das schwierig ist.

Wenn die Gegenseite schon selbst ankündigt, dass der eigentliche Termin nicht zu halten ist, muss keine Abmahnung mehr erfolgen. Erklärt der zur Leistung verpflichtete Teil, nicht fristgerecht leisten zu wollen oder zu können, muss ich nicht mehr mahnen, das wäre eine sinnlose Förmelei.

In das Abnahmeprotokoll muss sicherlich nicht ein Anerkenntnis der Gegenseite aufgenommen werden, dass man verspätet ist. Die Abnahme ist die Prüfung und Bescheinigung, dass das Objekt selbst im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt ist. Kleinere Mängel hindern die Abnahme nicht. Ob zeitlich vertragsgerecht hergestellt ist, wird in einer Abnahme eigentlich auch gar nicht geprüft. Sie sollten in das Protokoll einfach aufnehmen, dass Sie sich Ansprüche auf Schadenersatz wegen der Verspätung vorbehalten. Dagegen kann der Bauträger auch nichts einwenden. Wenn das nicht mit aufgenommen wird, dann sollten Sie das unter Zeugen erklären bevor Sie etwas unterschreiben.

Die Verspätung kann sicherlich nicht damit entschuldigt werden, dass Sie einen Termin zur Abnahme im Januar 2015 vorgeschlagen haben. Der Termin zur Abnahme muss, wie Sie richtig schreiben, sowieso stattfinden und ist eben die Prüfung, ob technisch und von der sonstigen Ausführung alles in Ordnung ist. Es geht ja auch nicht um die Tage ab dem 1. Januar, sondern um ein dreiviertel Jahr. Außerdem hätte die Gegenseite selbst einen früheren Termin anbieten können, wenn man denn früher fertig gewesen wäre.

Ihr Schaden besteht in den Bereitstellungszinsen und in der Kaltmiete. Sie können nicht eine fiktive Miete ansetzen und die Kaltmiete verlangen. Entweder wollten Sie das Objekt vermieten. Dann können Sie den entgangenen Gewinn, nämlich die entgangene Miete verlangen oder Sie wollen selbst einziehen, dann können Sie die nutzlosen Aufwendungen für die noch notwendige längere Miete geltend machen.

Das weitere Vorgehen sieht so aus, dass Sie zunächst selbst Ihren Schadenersatz beziffern und schriftlich einfordern sollten. Dazu setzen Sie eine Frist zur Zahlung. Weigert sich der Bauträger, dann sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen. Auf diesem Weg können Sie dann die entstehenden Anwaltskosten für eine außergerichtliche Tätigkeit als Verzugsschaden mit ersetzt bekommen. Schalten Sie den Anwalt gleich ein, also noch bevor die Gegenseite in Verzug ist mit der Zahlung, erhalten Sie die außergerichtlichen Kosten nicht erstattet, sondern müssen diese selbst tragen.

Nachfrage vom Fragesteller 30.01.2015 | 13:39

Vielen Dank für Ihre Antwort. Der 31. Dezember 2014 war tatsächlich ein Schreibfehler. Korrekt wäre 13.3.2014, woraus sich bis 31.12.2014 9 Monate Verzug ergeben.

Als Schadensersatz wäre eine entgangene Miete mindestens doppelt so viel wie die die Kaltmiete der alten Wohnung. Kan man verhandlungstaktisch deshalb erstmal die teurere Variante ansetzen, obwohl ich selber einziehen will?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2015 | 16:52

Auch im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung gilt, dass der Vortrag wahrheitsgemäß sein muss. Sie können nicht der Gegenseite etwas Vorspiegeln, was nie bestanden hat. Wenn definitiv klar war und das vielleicht auch nach außen kommuniziert wurde, dass Sie selbst einziehen wollen, dann wäre ein anderslautender Vortrag mit dem Risiko verbunden, dass das als Betrug gewertet wird.

Wenn es unklar gewesen ist und Sie sich erst noch zu gegebener Zeit entscheiden wollten, ob Sie vermieten oder selbst nutzen, dann dürfen Sie, wenn Sie vorhaben zu vermieten, den entgangenen Gewinn auch geltend machen. Wenn Sie dann aber später doch selbst einziehen, dann birgt das wieder das Risiko, dass Ihnen Betrug vorgeworfen wird. Verhandlungstaktik hat also ihre Grenzen.

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