Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst gehe ich davon aus, dass Ihre Angabe am Anfang Ihrer Darstellung, die Bezugsfertigkeit solle zum 31. Dezember 2014 erfolgen, ein Schreibfehler ist und dass es März 2013 heißen muss. Sonst macht der Sachverhalt ja keinen Sinn.
Die Bezugsfertigkeit ist ein fixer Termin. Die Gegenseite könnte sich nur entlasten, wenn tatsächlich ein Fall höherer Gewalt vorliegt und wenn trotz entsprechender Anstrengungen der eigentlich vereinbarte Fertigstellungstermin nicht mehr zu halten war. Man muss dann, wenn solche eventuell nicht eingeplanten Ereignisse auftreten, eben umorganisieren und sich sozusagen etwas mehr anstrengen um den Termin noch zu halten. Dass es trotzdem nicht gehen konnte, muss die Gegenseite darlegen und beweisen. Ich wage die Prognose, dass das schwierig ist.
Wenn die Gegenseite schon selbst ankündigt, dass der eigentliche Termin nicht zu halten ist, muss keine Abmahnung mehr erfolgen. Erklärt der zur Leistung verpflichtete Teil, nicht fristgerecht leisten zu wollen oder zu können, muss ich nicht mehr mahnen, das wäre eine sinnlose Förmelei.
In das Abnahmeprotokoll muss sicherlich nicht ein Anerkenntnis der Gegenseite aufgenommen werden, dass man verspätet ist. Die Abnahme ist die Prüfung und Bescheinigung, dass das Objekt selbst im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt ist. Kleinere Mängel hindern die Abnahme nicht. Ob zeitlich vertragsgerecht hergestellt ist, wird in einer Abnahme eigentlich auch gar nicht geprüft. Sie sollten in das Protokoll einfach aufnehmen, dass Sie sich Ansprüche auf Schadenersatz wegen der Verspätung vorbehalten. Dagegen kann der Bauträger auch nichts einwenden. Wenn das nicht mit aufgenommen wird, dann sollten Sie das unter Zeugen erklären bevor Sie etwas unterschreiben.
Die Verspätung kann sicherlich nicht damit entschuldigt werden, dass Sie einen Termin zur Abnahme im Januar 2015 vorgeschlagen haben. Der Termin zur Abnahme muss, wie Sie richtig schreiben, sowieso stattfinden und ist eben die Prüfung, ob technisch und von der sonstigen Ausführung alles in Ordnung ist. Es geht ja auch nicht um die Tage ab dem 1. Januar, sondern um ein dreiviertel Jahr. Außerdem hätte die Gegenseite selbst einen früheren Termin anbieten können, wenn man denn früher fertig gewesen wäre.
Ihr Schaden besteht in den Bereitstellungszinsen und in der Kaltmiete. Sie können nicht eine fiktive Miete ansetzen und die Kaltmiete verlangen. Entweder wollten Sie das Objekt vermieten. Dann können Sie den entgangenen Gewinn, nämlich die entgangene Miete verlangen oder Sie wollen selbst einziehen, dann können Sie die nutzlosen Aufwendungen für die noch notwendige längere Miete geltend machen.
Das weitere Vorgehen sieht so aus, dass Sie zunächst selbst Ihren Schadenersatz beziffern und schriftlich einfordern sollten. Dazu setzen Sie eine Frist zur Zahlung. Weigert sich der Bauträger, dann sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen. Auf diesem Weg können Sie dann die entstehenden Anwaltskosten für eine außergerichtliche Tätigkeit als Verzugsschaden mit ersetzt bekommen. Schalten Sie den Anwalt gleich ein, also noch bevor die Gegenseite in Verzug ist mit der Zahlung, erhalten Sie die außergerichtlichen Kosten nicht erstattet, sondern müssen diese selbst tragen.
Antwort
vonRechtsanwalt Jörg Klepsch
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Rechtsanwalt Jörg Klepsch
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Familienrecht
Vielen Dank für Ihre Antwort. Der 31. Dezember 2014 war tatsächlich ein Schreibfehler. Korrekt wäre 13.3.2014, woraus sich bis 31.12.2014 9 Monate Verzug ergeben.
Als Schadensersatz wäre eine entgangene Miete mindestens doppelt so viel wie die die Kaltmiete der alten Wohnung. Kan man verhandlungstaktisch deshalb erstmal die teurere Variante ansetzen, obwohl ich selber einziehen will?
Auch im Rahmen einer zivilrechtlichen Auseinandersetzung gilt, dass der Vortrag wahrheitsgemäß sein muss. Sie können nicht der Gegenseite etwas Vorspiegeln, was nie bestanden hat. Wenn definitiv klar war und das vielleicht auch nach außen kommuniziert wurde, dass Sie selbst einziehen wollen, dann wäre ein anderslautender Vortrag mit dem Risiko verbunden, dass das als Betrug gewertet wird.
Wenn es unklar gewesen ist und Sie sich erst noch zu gegebener Zeit entscheiden wollten, ob Sie vermieten oder selbst nutzen, dann dürfen Sie, wenn Sie vorhaben zu vermieten, den entgangenen Gewinn auch geltend machen. Wenn Sie dann aber später doch selbst einziehen, dann birgt das wieder das Risiko, dass Ihnen Betrug vorgeworfen wird. Verhandlungstaktik hat also ihre Grenzen.
