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Schadensersatz wegen nichtverkauftem Grundstück


26.07.2005 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Hierzu noch eine Frage:

sofern A dem Interessenten B erklärt, er habe sich noch nicht entschieden, ob er ihm sein Grundstück verkauft. In Wirklichkeit hat sich A aber längst gegenüber C verpflichtet sein Grundstück nicht an B zu verkaufen.

Ist es in solchen Fällen auszuschließen, dass B gegen A Schadensersatzansprüche geltend machen könnte??


§ 311 b Absatz 1 Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bestimmt, dass ein Vertrag mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.

Frage:

wenn A dem B mündlich oder schriftlich (jedenfalls nicht notariell berkundet) zusichert sein Grundstück an ihn (also an den B) zu verkaufen und sich dann nicht daran hält, sondern dass Grundstück an C verkauft, könnte es ja sein das B, weil er auf die - nicht formgerechte Zusage - des A vertraut hat, ja einen Schaden erleidet, weil er zuvor sein Verhalten (und ggf. finanzielle Aufwendungen hatte) darauf eingerichtet hat, dass A ihm das Grundstück verkauft.

Ist es in einem solchen Fall generell auszuschließen, dass B Schadensersatzforderungen gegenüber A geltend macht, weil sich dieser nicht an seine Aussage gehalten hat. Allerdings könnte man ja argumentieren, dass B ja selber schuld ist, er hätte sich die Zusage des A ja in notarieller (notarielle Beurkundung) Form geben lassen können?

Wie ist das rechtlich einzuordnen? sind Schadensersatzansprüche denkbar oder undenkbar?

AntwortBetreff: >§ 311 b Absatz 1 BGB
05.07.2005 20:29:43
von Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann
www.anwaltskanzlei-hellmann.de Kontaktdaten auf 123recht.net
Herrenhäuser Str. 38, 30938 Burgwedel, 05139 9703334, Fax: 05139 9703335
Hans-Christoph Hellmann, Burgwedel, beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Familienrecht, Verkehrsrecht, hat Interessensschwerpunkte: Miet und Pachtrecht, Erbrecht, Vertragsrecht.

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir mitgeteilten Informationen beantworten möchte.

Generell auszuschließen sind entsprechende Schadensersatzforderungen nicht. Gegebenenfalls hat der Vertragspartner bei Formnichtigkeit einen Anspruch aus culpa in contrahendo (Agrdl. mE.:§§ 280 I i.V.m. 311 Abs. 2 BGB), vgl. Palandt, BGB,64. Aufl., § 311b, Rn. 45, § 311, Rn.58).

Voraussetzung dafür ist aber, dass der Kaufvertrag wegen des Verschuldens des Verkäufers formnichtig ist. In diesem Fall kann der Käufer als Schadensersatz den Kaufpreis eines gleichwertigen Grundstücks verlangen, beziehungsweise Ersatz des Vertrauensschadens (Palandt, a.a.O).

Zu einer genauen Rechtsfolgenbestimmung müssten die dort zitierten Urteile des BGH analysiert werden, was im Rahmen dieser knappen Anfrage nicht möglich ist. Meines Erachtens jedoch dürfte es am Verschulden des Verkäufers fehlen, wenn beiden Parteien von Anfang an klar war, dass die Formvorschriften hier nicht gewahrt sind. Jedenfalls dürfte, wenn man ein Verschulden des Verkäufers annimmt, ein gleich zu bewertendes Mitverschulden des Käufers die Haftung auf Null reduzieren. (zumindest was das Erfüllungsinteresse angeht).

Eine Haftung für den Vertrauensschaden halte ich (aus Wertungsgesichtspunkten) allerdings für angemessen, aber ohne eine genaue Lektüre der im Palandt zitierten Urteile lässt sich dies (vermutlich im Verschulden zu suchende Problem) nicht vertieft lösen.

Ich hoffe, Ihnen (für die Hausarbeit) weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de

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Guten Abend,

wie in jeder guten Antwort: es kommt drauf an.

Selbstverständlich ist hier Ausgangspunkt wieder die Wertung des § 311 b BGB, der ja gerade auch mit der speziellen Formbedürftigkeit vor einer übereilt eingegangenen Verpflichtung schützen will.

Insoweit kann sich der A ja durch die mündliche Erklärung nicht wirksam verpflichten. Allerdings -insoweit kann ich auf die vom Kollegen Hellmann zitierten Urteile verweisen- spielen Wertungsgesichtspunkte eine wesentliche Rolle. Wenn A erkennbar ist, daß B auf seine Erklärung vertraut, obgleich A weiß, daß diese Erklärung formunwirksam ist, halte ich einen Schadensersatzanspruch für gegeben. Zu ersetzen wäre dann der konkrete Vertrauensschaden.

Ich hoffe,ich habe Ihnen auch diesmal weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2005 | 19:38

Liegt der Fall hier nicht anders? B hat ja nur die (nicht wahrheitsgemäße) Aussage von A, er habe sich noch nicht entschieden, ihm sein Grundstück zu verkaufen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2005 | 19:45

Guten Abend,

sofern B -für A erkennbar- auf dessen nicht wahrheitsgemäße Aussage vertraut und daraufhin Dispositionen trifft, habe ich keinen Zweifel, daß sich A auch in dieser Konstellation schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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