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Sanierung einer vermieteten Immobilie


22.07.2007 22:49 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Schweizer



Sehr geehrte RAe,

ich bin seit 12/02 Eigentümerin einer vermieteten ETW. Per Ende 09/07 hat mein derzeitiger Mieter gekündigt.

Die Wohnung befindet sich in einem desolaten Zustand. Das Bad, die Küche müssen neu gemacht werden, sowie Fenster und Türen getauscht. Heizungsrohre sollen unterputz verlegt werden.

Da ich mit erheblichen Kosten für die o.g. Arbeiten rechne, möchte ich das Vorhaben über ein Förderdarlehn der KfW finanzieren. (Sanierungskosten ca. 15.000 EUR)

Für meine Kalkulation ist nun von Interesse zu wissen, kann ich alle Kosten, die ich nach Auszug meines derzeitigen Mieters investieren muss in der Est 2007 direkt voll geltend machen ? Ich beabsichtige die Wohnung im Anschluß an die Sanierung wieder fremd zu vermieten und endlich eine angemessene Miete für das Objekt zu erzielen. (derzeitige Finanzierungsunterdeckung)

Gibt es eine Auflistung was Herstellungskosten und was Instandhaltungskosten sind ? Denn wenn mein Infostand richtig ist, sind nur Instandhaltungskosten komplett absetzbar ?

Wenn ich bei einem Steuersatz von 50% liege, bedeutet das dann bei voller Abzugsfähigkeit, das sich mein zu versteuerndes Gehalt um 7500 EUR mindert, oder das ich 7500 EUR der Investitionssumme in Höhe von 15000 EUR zurückerhalte ? Kann ich auch die Zinsen den Förderdarlehn steuerlich als Kosten geltend machen ?

Kann man den Betrag vorab ermitteln, der erstattet wird ?

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen,
die Anfragende

Sollte der von mir angegebene Betrag eine Bearbeitung nicht ermöglichen, so bitte ich um RR.

-- Einsatz geändert am 24.07.2007 19:26:13
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1.)

Betragen die Aufwendungen für die EINZELNE SANIERUNGSMAßNAHME nicht mehr als 4.000,00 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), ist dieser Aufwand STETS als Erhaltungsaufwand zu behandeln und dementsprechend in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR).
Wird diese Grenze überschritten, kommt es darauf an, ob die Aufwendungen zu einer WESENTLICHEN VERBESSERUNG des ursprünglichen Zustandes der Immobilie führen.
Ist dies der Fall, ist von Herstellungskosten auszugehen, die Sie nur zusammen mit dem Gebäude abschreiben können.
Von einer wesentlichen Verbesserung ist dann auszugehen, wenn umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in DREI der vier für den Gebäudewert wesentlichen Bereiche Heizungserneuerung, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenstereinbau in einem zeitlichen Zusammenhang durchgeführt werden. Die Finanzverwaltung geht dabei von einem Fünfjahreszeitraum aus (BMF v. 18.07.2003, BStBl 2003 I S. 386 – Tz. 31).
Führen Sie deshalb nach Möglichkeit nie mehr als zwei dieser Maßnahmen gleichzeitig bzw. in einem zeitlichen Zusammenhang durch. Dann können Sie Ihre Aufwendungen sofort als Betriebsausgabe abziehen.

Das BMF-Schreiben vom 18.07.2003 können Sie unter dem Link

http://www.bundesfinanzministerium.de/cln_03/nn_462/DE/Aktuelles/BMF__Schreiben/Veroffentlichungen__zu__Steuerarten/einkommensteuer/075,templateId=raw,property=publicationFile.pdf

abrufen. Es enthält auch weitere Hinweise zur Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.

2.)

Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Herstellungskosten, sind ab dem Jahr der Bewilligung die Gebäudeabschreibung nach den um den Zuschuss verminderten Herstellungskosten zu berechnen.
Handelt es sich dagegen um Erhaltungsaufwendungen sind diese nur vermindert um den Zuschuss als Werbungskosten abziehbar.
Die Zinsen sind als Finanzierungskosten als Werbungskosten abzugsfähig.

3.)

Bei einem unterstellten Steuersatz von 50 % bedeutet dies bei unterstellter voller Abzugsfähigkeit, dass sich Ihr sog. zu versteuerndes Einkommen um 7.500,00 € mindert. Dadurch mindert sich auch die entsprechende Steuerbelastung.
Dieser Betrag kann jedoch vorab nicht ermittelt werden, da die Steuerbelastung nicht gleichmäßig, sondern progressiv ansteigt und deshalb z. B. auch von der Höhe der übrigen Einkünfte abhängt. Dies müsste separat errechnet werden. Gerne bin ich Ihnen dabei im Rahmen eines Mandats behilflich.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und weise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.
Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen
RA, Dipl.-Fw. Schweizer

E-Mail: reinhard.schweizer@gmx.net

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, sodass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2007 | 09:31

Sehr geehrter Herr Schweitzer,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Die Kostenvoranschläge, die mir derzeit vorliegen belaufen sich für die Fenster auf 7000 EUR inkl. Mwst (die Fenster werden von 1-fach Verglasung zu wärmedämmendem Isolierglas umgerüstet) und für das Bad auf 6000 EUR inkl. Mwst. (Ersatz für vorhandenes Waschbecken, WC und Wanne, inkl. neuer Fliessen und Wasserzuleitungen).

Kann man beim Finanzamt im Vorfeld die Einstufung der Arbeiten klären ?

Ich bin nun ziemlich unsicher, da auch noch Malermeister wg. tapezieren, streichen und eine neue EBK zum Einsatz kommen soll.

Besten Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2007 | 10:02

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Ja, Sie können im Vorfeld die Einstufung der Arbeiten beim Finanzamt klären lassen, indem Sie schriftlich eine sog. "verbindliche Auskunft" beantragen (§ 89 Abs. 2 AO). Auf diese Auskunft können Sie sich verlassen, und daran ist das Finanzamt später bei der steuerlichen Behandlung Ihres Falles gebunden.
Die Auskunftserteilung durch das Finanzamt ist seit dem 01.01.2007 jedoch gebührenpflichtig (§ 89 Abs. 3 bis 5 AO).

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben geholfen zu haben und verbleibe

mit besten Grüßen
RA, Dipl.-Fw. Schweizer

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