Sanierung einer vermieteten Immobilie

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1.)

Betragen die Aufwendungen für die EINZELNE SANIERUNGSMAßNAHME nicht mehr als 4.000,00 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), ist dieser Aufwand STETS als Erhaltungsaufwand zu behandeln und dementsprechend in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR).
Wird diese Grenze überschritten, kommt es darauf an, ob die Aufwendungen zu einer WESENTLICHEN VERBESSERUNG des ursprünglichen Zustandes der Immobilie führen.
Ist dies der Fall, ist von Herstellungskosten auszugehen, die Sie nur zusammen mit dem Gebäude abschreiben können.
Von einer wesentlichen Verbesserung ist dann auszugehen, wenn umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in DREI der vier für den Gebäudewert wesentlichen Bereiche Heizungserneuerung, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenstereinbau in einem zeitlichen Zusammenhang durchgeführt werden. Die Finanzverwaltung geht dabei von einem Fünfjahreszeitraum aus (BMF v. 18.07.2003, BStBl 2003 I S. 386 – Tz. 31).
Führen Sie deshalb nach Möglichkeit nie mehr als zwei dieser Maßnahmen gleichzeitig bzw. in einem zeitlichen Zusammenhang durch. Dann können Sie Ihre Aufwendungen sofort als Betriebsausgabe abziehen.

Das BMF-Schreiben vom 18.07.2003 können Sie unter dem Link

http://www.bundesfinanzministerium.de/cln_03/nn_462/DE/Aktuelles/BMF__Schreiben/Veroffentlichungen__zu__Steuerarten/einkommensteuer/075,templateId=raw,property=publicationFile.pdf

abrufen. Es enthält auch weitere Hinweise zur Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.

2.)

Handelt es sich bei den bezuschussten Aufwendungen um Herstellungskosten, sind ab dem Jahr der Bewilligung die Gebäudeabschreibung nach den um den Zuschuss verminderten Herstellungskosten zu berechnen.
Handelt es sich dagegen um Erhaltungsaufwendungen sind diese nur vermindert um den Zuschuss als Werbungskosten abziehbar.
Die Zinsen sind als Finanzierungskosten als Werbungskosten abzugsfähig.

3.)

Bei einem unterstellten Steuersatz von 50 % bedeutet dies bei unterstellter voller Abzugsfähigkeit, dass sich Ihr sog. zu versteuerndes Einkommen um 7.500,00 € mindert. Dadurch mindert sich auch die entsprechende Steuerbelastung.
Dieser Betrag kann jedoch vorab nicht ermittelt werden, da die Steuerbelastung nicht gleichmäßig, sondern progressiv ansteigt und deshalb z. B. auch von der Höhe der übrigen Einkünfte abhängt. Dies müsste separat errechnet werden. Gerne bin ich Ihnen dabei im Rahmen eines Mandats behilflich.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und weise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.
Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen
RA, Dipl.-Fw. Schweizer

E-Mail: reinhard.schweizer@gmx.net

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, sodass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.