Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:
Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.
Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.
Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Der Bauträger kann eine Rückübertragung des Grundstücks verlangen, wenn er sämtliche 8 Kaufverträge erfolgreich nach § 119 Abs. 1 BGB
wegen eines Irrtums anfechtet, da dann der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam ist.
Irrtum ist das unbewusste Auseinanderfallen von Wille und Erklärung.
Die Feststellung, dass Wille und Erklärung nicht übereinstimmen, setzt voraus, dass zunächst der Inhalt der Erklärung durch Auslegung ermittelt wird.
Die Auslegung geht der Anfechtung vor.
Eine Anfechtung entfällt, wenn die Auslegung ergibt, dass das Gewollte (die Nichtübertragung durch den Bauträger) und nicht das Erklärte als Inhalt der Erklärung gilt.
In diesem Fall spricht vieles dafür, dass das tatsächlich Erklärte (also die Übertragung des Grundstücksteils auf dem sich der Spielplatz befinden soll) gelten soll, da dies in allen 8 notariellen Verträgen so aufgeführt wurde und schließlich alle 8 Verträge auch durch den Bauträger unterzeichnet wurden sind.
Demnach wäre, zumindest nach meiner Auslegung eine Anfechtung hier ausgeschlossen.
Eine falsche Vorstellung über die Identität oder den Umfang des Kaufgegenstandes begründet zwar grundsätzlich einen Inhaltsirrtum, der auch zur Anfechtung berechtigt.
Jedoch ist nur die unbewusste Unkenntnis vom wirklichen Sachverhalt ein Irrtum im Sinne des § 119 BGB
(BGH WM 83, 447
).
Wer eine Urkunde (notarieller Vertrag) ungelesen unterschreibt, hat daher in der Regel kein Anfechtungsrecht (BGH NJW 68, 2102
).
Meines Erachtens spricht in Ihrem Fall alles gegen eine erfolgreiche Anfechtung des Kaufvertrages durch den Bauträger, so dass eine Rückübertragung nicht in Betracht kommt.
Die volle Beweislast, dass ein Irrtum der zur Anfechtung berechtigt vorliegt, trägt der Bauträger.
Ich bin der Auffassung, dass ein solcher Beweis, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass 8 Verträge geschlossen worden sind, nicht geführt werden kann, so dass eine Rückübertragung nicht in Betracht kommt.
Der Bauträger ist daher verpflichtet, der Wohneigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum an diesem Grundstücksteil frei von Mängeln zu verschaffen.
Dazu gehört auch, dass dieser Grundstücksteil vom Bauschutt beräumt wird.
Sofern der Bauträger dieser Verpflichtung nach Fristsetzung nicht nachkommt, befindet sich dieser mit der Mängelbeseitigung (sprich Beräumung) in Verzug.
In diesem Fall kann dann die Eigentümergemeinschaft eine Beräumung im Wege der Ersatzvornahme vornehmen und die Kosten als Schadensersatz gegenüber dem Bauträger geltend machen.
Ich empfehle in Ihrem Fall, sich mit einem Anwalt vor Ort in Verbindung zu setzen, der die Rechte der Eigentümergemeinschaft durchsetzt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.
Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Liebmann,
zunächst vielen Dank für Ihre erste Einschätzung.
Welche Rechtsauswirkung hat die Tatsache, dass bereits 4 Eigentümer ihren Anteil am Grundstück notariell an den BT rückübertragen haben. Sind diese Anteile tatsächlich rechtwirksam übertragen (Stichwort Grundbuch) oder können die verbleibenden Eigentümer diese Anteile im Nachhinein käuflich erwerben?
Wenn nun in Folge der Einschüchterungen seitens der Anwälte nun 7 Eigentümer ihr ant. Grundstück an den BT rückübertragen, muss sich dann auch der 8te Eigentümer dieser Rückübertragung beugen oder kann er sich als "Einzelkämpfer" weiterhin behaupten. Welche Chancen sehen Sie?
Vorab vielen Dank und einen schönen Abend wünscht Ihnen
new1234 :-)
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Ich habe erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Rückübertragung durch die 4 Wohnungseigentümer.
Soweit ich Sie verstanden haben, geht es maßgeblich um die Rückübertragung von Gemeinschaftseigentum.
Diese kann sich nur nach den Vorschriften des WEG richten, da eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist und gemäß § 21 Abs. 1 WEG
die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht, sofern nichts anderes zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart ist.
Demzufolge kann eine Rückübertragung nur mit einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen.
Da die 4 Wohnungseigentümer nicht die Mehrheit bilden und sogar gar kein Beschluss darüber unter den Wohnungseigentümern gefasst wurde ist eine Übertragung durch die 4 Wohnungseigentümer gar nicht möglich, da ihnen dazu die Befugnis fehlt.
Die Rückübertragung ist demzufolge unwirksam.
Sofern jedoch die Mehrheit der Wohnungseigentümer für eine Rückübertragung ausspricht, muss der überstimmte Wohnungseigentümer sich diesem fügen.
Ein überstimmter Wohnungseigentümer kann aber das Gericht gem. § 43 Nr. 4 WEG
anrufen, wenn der Beschluss der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG
) widerspricht.
Ob dies der Fall ist, vermag ich derzeit nicht abzuschätzen. Die Erhaltung des Grundstückteiles muss dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen.
Diesbezüglich sind Vor- und Nachteile abzuwägen.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Marco Liebmann
Rechtsanwalt
