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Bauträger EFH: Rechnung abweichend vom Zahlungsplan (Zusatzleistungen)

| 27.06.2011 12:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir haben ein EFH von einem Bauträger zum Festpreis bestellt. Hierzu gibt es einen unterschriebenen Vertrag mit zugehörigem Zahlungsplan. Das Haus ist nun zu 95% fertig und eigentlich sind wir ganz zufrieden.

Nun gibt es das Problem, dass während der Erstellung Mehrkosten entstanden die der Bauträger nun auf uns abwälzen möchte:
a. Mehrkosten Erdaushub werden berechnet. Grund: erschwerte Erschließung soll vorliegen, da nicht genügend Lagerfläche am Platz (480qm freie, ebene Fläche) da wäre.
[Eine allg. Klausel zu "erschwerte Erschließung" ist im Vertrag enthalten. Folglich versucht der Bauträger darüber seine Mehrkosten abzuwälzen, die ihm entstanden, weil er Aushub zunächst entsorgen musste und dann wieder herbeiholen.]
b. Kellerabdichtung gegen Druckwasser. Diese Zusatzleistung wurde nie bestellt, aber vom Kellersubunternehmen geleistet
[Das eigentliche Problem war nämlich, dass der eigene Kellerbauer keine Zeit hatte, und so ein Subunternehmer genommen werden musste, der einen vermeintlich höherwertigeren Keller geliefert hat]
c. Kamin war in allen Zeichnungen enthalten, nun sollen wir dafür zahlen
d. Verlegung Anschlüsse / Rohre zur Entwässerung im Außenbereich (wurde ggf mündlich zugestimmt, aber es wurden bisher keinerlei Kosten genannt)

Nun wurden diese Leistungen zusammen mit der letzten Rate des Zahlungsplanes zusammen in eine Rechnung gepackt.

Der Rechnung ist aus folgenden Gründen zu widersprechen:
1. die letzte Rate des Zahlungsplanes (5% der Bausumme) ist noch nicht fällig, sondern erst nach Beendigung der Bauarbeiten
Grund: genau wie im Zahlungsplan vereinbart
2. die Leistung a) ist im Rahmen des Festpreisangebotes enthalten.
Grund: erschwerte Erschließung liegt bei einer gut erreichbaren, 480qm freien und ebenen Fläche nicht vor.
3. die Leistung b) ist im Rahmen des Festpreisangebotes enthalten.
Grund: Wir haben einen "Druckwassersicheren Keller" nicht bestellt und auch keinen Vorteil dadurch.
4. die Leistung c) ist im Rahmen des Festpreisangebotes enthalten.
Grund: Zeichnungen sind wesentlicher Teil der Dokumentation und im Angebotstext heißt es: Kalkulation gemäß der Entwurfsplanung. Sonst keine Anmerkungen bzgl. Kamins
5. die Anschlüsse zur Entwässerung werden wir zahlen müssen, da sie in der Leistungsbeschreibung ausgeschlossen waren und wir diese auch benötigen. Gleichwohl steht uns eine genauere Aufstellung der Kosten zu sowie eine angemessene Prüffrist.

FRAGEN:
- Sind die o.g. Punkte 1-5 juristisch haltbar? Gibt es Paragraphen / Urteile, die unsere Gründe unterstützen?
- Wie kann ich angemessen auf die aktuelle Rechnung reagieren? Sollen wir gleich die Karten auf den Tisch legen oder nur kurz widersprechen und abwarten was passiert?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1. Mehrkosten Erdaushub:

Haben Sie vereinbart, dass bei einer erschwerten Erschließung Mehrkosten zu erstatten sind, so kann der Bauträger die Erstattung verlangen, wenn die Voraussetzungen hierfür vorgelegen haben. Aus Ihrer Schilderung ist nicht ersichtlich, warum die Erschließung erschwert gewesen sein soll. Freie, ebene Fläche war vorhanden, insoweit ist nicht ohne Weiteres erkennbar, dass die zwischenzeitliche Abfuhr des Aushubs notwendig war. Hinzu tritt, dass der Bauträger wohl von Anfang hätte erkennen können bzw. müssen, dass eine Abfuhr des Aushubs notwendig ist (falls die Notwendigkeit zur Abfuhr überhaupt bestand). Dann fällt es jedoch schwer einzusehen, warum insoweit die Erschließung schwieriger gewesen sein soll, als zu Beginn der Arbeiten gedacht.

Insofern sollten Sie den Bauträger bitten darzulegen, warum die Erschließung erschwert gewesen sein soll, bevor Sie die Rechnung begleichen.

2. Kellerabdichtung gegen Druckwasser:

Grundsätzlich müssen Sie Leistungen, die Sie nicht in Auftrag gegeben haben, nicht bezahlen. Hier fehlt es bereits an einer vertraglichen Vereinbarung. Das Versehen des Bauträgers bzw. dessen Subunternehmer stellt nicht Ihr Problem dar.

Regelmäßig ist der Gegenstand einer Bereicherung jedoch herauszugeben. Da dies in Ihrem Fall nicht möglich ist – bereichert sein könnten Sie durch eine höherwertige Kellerabdichtung -, kommt grundsätzlich ein Bereicherungsausgleich in Betracht, §§ 812 ff BGB. Danach hätten Sie Wertersatz zu leisten.

Sie können jedoch versuchen, sich darauf zu berufen, dass dieser unbillig wäre, da Ihnen die Bereicherung aufgedrängt wurde und sie objektiv Ihrem Willen nicht entsprach. Ob Sie mit diesem Argument auch im Streitfall obsiegen werden, ist stark vom Einzelfall abhängig. Sollte die Kellerabdichtung objektiv nicht notwendig gewesen sein, weil in Ihrer Umgebung mit Druckwasser nicht zu rechnen ist und daher die Abdichtung nicht einmal den Wert der Immobilie steigern würde, wäre diese Ansicht jedenfalls gut vertretbar.

3. Kamin war in allen Zeichnungen:

Ob der Kamin zum vereinbarten Leistungsumfang gehörte, muss durch Auslegung ermittelt werden, wenn zumindest ausdrücklich kein Kamin erwähnt wurde. Diese Auslegung wird an Hand der Gesamtumstände vornehmen zu sein. Sollte eine sehr ausführliche Leistungsbeschreibung vorliegen, die den Kamin nicht erwähnt, könnte dies dafür sprechen, dass dieser im Leistungsumfang nicht vorhanden war. Sollte die Leistungsbeschreibung dagegen jedoch eher knapp ausfallen und das Angebot zudem auf die Zeichnung verweisen, so sollte der Kamin mit zum Leistungsumfang zählen. Dafür spricht auch, dass der Bau eines zumindest notwendigen Kamines auch objektiv erwartet werden kann.

4. Verlegung Anschlüsse / Rohre zur Entwässerung im Außenbereich:

Dieser Posten ist berechtigt, wenn eine mündliche Absprache vorhanden ist. Die Kosten dürfen – da ein besonderer Preis nicht abgesprochen wurde – im Rahmen des Ortsüblichen liegen (auch an der Obergrenze). Sie können jedoch um genaue Aufstellung bitten, die Ihrerseits nachvollziehbar ist.

5. Fälligkeit:

Die Fälligkeit richtet sich in erster Liene nach der von Ihnen getroffenen Vereinbarung. Haben Sie vereinbart, dass die letzte Rate nach Beendigung der Bauarbeiten fällig ist, so ist dies verbindlich. Möglicherweise ergibt sich für Zusatzleistungen aus Ihrem Vertrag eine andere Fälligkeit.

6. Weiteres Vorgehen:

Ich rate Ihnen, dem Bauträger Ihre Einwendungen schriftlich vorzutragen und zu begründen. Widersprechen Sie ohne Begründung, könnte dies Ihr weiteres Verhältnis stören.

Teilen Sie mit, dass

• dass Sie eine Begründung der erschwerten Erschließung benötigen, da diese für Sie ohne Weiteres nicht ersichtlich ist,
• die Kellerabdichtung nicht vertraglich vereinbart war,
• der Kamin Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung ist,
• die Anschlüsse zur Entwässerung beglichen werden, Sie zuvor jedoch um eine nachvollziehbare Aufstellung bitten und
• die letzte Rate nach dem Zahlungsplan erst nach Beendigung der Bauarbeiten fällig ist.

Ggf. können versuchen, vor einem solchen Schreiben ein persönliches Gespräch mit dem Bauunternehmer zu suchen. Dies ist vor allem der Erfahrung geschuldet, dass viele Unternehmer sich vor den Kopf gestoßen fühlen, wenn sie direkt Post erhalten, ohne dass versucht wurde, die Lage in einem Gespräch zu klären.

Sollte die Angelegenheit nicht gemeinsam geklärt werden können, sollten Sie nach der Reaktion des Bauträgers erwägen, sich ausführlich vor Ort von einem Rechtsanwalt beraten und ggfs. vertreten zu lassen, da die Rechtslage – insbesondere hinsichtlich der Kellerabdichtung und des Kamins – erst abschließend nach Durchsicht Ihrer Unterlagen und umfassender Sachverhaltsschilderung beurteilt werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2011 | 14:53

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Erlauben Sie mir bitte, zwei Punkte noch rückzufragen:
- Erschwerte Erschließung: Das Argument des Bauträgers ist ja, dass auch "unzureichende Lagerfläche für Aushub" darunter fällt.
Gibt es im Baurecht keine Definition / keine Urteile, was unter "erschwerter Erschließung" zu verstehen ist? [bspw. Bodenbeschaffenheit, schlechte Erreichbarkeit, ...]

- Kamin in den Zeichnungen: Die Baubeschreibung war recht ausführlich und ein Kamin kam nicht vor.
Aber: am Ende des Vertrages war über eine halbe Seite aufgelistet, was alles NICHT im Lieferumfang ist. Dort wurde der Kamin auch nicht erwähnt. Verbessert dieses nicht-Ausschließen unsere Position?

Viele Grüße,
R.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2011 | 12:16

Sehr geehrter Rechtsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

1. Erschwerte Erschließung:

Eine allgemeingültige Definition für die erschwerte Erschließung konnte ich leider nicht ausfindig machen. Hierbei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der im Streitfall seitens des Gerichts unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles ausgelegt werden muss. Ihren Schilderungen nach haben Sie das Haus zu einem Festpreis bauen lassen. Regelmäßig wird dazu ein individualisierter Vertrag abgeschlossen, der allen erkennbaren Umständen Rechnung trägt.

Die Klausel, die den Unternehmer berechtigt, für die erschwerte Erschließung eine zusätzliche Vergütung zu verlangen, soll meines Erachtens dem Umstand Rechnung tragen, dass die Möglichkeit besteht, dass unvorhergesehener Mehraufwand im Einzelfall entstehen kann. Hierzu kann zum Beispiel zählen, dass der Aushub durch verzweigtes Wurzelwerk sich schwieriger als geplant gestaltet.

Nach Ihren Schilderungen liegen keine Umstände vor, die vor Beginn der Bauarbeiten nicht erkennbar waren.

Hinzu kommt, dass Sie mit Abschluss der Festpreisvereinbarung gerade Ihr Interesse zum Ausdruck gebracht haben, dass Sie nur einen von Anfang an bestimmten Betrag ausgeben wollten.

Insgesamt sollte daher eine erschwerte Erschließung nicht schon dann vorliegen, wenn die Erschließung objektiv im Verhältnis zu anderen Bauvorhaben erschwert ist, sondern nur dann, wenn im Einzelfall die Erschließung sich im Nachhinein als schwieriger gestaltet. Dieser Fall liegt Ihrer Schilderung nach nicht vor. Eine andere Rechtsansicht ist hier aber vertretbar.

2. Kamin:

Dass der Kamin nicht ausgeschlossen wurde, dürfte Ihre Position verbessern. Insbesondere deshalb, weil das Angebot auf die Zeichnungen Bezug nahm. Meines Erachtens hätten Sie erwarten können, dass der Bau des Kamines ausdrücklich ausgeschlossen wird, wenn eine solche Ausschlussauflistung vorhanden ist und die Zeichnung den Kamin ausweist.

Sollte es andere Posten geben, bei denen es sich ähnlich verhält (in der Zeichnung enthalten, nicht ausdrücklich ausgeschlossen und dennoch vom Bauträger geleistet), sollte dieser Umstand zusätzlich für Sie sprechen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 28.06.2011 | 16:39

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FRAGESTELLER 28.06.2011 4,8/5,0
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