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Handwerker Rechnung an Bauträger??

01.11.2009 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Schönen guten Tag,

bitte "alte" Anfrage durchlesen!
Meine Frage zielt am Ende auf folgendes, siehe unten...

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unsere Gewährleistung läuft seit Abnahme des REH vom Oktober 2006.

Folgende Mängel sind vorhanden und bereits schriftlich angezeigt:

- Eck-Duschwanne wurde ohne Unterbau installiert.
Da sich bereits eine Seite der Duschwanne der Silikonstreifen abgelöst hatte, dadurch das der Rand des Einsatzes nachgibt, z. B. durch draufstellen während des Duschvorgangs, wurde dieser mit Bauschaum von einem Mitarbeiter des Bauträgers ausgespritzt.
Jetzt löst sich das Silikon auf er 2. Seite ohne Unterbau ab. Es läuft Gefahr, das sich Wasser ansammelt, bzw. Schimmel durch Wassereintritt ansammelt.

- In der Reihenhausanlage existiert eine Gesamtheizungsanlage für 4 Reihenhäuser. Die Heizungsanlage ist ausgelagert in einem sep. Kellerraum. Die Heizungsanlage wurde vom Bauträger, nachdem alle 4 Eigentümer in schriftlich aufgefordert hatten, nachträglich mit einer Steuereinheit, bzw. Temperaturfühler ausgestattet. Der vorherige Betrieb war somit nicht erlaubt, bzw. war die Heizungsanlage im Dauerbetrieb.

Seit dieser Installation weißt die Anlage in regelmäßigem Tournus einen Fehler auf...-->keine Flammbildung! D.h. alle Reihenhäuser haben kein Warmwasser. Um dies zu bewerkstelligen, muss die Heizungsanlage neu gestartet werden.
Der Bauträger hatte dies schriftlich erhalten und äußert sich nicht.


Was kann man tun?
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Antwort geschrieben am 11.09.2009 09:09:31

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Fristablauf wird die gerichtliche Auseinandersetzung unausweichlich sein, wenn der Bauträger sich nicht meldet, wobei auf Erfüllung durch Mängelbeseitigung geklagt werden sollte.


Silikon und Bauschaum ist kein Aufbau nach den anerkannten Regeln der Baukunst, so das ein Mangel vorliegt. Dieser Mangel liegt auch bei der Heizungsanlage vor, so dass der Bauträger verpflichtet gewesen wäre, diese Mängel zu beseitigen.

Meldet er sich aber einfach nicht, ist davon auszugehen, dass er kein Interesse an einer außergerichtlichen Lösung hat, so dass dann nur noch die Einleitung des gerichtlichen Verfahrens möglich ist. Dazu sollten Sie sich aber unbedingt anwaltlicher Hilfe bedienen.



Mit freundlichen Grüßen

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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 14.09.2009 10:33:45

Guten Tag,

mir fehlen da schon noch so einige Angaben, Gewährleistungszeit, VOB, Fristen bei Heizungsanlagen.

Silikonaufbau ist nicht vorhanden, sondern dies betrifft lediglich einen Aufbau durch Bauschaum. Der Silikon ist lediglich zur Abdichtung verwendet. Jetzt habe ich mir sagen lassen, dass der Aufbau nachträglich durch Bauschaum machbar ist und keinen Mangel darstellt.

Insbesondere fehlt mir bei der Heizungsanlage der Hinweis auf die Zuständigkeit der Wartung. Gewährleistungsfrist liegt doch hier nicht bei 5 Jahren?

Ich bin mit der Anwort nicht zufrieden!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 14.09.2009 11:42:46

Sehr geehrter Ratsuchender,


ich bin auf Ihre Fragen eingegangen und habe diese beantwortet. Aber da Sie Nachfragen haben, ist dieses im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion auch kein Problem:

Zur Frage der Mängel:

Silikon ist zunächst keine dauerhafte Abdichtung. Denn Silikon hat die unangenehme Eigenschaft, sein Volumen zu verändern, auszuhärten und zu reißen, so dass Silikon immer eine Wartungsfuge darstellt, die vom Bauherrn selbst zu beobachten (und regelmäßig zu erneuern) wäre. eine Abdichtung aus Silikon stellt daher - im Gegensatz zu einer Gummiabdichtung - KEINE dauerhafte Abdichtung dar. hier sollten Sie auf eine FACHGERECHTE Abdichtung aus Gummi bestehen.

Bauschaum stellt KEINEN ordnungsgemäßen Aufbau dar, da auch hier es zu temperaturabhängigen Verformungen kommen kann, die Belastungswerte nicht erreicht werden können (Sie könnten quasi den ausgehärteten Bauschaum eindrücken) und auch die bei einer Dusche notwendigen Luftschichten teilweise verschlossen werden, so dass es dann zu Schimmelbildung wegen Luftstau führen kann, da gerade im Badezimmer die Feuchtigkeit schnell abtrocknen muss. Wer immer Ihnen erklärt hat, dass Bauschaum zulässig ist, hat Ihnen insoweit also eine falsche Antwort gegeben. "Machbar" ist es natürlich; fraglich ist aber, ob dieses dauerhaft und zulässig ist - beides wäre zu verneinen!

Gewährleistungsfrist

Zunächst ist die vertraglich vereinbarte Gewährleistungsfrist entscheidend, so dass der vertrag zu prüfen wäre, was im Rahmen der ERSTberatung nicht möglich ist.

Die VOB mit der regelmäßigen zweijährigen Verjährungsfrist greift nur dann ein, wenn Sie ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden ist. Das kann ich nicht beurteilen, da ich den Vertrag nicht kenne.

Ansonsten gilt das BGB und die fünfjährige Verjährungsfrist. Aber auch hierzu bedarf es der Vertragsprüfung.

Die Fristen gelten auch für die Heizungsanlage, da sie Bestandteil des Objektes geworden ist (sofern sie nicht ausdrücklich aus dem Bauvertrag herausgenommen worden ist, was ich aber nicht unterstelle). Auch dort gilt also die gleiche Verjährungsfrist, wie bei dem Gesamtwerk.

Die Frage der Zuständigkeit der Wartung stellt sich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht, wenn die Heizung bisher noch nicht einmal fehlerfrei gelaufen ist. Denn dieses ist keine Wartungsfrage, sondern eine Frage Mangelfreiheit, die der Unternehmer zu gewährleisten hat.


Die Wartung, sofern nicht gesondert vom Bauträger vertraglich übernommen, würde den Eigentümern obliegen. Aber - wie ausgeführt - geht es hier um Mängelbeseitigung, wenn die Anlage nicht fehlerfrei läuft.



Folgendes gebe ich aber noch zu bedenken:

Hier handelt es sich um eine Erstberatungsplattform, die Sie sicherlich auch wegen der Schnelligkeit und aus Kostengründen nutzen. Die aufgeworfenen Frage ("Was kann man tun") ist dann auch zu beantworten, was geschehen ist. Wenn, so wie Sie nun schreiben, weitergehende Informationen gewünscht werden, sollte man diese Wünsche vielleicht auch in der Erstfrage deutlich vorbringen, da natürlich immer nur die Erstfrage Gegenstand der Erstantwort sein kann.
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--> Neue Frage:
Wir hatten unseren Bauträger mehrfach per Fax um Beseitigung der schwergängigen Terrassentür gebeten.
Der Bauträger hat sich weder gemeldet noch sonst irgendeine Reaktion gezeigt.
Jetzt ist ein Beschlag abgebrochen (Terrassentür ist ohne sichtbare Beschlage) unterhalb der Tür!

Kann ich eine Firma beauftragen, die die Fenster eingebaut hat.
Kann ich veranlassen, dass der Bauträger die Rechnung übernimmt?
Ihm schicken? Muss er die Rechnung bezahlen?

Gewährleistung von 5 Jahren ist bis Ende 2011.
Eingrenzung vom Fragesteller
01.11.2009 | 12:42

Sehr geehrter Fragesteller,

Die Mängelhaftung richtet sich beim Bauträgervertrag nach dem Recht des Werkvertrags. Ein Mangel im Sinne von § 633 Abs. 2 BGB liegt unproblematisch vor, wenn der Beschlag bei normaler Benutzung abbricht. Das heißt, Sie haben die Mängelrechte gemäß § 634 BGB.

Sie müssen, da hier ein neuer Mangel aufgetreten ist (es geht nicht mehr um die Schwergängigkeit der Tür, sondern den abgebrochenen Beschlag), nochmals eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Am besten tun Sie dies wieder schriftlich, z. B. auch per Fax. Nach Ablauf der Frist können Sie selbst Abhilfe schaffen und die aufgewendeten Kosten dann erstattet verlangen. Dieses Recht ergibt sich aus § 634 Ziff. 2 in Verbindung mit § 637 Abs. 1 BGB.

Sie können auch einen Vorschuss auf die Reparaturkosten verlangen (§ 637 Abs. 3 BGB). Wenn Sie keine Kosten auslegen möchten, dann können Sie also auch einen Kostenvoranschlag einholen und dann den Vorschuss beanspruchen, notfalls auch gerichtlich.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2009 | 09:50

Hallo Herr Juhre,

das klingt alles sehr gut. Wenn ich aber einen Vorschuss auf die Reparaturen haben möchte, wer gibt mir diese?
Vom Bauträger wohl kaum, weder vorher, oder nachher, bzw. meldet er sich nicht. Keine Reaktion auf Mängelbeseitigung, etc.
Dem zur Folge müsste ich doch rechtlich dagegen vorgehen.

D.h. wo sehen Sie einen Unterschied, ob ich rechtlich meine Mängelbeseitigung durchsetze, bzw. ausgelegte Kosten einklage??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2009 | 14:45

Zu Ihrer Nachfrage:

Wenn der Bauträger nicht freiwillig leistet, dann muss per Mahnverfahren oder Klage vorgegangen werden. Dass Schuldner sich "tot stellen", kommt leider vor.

Der Unterschied zwischen Klage auf Mangelbeseitigung und Vorschussklage:

• Bei der Verurteilung des Bauträgers zur Mangelbeseitigung kann es sein, dass er die Reparatur freiwillig selbst durchführt. Andernfalls müssten Sie die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil betreiben: Erfüllt der Schuldner die Verpflichtung nicht, eine Handlung vorzunehmen, deren Vornahme durch einen Dritten (= qualifizierter Handwerker) erfolgen kann, so ist der Gläubiger von dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges auf Antrag zu ermächtigen, auf Kosten des Schuldners die Handlung vornehmen zu lassen (§ 887 Abs. 1 Zivilprozessordnung - ZPO -). Die Kosten für die Beauftragung können dann ebenfalls vollstreckt werden, es kann auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung ein Vorschuss verlangt werden (§ 887 Abs. 2 ZPO).

• Bei der Verurteilung zur Vorschusszahlung wird aus dem Urteil eine Geldforderung vollstreckt (per Gerichtsvollzieher, Forderungspfändung etc.). Einen nochmaligen Antrag auf Ersatzvornahme wie oben braucht es nicht: Wenn Sie das Geld haben, können Sie damit einen Handwerker beauftragen. Sollten Sie also davon ausgehen, dass der Bauträger die Nachbesserung nicht oder evtl. nicht ordentlich durchführt, dann empfiehlt sich die Selbstvornahme und Einforderung der Kosten dafür. Übrigens wäre auch nur hier, da es um eine Geldforderung geht, das Mahnverfahren zulässig.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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