Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach § 3 WEG
gehören zum Sondereigentum (nur) diejenigen Gebäudebestandteile, die a) sonderrechtsfähig sind und b) durch Teilungserklärung oder WEG-Beschluss dem Sondereigentum zugewiesen sind. Damit gehört in Ihrem Fall der Deckenputz zu Ihrem Sondereigentum und der Fußbodenbelag zu dem der darüber liegenden Wohnung, während die übrige Deckenkonstruktion dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen ist. Dies entspricht auch dem Grundsatz, dass für die Statik relevante Bauteile gar nicht sonderrechtsfähig sind.
Das bedeutet, dass bei statischen Mängeln der ausstehenden Bauleistungen zunächst die WEG einspringen muss, da nur ihr die Verwaltung über die Deckenkonstruktion zusteht. In diesem Zusammenhang wäre interessant zu wissen, ob dem Verkäufer der Deckendurchbruch seitens der WEG gestattet wurde, und ggf. zu welchen Bedingungen. Die Beschlusslage der WEG wäre daher zu prüfen.
Unabhängig davon ist in der Tat zu empfehlen, den Kaufvertrag nur zu unterschreiben, sofern die Arbeiten abgeschlossen sind. Bei einem vorherigen Kaufvertragsschluss sollte eine Klausel aufgenommen werden, dass sich der Verkäufer zum ordnungsgemäßen Schließen des Durchbruchs verpflichtet; bis zu dessen Abnahme sollte ein Einbehalt eines Teils des Kaufpreises vereinbart werden.
Ferner wäre zu überlegen, für das Verschließen des Durchbruchs im Notarvertrag ein Gewährleistungsrecht oder eine Garantie für eine gewisse Zeit mit zu vereinbaren.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Henning, Wirtschaftsjurist
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Rechtsanwalt Thomas Henning, Wirtschaftsjurist
Sehr geehrter Herr RA Thomas Henning,
Sie haben uns wirklich weiter geholfen. Ich möchte aber dennoch von der Nachfrage Gebrauch machen.
Das bedeutet, dass bei statischen Mängeln der ausstehenden Bauleistungen zunächst die WEG einspringen muss, da nur ihr die Verwaltung über die Deckenkonstruktion zusteht.
Was bedeutet "zunächst die WEG einspringen muss"? Die WEG geht in Vorleistung und holt sich das Geld vom Verursacher, in diesem Fall dann uns als zukünftige Eigentümer, wieder?
Ferner wäre zu überlegen, für das Verschließen des Durchbruchs im Notarvertrag ein Gewährleistungsrecht oder eine Garantie für eine gewisse Zeit mit zu vereinbaren
Reicht es wenn dort niedergeschrieben wird "er überträgt sein Gewährleistungsrecht der ausführenden Baufirma an die Käufer" oder muss er sich explizit darum kümmern? "der Verkäufer räumt den Käufer ein Gewährleistungsrecht von bspw 5 Jahren bzgl. des wieder verschlossenen Deckendurchbruchs ein"?
Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank im voraus!
Hallo
und danke für die Nachfrage.
Da die WEG im Rahmen ihrer Verwaltung eventuelle Nacharbeiten zu beauftragen hat, muss sie diese auch bezahlen. Meine Einschränkung "zunächst" ist in der Tat dahingehend zu verstehen, dass sich die WEG diesbezüglich im Rahmen der Vereinbarungen beim Verkäufer schadlos halten muss. Dies gilt nur dann nicht, wenn die WEG irgendwann den Verkäufer von Folgeschäden freigestellt hat. Ein Rückgriff auf Sie als dann aktuellen Eigentümer ist dagegen nicht möglich, da Sie ja das Gemeinschaftseigentum nicht "verletzt" haben.
Hinsichtlich der Gewährleistung würde ich den zweiten Formulierungsvorschlag bevorzugen. Denn im ersten Fall besteht neben dem übertragenen Gewährleistungsanspruch keine eigene Gewährleistungspflicht des Verkäufers. D.h. wenn die Baufirma insolvent wird, gehen Ihre Gewährleistungsansprüche ins Leere. Übernimmt dagegen der Verkäufer eine eigene Gewährleistungspflicht, trifft ihn dieses Insolvenzrisiko selbst.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Henning
Rechtsanwalt
