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Rückbau Maisonette vor Verkauf - Klausel für Kaufvertrag?

| 18.03.2015 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frau und ich beabsichtigen in wenigen Tagen eine Wohnung im 3.OG eines Mehrfamilien Hauses zu kaufen, über unserem Kaufobjekt gibt es noch ein voll ausgebautes Dachgeschoss welches auch noch dem jetzigem Eigentümer unseres Wunschobjektes gehört.

Die Wohnung war als wir Sie besichtigt haben noch als Maisonette Wohnung zusammen gelegt, hat aber für jede Wohnung ein Blatt im Grundbuch - waren also auch laut Teilungserklärung immer zwei Wohnungen. Bei der Besichtigung und auch danach wurde mündlich zugesagt die Treppe auszubauen und den Durchbruch in unserer Decke (und seinem Fußboden) wieder fachgerecht schließen zu lassen. So dass wir den unteren Teil kaufen und der obere Teil vom jetzigen Eigentümer beider Wohnungen behalten und vermietet wird. In der Teilungserklärung steht nicht extra aufgeführt wem Decken und Fußböden gehören - lediglich Fußbodenbelag und Deckenputz sind als Sondereigentum aufgeführt.

Der jetzige Eigentümer lässt uns aber bisher nicht den Abschluss der Rückbauarbeiten besichtigen und versichert nur mündlich das Sie abgeschlossen sind und hat uns eine eingescannte handschriftliche Berechnung (18Seiten) des Statikers gegeben. Diese Zettel sind auch nicht unterschrieben. Es steht lediglich als Vordruck der Name des Statikers auf den Zetteln.

Wir bestehen jetzt darauf vor dem Notar Termin nochmal die arbeiten ansehen zu dürfen. Da wir ansonsten nicht unterschrieben können "gekauft wie es steht und liegt"


Unsere Frage:
Da wir nicht in ein paar Jahren die Haftung für diese Arbeiten übernehmen wollen, können wir in den Kaufvertrag eine extra Klausel aufnehmen das der jetzige Eigentümer bei eventuellen (Statik)Problemen in den nächsten Jahren sich um die Berichtigung kümmern muss? Wie viele Jahre werden dort üblicherweise vorgesehen?
Wessen Eigentum ist eigentlich unsere Decke / sein Fußboden? 50/50? Oder müsste sich bei Problemen in der Zukunft ggf die Wohnungseigentümergemeinschaft darum kümmern, da der Rückbau von der Verwaltung genehmigt wurde?


Mit freundlichen Grüßen!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach § 3 WEG gehören zum Sondereigentum (nur) diejenigen Gebäudebestandteile, die a) sonderrechtsfähig sind und b) durch Teilungserklärung oder WEG-Beschluss dem Sondereigentum zugewiesen sind. Damit gehört in Ihrem Fall der Deckenputz zu Ihrem Sondereigentum und der Fußbodenbelag zu dem der darüber liegenden Wohnung, während die übrige Deckenkonstruktion dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen ist. Dies entspricht auch dem Grundsatz, dass für die Statik relevante Bauteile gar nicht sonderrechtsfähig sind.

Das bedeutet, dass bei statischen Mängeln der ausstehenden Bauleistungen zunächst die WEG einspringen muss, da nur ihr die Verwaltung über die Deckenkonstruktion zusteht. In diesem Zusammenhang wäre interessant zu wissen, ob dem Verkäufer der Deckendurchbruch seitens der WEG gestattet wurde, und ggf. zu welchen Bedingungen. Die Beschlusslage der WEG wäre daher zu prüfen.

Unabhängig davon ist in der Tat zu empfehlen, den Kaufvertrag nur zu unterschreiben, sofern die Arbeiten abgeschlossen sind. Bei einem vorherigen Kaufvertragsschluss sollte eine Klausel aufgenommen werden, dass sich der Verkäufer zum ordnungsgemäßen Schließen des Durchbruchs verpflichtet; bis zu dessen Abnahme sollte ein Einbehalt eines Teils des Kaufpreises vereinbart werden.
Ferner wäre zu überlegen, für das Verschließen des Durchbruchs im Notarvertrag ein Gewährleistungsrecht oder eine Garantie für eine gewisse Zeit mit zu vereinbaren.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2015 | 15:47

Sehr geehrter Herr RA Thomas Henning,

Sie haben uns wirklich weiter geholfen. Ich möchte aber dennoch von der Nachfrage Gebrauch machen.


Das bedeutet, dass bei statischen Mängeln der ausstehenden Bauleistungen zunächst die WEG einspringen muss, da nur ihr die Verwaltung über die Deckenkonstruktion zusteht.

Was bedeutet "zunächst die WEG einspringen muss"? Die WEG geht in Vorleistung und holt sich das Geld vom Verursacher, in diesem Fall dann uns als zukünftige Eigentümer, wieder?



Ferner wäre zu überlegen, für das Verschließen des Durchbruchs im Notarvertrag ein Gewährleistungsrecht oder eine Garantie für eine gewisse Zeit mit zu vereinbaren

Reicht es wenn dort niedergeschrieben wird "er überträgt sein Gewährleistungsrecht der ausführenden Baufirma an die Käufer" oder muss er sich explizit darum kümmern? "der Verkäufer räumt den Käufer ein Gewährleistungsrecht von bspw 5 Jahren bzgl. des wieder verschlossenen Deckendurchbruchs ein"?



Mit freundlichen Grüßen und vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2015 | 16:13

Hallo

und danke für die Nachfrage.

Da die WEG im Rahmen ihrer Verwaltung eventuelle Nacharbeiten zu beauftragen hat, muss sie diese auch bezahlen. Meine Einschränkung "zunächst" ist in der Tat dahingehend zu verstehen, dass sich die WEG diesbezüglich im Rahmen der Vereinbarungen beim Verkäufer schadlos halten muss. Dies gilt nur dann nicht, wenn die WEG irgendwann den Verkäufer von Folgeschäden freigestellt hat. Ein Rückgriff auf Sie als dann aktuellen Eigentümer ist dagegen nicht möglich, da Sie ja das Gemeinschaftseigentum nicht "verletzt" haben.

Hinsichtlich der Gewährleistung würde ich den zweiten Formulierungsvorschlag bevorzugen. Denn im ersten Fall besteht neben dem übertragenen Gewährleistungsanspruch keine eigene Gewährleistungspflicht des Verkäufers. D.h. wenn die Baufirma insolvent wird, gehen Ihre Gewährleistungsansprüche ins Leere. Übernimmt dagegen der Verkäufer eine eigene Gewährleistungspflicht, trifft ihn dieses Insolvenzrisiko selbst.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Henning
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.03.2015 | 16:19

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