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Eigentümer will verkaufen, verweigert aber notariellen Kaufvertrag

12.02.2015 09:52 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Zusammenfassung: Die Frage betrifft den Maklervertrag (Makler, Immobilienmakler) bzw. "Mäklervertrag" §§ 652 ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. - weil eine Vertrag geschlossen wurde - das Vertragsrecht.

Guten Morgen!

Folgender Fall:
Mit Beginn zum 15.07.2014 hat ein Immobilienverkäufer einen Makleralleinauftrag unterschrieben. Befristet war der Vertrag bis 28.02.2015, allerdings mit Verlängerungsklausel: der Vertrag verlängert sich um jeweils einen Monat, falls er nicht von einer der Parteien mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt wird. Maximale Laufzeit: 12 Monate.

Vor einigen Wochen fand sich ein Käufer für das Haus. Nach einigen Gesprächen war man sich über den Kaufpreis einig. Einen Tag nach dem letzten Verhandlungsgespräch rief der Verkäufer an: er wolle zwar noch verkaufen, ginge aber erst im Sommer zum Notar, da er vorher noch einige Arzttermine abwarten müsse, das wäre ihm alles zu stressig.
Nach Rücksprache mit den Käufern sind diese nicht bereit, noch ein halbes Jahr mit der Beurkundung zu warten. Im Gegenzug kamen sie dem Verkäufer soweit entgegen, dass dieser noch bis 30.09.2015 im Haus bleiben kann und auch erst zu diesem Termin der Kaufpreis fließen soll. Die Käufer wären auch noch bereit, bis 31.12. diesen Jahres zu warten.

Es folgten noch viele lange Gespräche mit dem Eigentümer der Immobilie, O-Ton: "Ich will hier weg, besser gestern als morgen. Ich verkaufe aber erst im Sommer. Frühestens. Gehen Sie aber mal von Herbst aus"
Die Käufer bleiben nach wie vor bei ihrer Einstellung: Beurkundung innerhalb der nächsten 3-4 Wochen oder sie springen ab. Sie möchten natürlich auch abgesichert sein was den Kauf dieses Objektes angeht.

Vor zwei Tagen kam der Anruf des Verkäufers: er möchte den Alleinauftrag, welcher ja angeblich sowieso zum Monatsende auslaufen würde (eine Kündigung gab es von keiner Vertragspartei!), bis mindestens Juli/August auf Eis legen, die Käufer müssten sich mit einer Beurkundung eben solange gedulden. Diese sind, wie bereits erwähnt, nicht bereit, sich über einen so langen Zeitraum hinhalten zu lassen.

Wie sieht es hinsichtlich der Provision aus?
Der Makler hat einen Käufer gefunden, der auch bereit war, den vom Eigentümer verlangten Kaufpreis zu zahlen, die Interessenten haben die Provision von 3% auf 2% heruntergehandelt. Jetzt weigert sich jedoch der Verkäufer die Sache unter Dach und Fach zu bringen, ihm wäre das "momentan einfach zu viel Streß" und er "kann sich nicht auf so einen Notarvertrag konzentrieren".
Der Alleinauftrag enthält keine Klausel bzgl. Aufwandsentschädigung, aber dem Makler wird es durch das Verhalten des Käufers quasi unmöglich gemacht, Geld zu verdienen.

Kann der Verkäufer den Vertrag überhaupt "auf Eis legen"? Wie gesagt: fristgerecht gekündigt wurde nicht.

Ich danke für Ihre Antwort und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Die Frage betrifft den Maklervertrag (Makler, Immobilienmakler) bzw. "Mäklervertrag" §§ 652 ff BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bzw. - weil eine Vertrag geschlossen wurde - das Vertragsrecht.


Nach § 652 BGB gilt (auszugsweise) : Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. ... Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Die Frage ob bzw. wann der Maklerlohn (Lohn, Provision) fällig wird, dürfte insbesondere vom Vertrag abhängen, aus dem sich auch ergeben sollte, ob Sie als sog. Nachweismakler, Vermittlungsmakler usw. tätig geworden sind. Beispielsweise hat ein Nachweismakler "nur" die Aufgabe, seinem Kunden Interessenten zu benennen und ihm die Möglichkeit für einen Vertragsschluss zu bieten.

Nach Ihren Schilderungen ist die Frage problematisch auf wessen Seite der Makler tätig wurde (einseitig oder zweiseitig ?), d.h. wer die Provision schuldet.

Im Rahmen einer eingehenderen Prüfung des Vertrags, wäre zu klären ob der Maklerlohn schon fällig ist bzw. wann der Lohn fällig wird.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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