Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bleibt unser Eigentum auf fremden Grundtück unser Eigentum?

18.07.2012 23:11 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte(r) Rechtsberater(in),

Ende 2002 kauften wir uns in Brandenburg ein Grundstück (VR), welches durch Teilung 1988 entstand.
1988 hatte das ursprüngliche Grundstück zur Straße hin eine Breite von 22 m und eine Tiefe/Länge von 140 m, war so eingefriedet und lief im Grundbuch unter Gartenland.
Dieses Grundstück wurde in der Hälfte der Tiefe geteilt. Es entstand somit ein vorderes Grundstück (V) und ein hinteres Grundstück (H), welches durch eine Einfriedung auch optisch getrennt wurde. Das hintere Grundstück (H) ist mit einer Gartenlaube und einer Garage bebaut und wird fast nur am Wochenende genutzt.
Vermutlich um dem hinteren Grundstück (H) eine eigene Zufahrt zu sichern, wurde das vordere Grundstück (V) zudem längs geteilt, und zwar ausgehend von der linken Seite bei 3m. Es entstand somit das vordere linke Grundstück (VL) mit einer Breite von 3 m und das vordere rechte Grundstück (VR) mit einer Breite von 19 m. Eine optische Trennung der beiden Grundstücke durch eine Einfriedung gibt es bis heute nicht. Von der Straße aus gesehen sieht es also so aus als wäre das Grundstück 22 m breit.
Grundstück (VL) läuft seit seiner „Entstehung" im Grundbuch unter Verkehrsfläche, Grundstück (VR) und (H) weiter unter Erholungsfläche/Grünanlage.
Das Betreten bzw. Befahren der Grundstücke erfolgt durch Tore am Anfang und Ende des 3 m breiten Grundstücks (VL).
Anlass der damaligen Teilung war die Veräußerung des Grundstücks (VR), die Grundstücke (VL) und (H) wechselten nie den Eigentümer, welche auch die Nutzer sind.
1992 wurde ein Bebauungsplan rechtskräftig, in dem auch das Grundstück (VR) mit aufgenommen und somit zum Bauland wurde.
Wie o. g. erwarben wir Ende 2002 das Grundstück (VR) vom Eigentümer aus 1988. Bis zu dieser Zeit wurde hier nichts angebaut bzw. gebaut, es war sich selbst überlassen und es sah aus wie in einem Wald. Im Zuge der Notarbesuche während des Grundstückkaufes ließen wir uns auch für das 3 m breite Grundstück (VL) eine Grunddienstbarkeit (Geh,- Fahr und Leitungsrecht) eintragen.
Während der Suche und den Besichtigungen von Grundstücken legten wir immer ein Augenmerk darauf wie weit diese erschlossen waren.
Dieses Grundstück hier hatte noch keinen Gas- und Stromanschluss, weil hierauf bisher noch nichts gebaut wurde. Aber man sah und sieht auf dem Grundstück (VR) in 1,20 m Abstand parallel zur vorderen Einfriedung und in 1 m bzw. 1,90 m Abstand zum linken Grenzstein einen Abwasser- und einen Wasserzählerschacht mit Schieber als Übergabepunkt zwischen Privat und Gemeinde.
Hierzu meinte der Makler, dass gemäß Satzung der Gemeinde jedes Grundstück an das Abwassernetz angeschlossen sein muss und in dieser Straße die Wasser- und Abwasserleitungen im Jahr 2000 neu verlegt wurden, somit auch hier ein Abwasserschacht entstanden sei. Nach seiner Auskunft wurden die Kosten dafür bereits vom Eigentümer beglichen, was sich im Nachhinein als nicht ganz richtig herausstellte. Wir fragten dazu ebenfalls bei der Gemeinde nach, ob die Gebühren für die Abwasser- und Wassererschließung für dieses Grundstück beglichen seien und bekamen die Antwort, es gibt keine Außenstände. Somit standen keine weiteren Verhandlungen zum Kaufvertrag im Wege.
Anfang 2003 wurde dann mit unseren Baumaßnahmen begonnen. Dabei wurde festgestellt, dass an die Anschlüsse für das Wasser und Abwasser das Hinterliegergrundstück (H) angeschlossen ist. Die Schächte sind also auf unserem Grundstück und die Leitungen liegen im 3 m breiten Grundstück (VL) nach hinten zur Gartenlaube auf dem Grundstück (H).
Augenblicklich hieß es für uns, wir haben keinen Wasser- und Abwasseranschluss, es entstehen neue Kosten, die bei der Planung des Hausbaus nicht berücksichtigt wurden.
Da die Gemeinde auf unsere Frage nach offenen Rechnungen zur Erschließung der Wasser- und Abwasserrechnungen mit „es gibt keine Außenstände" antwortete wurde diese mit diesem Problem konfrontiert.
Wie und was auch immer zwischen den Eigentümern von Grundstück (H) und (VR) gemauschelt wurde, die Gemeinde versäumte die Durchsetzung der Satzung, dass jedes Grundstück mit Abwasser- und Wasseranschluss zu erschließen sei.
Als Lösung von der Gemeinde wurde uns vorgeschlagen, die Anschlüsse für Wasser und Abwasser für das Hinterliegergrundstück (H) auf unsere Kosten neu auf das 3 m breite Grundstück (VL) legen zu lassen, da wir diese Kosten bei einem Neubau ja ohnehin hätten. Somit könnten wir dann die „freiwerdenden" vorhandenen Anschlüsse auf unserem Grundstück nutzen. Mit diesem Vorschlag waren wir überhaupt nicht einverstanden, da wir ja ein mit Abwasser und Wasser erschlossenes Grundstück kauften.
Wir ließen uns auf unsere Kosten einen eigenen neuen Wasseranschluss herstellen, legten den vorhandenen nicht um. Beim Abwasserschacht war jedoch das Problem, dass dieser für unser Haus mit Keller zu flach war, um das Abwasser durch die Bodenplatte zu entsorgen.
So ließen wir den Verlauf der Abwasserleitungen so umplanen, dass diese nicht durch den Kellerboden sondern in der passenden Höhe zum Abwasserschacht durch die Kellerwände gehen.
Also liegen jetzt immer noch vom Hinterliegergrundstück (H) der Wasserzählerschacht mit Schieber und auch der Abwasserschacht auf unserem Grundstück (VR), wobei der Abwasserschacht von den Grundstücken (H) und (VR) genutzt wird.
Anzumerken sei hier, dass die Grundstücke (VL) und (H) keine eingetragene Grunddienstbarkeiten fürs Grundstück (VR) besitzen.
Da unser Hinterlieger selten sein Wochenendgrundstück nutzt und dementsprechend selten vor Ort ist mähen wir den 3 m breiten unbefestigten Weg regelmäßig mit wenn der Rasen bei uns gemäht wird, wir hören also nicht bei unserer Grenze damit auf.

Nun müsste die komplette Einfriedung zur Straße hin (alter Jägerzaun, 22 m) wegen Altersschwäche neu aufgebaut werden. Links, also auf dem 3 m breiten Grundstück (VL), befindet sich ein Tor als einzige Einfahrt. Wenn möglich soll an dieser Stelle weiterhin der Zugang stattfinden. Der Hinterlieger und auch Eigentümer von Grundstück (VL) und (H) würde sich an den Kosten entsprechend seinen 3 m beteiligen, will den Zaun jedoch nicht „vergoldet" haben.

Sollten wir eine Zaunanlage über 22 m bauen lassen und der Nachbar beteiligt sich an 3 m, sind davon 3 m ein Schiebetor und 19 m Zaun. Das Schiebetor würde an gleicher Stelle wie das alte Tor auf dem Grundstück (VL) vom Nachbar stehen, bei uns der 19 m Zaun.
Nach unserer Einschätzung beteiligt sich der Nachbar bestimmt nicht an der Hälfte des Schiebetores, weil er es für seine seltenen Besuche nicht braucht so wie wir es täglich nutzen. Runterrechnen auf einen 3 m Zaun wollen wir in Abhängigkeit der Antworten bzw. der entstehenden Eigentumsverhältnisse, da es ja um ein Tor geht, was vorher auch da war.

a) Wem würde das Tor gehören, wenn zwei Parteien sich die Kosten teilen, dieses jedoch auf einem Grundstück (VL) steht?

b) Würde der Nachbar sich nicht an den Kosten beteiligen und wir stellen das Tor auf sein Grundstück (VL), ist das Tor dann in seinen Besitz übergegangen oder könnten wir es bei evtl. Entwicklungen die man heute noch nicht abschätzen kann wieder einfach so abbauen?

c) Ist es generell so, das was auf einem Grundstück gebaut wurde in den Besitz des Grundstückseigentümers übergeht?

d) Wem gehört rechtlich gesehen der Abwasser- und Wasserschacht vom Nachbarn auf unserem Grundstück?

e) Sollten wir die Eigentümer der Schächte geworden sein könnten wir dann über diese Verfügen wie wir wollten, z. B. diese entfernen wenn sie uns behindern? Oder muss der Nutzer diese auf unseren Wunsch und auf seine Kosten verlegen?
Die Schächte würden uns dann behindern, wenn wir eine neue Einfahrt direkt neben die Einfahrt vom Nachbarn bauen würden, da die Schächte wie o. g. in einem Abstand von links in 1 und 1,90 m genau in der Einfahrt liegen und nicht überfahrbar sind.

Der Nachbar favorisiert natürlich die Lösung einer gemeinsamen Einfahrt. Ansonsten würde sein altes Tor neben unserem neuen Tor stehen und er müsste wohlmöglich noch 70 m Einfriedung nach hinten errichten, weil er dazu verpflichtet sei.

Mit der Angst das mein sein Eigentum verliert wenn man etwas auf einem fremden Grundstück erbaut fragten wir den Nachbarn, ob er nicht das Grundstück (VL) an uns verkaufen wolle.
Dieses wurde mit der Begründung abgelehnt, dass dann sein Hinterliegergrundstück (H) an Wert verlieren würde, weil es keine eigene Zufahrt mehr haben würde. Hierzu boten wir ihm an, dann eine entsprechende Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen. Hierbei ist zu bemerken, dass auf dem Hinterliegergrundstück absehbar nicht gebaut werden darf, da das Grundstück (H) nicht mit im Bebauungsplan aufgeführt ist.

f) Hier stellt sich uns die Frage, verliert ein Grundstück an Wert, wenn es keine eigene Zufahrt in Form eines Grundstückes hat, stattdessen aber eine eingetragene Grunddienstbarkeit?

Verkaufen würde der Nachbar dann, wenn es in der Gemeindesatzung heißen würde, dass jedes Grundstück seine eigene Zufahrt haben müsste. Diese Satzung gibt es jedoch nicht.

g) Können die Nachbarn selber ein Schriftstück aufsetzen, wo alles geregelt wird oder bedarf es hierzu der Unterstützung eines Notars und der Eintragungen in das Grundbuch?

h) Geben Sie uns bitte eine Empfehlung wie wir dieses Problem rechtssicher und ohne Nachteile lösen könnten.

Mit freundlichen Grüßen

der Fragesteller

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

a) Das Tor würde mit dem Grund und Boden des Grundstücks VL fest verbunden und damit gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil dieses Grundstücks werden. Wesentliche Bestandteile können gem. § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, sondern ihr Schicksal richtet sich nach dem Schicksal der Hauptsache. Das bedeutet, dass - egal was Sie vereinbaren oder wie die Kosten aufgeteilt werden - immer der Eigentümer des Grundstücks VL gleichzeitig Eigentümer des Tores sein wird.

b) Da das Tor (unabhängig davon, wer es kauft bzw. bezahlt) ins Eigentum des Eigentümers des Grundstücks VL übergehen würde, dürften Sie es nicht wieder entfernen. Die Entfernung würde eine Eigentumsverletzung darstellen, aus der gem. § 823 I BGB eine Schadensersatzpflicht begründet werden kann.

c) Nein, dies ist nicht generell so, sondern nur bei wesentlichen Bestandteilen, erwirbt der Eigentümer der Hauptsache auch Eigentum am wesentlichen Bestandteil. Was ein solcher wesentlicher Bestandteil ist, bestimmt sich nach der Verkehrsanschauung. Zur Veranschaulichung zwei deutliche Beispiele: Ihr Haus auf dem Grundstück VR ist wesentlicher Bestandteil. Der Eigentümer des Grundstücks ist immer gleichzeitig Eigentümer des Hauses. Sollten Sie einmal Gäste empfangen, die ein Zelt mitbringen und in Ihrem Garten aufbauen, würde das Zelt nach der Verkehrsanschauung kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks werden. Die Eigentümer des Zeltes verlieren ihr Eigentum daran nicht und dürfen das Zelt nach Belieben wieder entfernen. Dies sind zwei deutliche Beispiele, häufig ist die Agrenzung jedoch schwierig.

Eine weitere wichtige Ausnahme ist der Überbau. Baut ein Nachbar über die Grenze, ist der Überbau nach der Verkehrsanschauungals Eigentum des Grundstücks, auf dem er errichtet wurde anzusehen sondern der bauende Nachbar bleibt Eigentümer seines Überbaus.

d) Auch bei diesen Schächten kommt der Rechtsgedanke des Überbaus zur Anwendung. Nach der Verkehrsanschauung sind diese Schächte klar dem Grundstück H zu dienen bestimmt und stehen im Eigentum des Grundstückseigentümers von H. Unter Umständen könnte sich der Nachbar auch auf ein Notleitungsrecht berufen.

e) Sie können über die Schächte nicht verfügen oder Sie entfernen. Gem. § 917 BGB hat man einen Überbau, der nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig vorgenommen wurde zu dulden (kann hierfür allerdings eine Entschädigung beanspruchen). Zudem gilt im Nachbarschaftsrecht der Grundsatz der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme, weshalb Sie auch einen Anspruch darauf, dass der Nachbar die Schächte auf seine Kosten verlegen lässt, nicht mehr geltend machen können, nachdem Sie dies nahezu 10 Jahre lang so toleriert haben.

f) In der Regel wirken sich solche Grunddienstbarkeiten wertmindernd aus. Im Einzelfall indbesondere hinsichtlich des Umfangs kann hierüber jedoch erst nach Einholung eines Wertgutachtens eine Aussage getroffen werden.

g) Ein Kaufvertrag über das Grundstück VL müsste notariell beurkundet werden. Der Eigentumsübergang müsste ins Grundbuch eingetragen werden, was ebenso auch für die Begründung einer Grunddienstbarkeit gilt.

h) Eine allgemeine Handlungsempfehlung, die die bestehenden Probleme sicher lösen wird, kann nicht vorgenommen werden, da die Lage ziemlich komplex ist und die Probleme ineinandergreifen. Da Sie eine Verlegung der Schächte nicht erzwingen können, muss ein Kompromiss über die Kostenteilung ausgehandelt werden. Sollte der Nachbar sich auf eine Kostenteilung nicht einlassen wollen, bliebe nur über den damals von der Gemeinde angedachten Vorschlag nachzudenken, die Verlegung doch auf Ihre Kosten vornehmen zu lassen. Ggf. könnte daher die Idee des Nachbarn einer gemeinsamen Einfahrt doch nicht die schlechteste und auch nicht die teuerste sein. Hinsichtlich des Tores sollten Sie mit dem Nachbarn wiederum über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit ins Grundbuch verhandeln, die es Ihnen erlaubt, eine bauliche Anlage (nämlich das Tor) auf dem Grundstück VL halten zu dürfen, so können Sie erreichen, dass er das Tor nicht wieder nach Belieben entfernen kann.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gefunden zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68779 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Vielen Dank, endlich habe ich Klarheit. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank :-) ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Der Anwalt hat die Frage schnell und korrekt beantwortet. ...
FRAGESTELLER