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Reperatur


12.08.2006 13:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Hallo,
wir wohnen in einer Mietwohnung seit Oktober 2001. Unsere Hausverwaltung ist nicht gerade zuvorkommend, wenn es um Mängel in unserer Wohnanlage geht. Man muß ziemlich häufig anrufen oder anschreiben, wenn es etwas gemacht werden soll. Es sei denn, es sind Kleinigkeiten, die der Hausmeister machen kann. Nun haben wir inzwischen auch ein paar Mängel in unserer Wohnung. Es sind:
Auf dem Balkon sind einige Fliesen lose, da kann das Wasser daruntersickern, der Putz löst sich. Der Lack an der Balkontür außen blättert ab.
Im Bad haben wir eine Dusche. Die Silikonfugen sind stark verfärbt bzw. haben Stockflecken, obwohl wir immer lüften und regelmäßig reinigen.
Im Schlafzimmer ist das Fenster außen undicht. Das Holz ist schon verfault. In diesem Fall war ein Handwerker im April da, meinte aber er kann nichts machen, da müßte ein neues Fenster hin. Dies müßte aber die Hausverwaltung entscheiden.
Wir haben die Verwaltung immer wieder mit Fristen angeschrieben. Sie melden sich überhaupt nicht zur den aufgeführten Sachen. Im letzten Schreiben haben wir sogar eine Mietminderung in Erwägung gezogen.
Im Mietvertrag steht zu den Schönheitsreperaturen:
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreperaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreperaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. Tapezieren der Wände.
Dann steht ferner, daß der Mieter die Reparaturkosten für kleinere Schäden innerhalb der Mieträume an den Installationsgegenständen, den Fenster- und Türverschlüssen bis zu einem Betrag von 40.-€ pro Reparatur, maximal bis zu 150.-€ pro Jahr.
Sind wir hier auf dem Holzweg und müssen es alles selbst in die Hand nehmen?
Wenn nicht, was gibt es für Möglichkeiten in dieser Situation am besten zu machen? Kann man dann die Miete mindern. Wenn ja, wieviel?
Vielen Dank !
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Frage beantworte ich wie folgt:

Dem Vermieter obliegt die Instandhaltungspflicht für die vermietete Wohnung. Diese Pflicht kann nicht (wie die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen) auf den Mieter abgewälzt werden. Zu den Maßnahmen der Instandhaltung gehören alle Maßnahmen zur Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstehenden Mängel.
Die von Ihnen beschriebenen Mängel sind wohl durch Alterung und Witterung entstanden (Undichtigkeit des Schlafzimmerfensters, verfaulendes Holz, Lackabblätterung der Türen). Daher obliegt dem Vermieter die Pflicht, diese Mängel zu beseitigen.

Als Mieter sind Sie verpflichtet, dem Vermieter das Vorliegen der Mängel anzuzeigen (§536c BGB).
Wenn Sie die Mängel angezeigt und den Vermieter zur Beseitigung derselben aufgefordert haben und dieser die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, sind Sie zur Selbstvornahme berechtigt, sobald sich der Vermieter mit der Vornahme in Verzug befindet. Daher müssen Sie eine konkrete Frist gesetzt haben.
Sie können dann einen Handwerker beauftragen und die erforderlichen Aufwendungen von Ihrem Vermieter ersetzt verlangen (§ 536a BGB). Die Aufwendungen können Sie mit der Miete verrechnen. Zu beachten ist allerdings, daß nur diejenigen Aufwendungen ersetzt verlangt werden können, die zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind, keine darüber hinausgehenden.

Ihnen als Mieter obliegt darüber hinaus die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln und der damit einhergehenden Beeinträchtigung der Mietsache. Daher sollten Sie vor der Beseitigung die Mängel dokumentarisch festhalten (ggfls. auch das defekte Fenster aufbewahren).

Weiterhin tritt von Gesetzes wegen eine Minderung ein ((§536 BGB). Sie müssen sich als Mieter hierauf nicht berufen. Das Recht, die Mängel beseitigt zu verlangen, bleibt daneben bestehen. Die Höhe der Minderung hängt vom Grad der Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Minderung. Vorliegend könnten Sie für die Undichtigkeit des Schlafzimmerfensters eine Minderung geltend machen, die etwa bei 10 % der Kaltmiete liegen dürfte. Es ist allerdings unschädlich, eine höhere Minderung geltend zu machen, Sie haben hierdurch keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu befürchten.
Das Recht zur Minderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn Sie Ihre Anzeigepflicht verletzt haben oder wenn Sie in Kenntnis des Mangels ohne Rüge bereits längere Zeit die Miete ungekürzt gezahlt haben. Daher kommt es darauf an, wie lange die Mängel schon vorliegen. Wenn die Mängel bereits seit mehreren Monaten bestehen, könnte die Minderung nun nachträglich ausgeschlossen sein.
Darüber hinaus entfällt das Recht zur Minderung auch dann, wenn Sie die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen lassen, da dann der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt ist.

Die Klausel in Ihrem Mietvertrag bezieht sich nur auf Kleinreparaturen, die mit der Mängelbeseitigung der hier vorliegenden Mängel nicht in Zusammenhang steht. Die Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen bezieht sich bei der Lackierung der Fenster und Türen nur jeweils auf die Innenseiten.

Im Hinblick darauf, daß die Mängel scheinbar schon länger vorliegen, sollten Sie dem Vermieter eine letzte Frist zur Beseitigung sämtlicher Mängel setzen (alle Mängel nochmals auflisten) und danach eine Selbstvornahme in die Wege leiten. Allerdings sollten Sie die Mängel sorgfältig vor Beseitigung dokumentieren. Danach können Sie die entstandenen Kosten mit der Miete verrechnen.

Ich hoffe, Ihre Fragen zufriedenstellend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin
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