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Undichtes Dach / Wasser in der Wohnung / Ansprüche gegen WEG bzw. Hausverwaltung

02.07.2017 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Frage möchte ich Ihnen gerne stellen:


Ich habe mir eine Eigentumswohnung gekauft. Kürzlich herrschte in der Stadt Starkregen, dabei tropfte in der Küche Wasser von der Decke, es bildete sich dort ein großer Wasserfleck, auch in zwei weiteren Zimmern waren, wenn auch kleine, Wasserflecken zu sehen. Ursache für den plötzlich großen Schaden ist möglicherweise der Dachausbau ein Stockwerk höher, vielleicht war auch einfach nur der Regen so stark, dass die veralteten Regenrinnen das Wasser nicht mehr ableiten konnten. Ich zog einen Gutachter hinzu, der Fotos machte, mit mir auf den Dachboden ging und den Schaden in meiner Wohnung dokumentierte, aber den exakten Ort des Wassereintritts nicht lokalisieren konnte, auch wenn viele undichte Stellen im Dacht sichtbar wurden.

Die Hausverwaltung erscheint überfordert und hat bisher nur auf meine dringendes Bitten hin erreicht, dass die Bauarbeiter ein paar Wassereimer unter den tropfenden Stellen im Dach aufstellten. Der Besitzer des Dachgeschoßes will das Dach renovieren, Angaben darüber, bis wann und wie vollständig die Renovierung durchgeführt wird, gibt es aber nicht.

Ich schrieb unmittelbar nach dem Schaden einen Brief an die Hausverwaltung, in dem ich darum bat, dafür zu sorgen, dass kein weiteres Wasser mehr eintritt und kündigte für den Fall, dass dies nicht erfolgt, Schadenersatzforderungen gegen die Hausverwaltung bzw. die WEG an. Ich wies außerdem auf darauf hin, dass der Sachverständige vor Hausschwamm infolge der Feuchtigkeit warnte und zum Einsatz von Bautrocknern riet.

Da die Sachbearbeiter der Immobiliengesellschaft wie erwähnt überfordert wirkt, fürchte ich, dass sie trotz des Schadens untätig bleiben und versuchen, die ganze Sache auszusitzen.

Meine Frage:

Wie sollte ich vorgehen, um zu erreichen, dass das schadhafte Dach auch wirklich in meinem Bereich ausgebessert wird und zumindest die Trocknung der betroffenen Gebäudeteile geprüft wird?

Muss ich Schreiben grundsätzlich auch an die WEG richten oder reicht die Kommunikation mit der Hausverwaltung, um eventuelle Schadenersatzansprüche zu sichern?

Unter welchen Umständen hätte ich Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages?

Sehr geehrter Fragenstellerin,

wenn die Schadensursache unklar ist, sollte man stets an ein selbstständiges Beweisverfahren nach den §§ 485 ff ZPO denken.

Denn die WEG haftet für Schäden am Sondereigentum im Grundsatz nur, wenn sie ein Verschulden an dem Schaden trifft. Ansonsten bleiben nur etwaige Versicherungen ( Wohngebäude, Haftpflicht ), die den Schaden abdecken könnten.

Zu der Zuständigkeit hilft ein kleiner Ausflug zu AG München · Urteil vom 28. April 2011 · Az. 483 C 31891/10 :

"Die Instandsetzung und Schadensbeseitigung am gemeinschaftlichen Eigentum ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer. Der Verwalter hat aber Überwachungskontroll- und Hinweispflichten, deren Versäumung zur Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter führen kann. Anknüpfungspunkt für die Pflichten im konkreten Fall war § 27 I Nr. 2 WEG. Der Verwalter hat danach

- Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln

- Ursache und Umfang der vorgenannten Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum festzustellen, was Kontrollaufgaben mitumfasst.

- Tritt ein Wasserschaden im Bereich des Sondereigentums auf, so muss der Hausverwalter bereits dann tätig werden, wenn die Ursache des im Sondereigentum auftretenden Wasserschadens im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann. Der Hausverwalter muss dann unverzüglich das erforderliche unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt der Hausverwalter schuldhaft diese Pflicht haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt das die Schadensursache ausschließlich in Sondereigentum liegt (Das bedeutet im Ergebnis: Im Ergebnis erfolgreiche Spekulationen des Hausverwalters über die Schadensursache im Sondereigentum befreien ihn nicht von der Haftung!).

Ein Tätigwerden darf der Hausverwalter nur dann ablehnen, wenn zweifelsfrei auszuscheiden ist, dass die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann. Dazu braucht der Hausverwalter eine ausreichende tatsächliche Grundlage. Der Hausverwalter braucht also im Ergebnis nur dann nicht tätig werden, wenn von vornherein feststeht dass der Schaden seine Ursache im mangelnden Sondereigentum hat.

Hintergrund für die umfangreichen Pflichten des Hausverwalters ist, dass die Eigentümergemeinschaft als Entscheidungsträgerin eine vollständige Entscheidungsgrundlage für die Frage der Mängelbeseitigung haben muss, um eine Entscheidung zu treffen, die ordnungsgemäße Verwaltung entspricht.

Gehaftet wird vom Hausverwalter für Vorsatz und jede Form von Fahrlässigkeit § 276 BGB (sofern im Verwaltervertrag keine Beschränkungen stehen). Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufgewandt hätte. Dem Verwalter ist jedenfalls diejenige Sorgfalt abzuverlangen, die ein Eigentümer bei der Instandhaltung seiner eigenen Liegenschaft anwenden würde. Auch bei der unentgeltlichen Verwaltertätigkeit ist der Haftungsmaßstab nicht generell reduziert, wenn auch bei einem so genannten Amateurverwalter, der das Amt Gefälligkeit halber übernommen hat, im Einzelfall geringerer Sorgfaltsanforderungen gestellt werden können, als dies bei einem professionellen im Regelfall kaufmännisch geschulten Hausverwalter der Fall sein mag.

20b) Abgesehen von §§ 27 I Nr. 3 und 27 III 1 Nr. 3 WEG ist im Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung alles andere Aufgabe der Miteigentümer gem. § 21 I WEG. In der Regel sind alle Miteigentümer verantwortlich, gemeinsam durch Mehrheits-Beschluss gem. §§ 21 III, V Nr. 2 WEG die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dabei haben die Miteigentümer ein nicht zu kleines Ermessen bei der Frage der zu treffenden Maßnahmen und hinsichtlich der einzelnen Schritte dahin. In diesen Ermessensbereich darf das Gericht nicht eingreifen. Allerdings ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Es muss daher vorher geklärt werden, wie hoch die Kosten für Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen sind, und wie diese Kosten finanziert werden sollen. Finanzierungsmöglichkeiten sind die (Teil-) Auflösung einer Instandhaltungsrückstellung, Einstellen eines Betrags in den Wirtschaftsplan oder Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage."

Vorrangig ist die WEG zuständig, natürlich muss der Verwalter aber auch pflichtgemäß bei der Schadensermittlung und -beseitigung mitwirken. Sollte der Schaden aber nur durch ein Mitglied der WEG verursacht worden sein, ist alleine dieses zuständig.

Der Sachverhalt muss also zuerst präzise geklärt werden. Siehe oben. Verjähren werden Schadensersatzansprüche aber erst binnen 3 Jahren.

Sollte die Vertiefung des Schadens - wie es hier schein - nicht abgstellte werden, ist auch ein Vorgehen im einstweiligen Rechtsschutz in Einzelfällen denkbar.

Am besten bedienen Sie sich der Hilfe eines Anwaltes / einer Anwältin vor Ort, wenn die Aufklärung und Lösung des Sachverhalts grundlos weiter verzögert wird.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- RA -

Ergänzung vom Anwalt 02.07.2017 | 14:35

Eine Loslösung vom Kaufvertrag wird aber, sollte ein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart worden sein, nur möglich sein, wenn man dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen des ihm bekannten Mangels nachweisen kann.

Da der Schaden erstmals aufgetreten scheint, scheint dies hier eher unwahrscheinlich.

MfG
D. Saeger
- RA -

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