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Therme im Bad defekt - kaltes Wasser - Minderung möglich?


| 15.08.2005 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag, seit dem 11.08. ist die Gastherme im Bad kaputt, so dass nur noch kaltes Wasser kommt. Der Vermieter hatte nun 4 Tage Zeit, innerhalb meines Kurzurlaubes den Schaden zu beheben. Angeblich ist ein Esatzstück (Platine) nicht vorraetig, so dass der Handwerker den Schaden erst dann beheben kann, wenn das Ersatzteil da ist.
Eine professionelle Notdienstfirma hat der Vermieter jedoch nicht eingeschaltet, nur eine 1-Personen-Firma, die er wohl schwarz bezahlt.
Ich habe ihm gesagt, dass ich so lange ins Hotel gehen werde, wenn er keine sinnvolle und zumutbare Alternative anbieten kann, und ich ihm die Kosten mit der nächsten Miete verrechnen werde.
Daraufhin hat mir der Vermieter angeboten, solange bei ihm privat zu übernachten, was ca. 1/2 Pendeleistrecke bedeutet. Ich habe dankend abgelehnt und deutlich gemacht, dass ich sicher nicht bei ihm privat allein übernachten werde (er wohnt allein, ich hätte dann mit ihm wo auch immer übernachtet) und dass die Wegstrecke nicht zumutbar ist.
Er hat widersprochen und behauptet, dass sei zumutbar, er würde die Hotelkosten nicht übernehmen.
Einen festen Zeitpunkt, wann die Therme repariert sein wird, hat er mir nicht nennen können ("wird schnellst möglich repariert").
Zu allem Übel hat er nun auch noch meinen Zweitwohnungsschlüssel, den ich ihm zur Reparatur über das Wochenende geliehen habe, wohl der 1-Personen-Firma gegeben, so dass diese Firma jederzeit hier ein und ausgehen könnte.

Fakten: 640 € Kaltmiete bei 50qm in München/Schwabing

Folgende Fragen:
die Rechtsprechung sieht eine 15% Mietminderung vor (s.u.), ist das auch hier anzuwenden?
Gelten die 15% pauschal oder pro Tag Ausfall?
Oder muss der Mieter ggf. Hotelkosten übernehmen?
Wie lange sind solche Mängel zumutbar?
Ist sein Vorschlag, bei ihm privat zu übernachten inkl. 30 min Pendelei zumutbar?
Was mache ich mit der Tatsache, dass der Handwerker meinen Schlüssel hat?

Danke für schnelle Antwort.
KH

************************************
Rechtsprechung zu:
In welchem Umfang darf der Mieter die Monatsmiete kürzen, wenn der Warmwasserboiler im Bad ausfällt?
----------------------------------------------------------------
Minderungsquote: 15 %.

------------------------------------------------------------
Quelle: Amtsgericht München
Neue Juristische Wochenschrift-Rechtssprechungsreport 1991, S. 845
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Defekt der Gastherme im Bad stellt einen Mietmangel dar, den der Vermieter beheben muß. Eine Minderungsquote von 10 bis 15% dürfte angemessen sein, kann aber natürlich nur für die Tage geltend gemacht werden, an denen der Mangel vorliegt.

Hotelkosten oder anderweitige Unterbringung können Sie vom Vermieter nur dann verlangen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist. Das ist, bei aller Unannehmlichkeit, bei einem Ausfall der Warmwassertherme aber nicht der Fall. Es ist einem Mieter durchaus auch zuzumuten, einige Tage kalt zu duschen - dem Unterzeichner ist selbiges ebenfalls einmal passiert. Das Angebot des Vermieters, bis zur Behebung des Schadens bei ihm wohnen zu dürfen, stellt schon ein Entgegenkommen dar, zu dem er nicht verpflichtet ist.

Verpflichtet ist der Vermieter allerdings dazu, den Schaden schnellstmöglich zu beheben. Geschieht dies nur deshalb nicht, weil er keinen Fachmann damit beauftragen möchte, der die notwendigen Ersatzteile sicherlich hätte, sondern "schwarz" einen Bekannten damit betraut hat, ist das für Sie als Mieter nicht akzeptabel. Sie sollten dem Vermieter deshalb nun eine Frist setzen (2 Tage sind ausreichend) und dürfen danach selbst eine Firma mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Dies nennt sich Ersatzvornahme, und die entstehenden Kosten werden Sie mit der Miete verrechnen dürfen.

Den Zweitschlüssel sollten Sie natürlich vom Vermieter herausverlangen, da er kein Recht darauf hat, jederzeit in Ihre Wohnung zu gelangen. Das gilt auch für den Handwerker.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2005 | 14:17

Hallo Herr Schwartmann,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich habe den Sachverhalt an meinen Vermieter gemailt und eine Antwort erhalten. Könnten Sie diese bitte nochmal bewerten?
- Soll ich in Erfahrung bringen, ob die Ersatztherme tatsächlich so lange Lieferzeit hat und ob ein Fachhandwerker von Brötje nicht schneller die Therme einbauen kann?
- Es war nicht abgesprochen, dass Herr V. (Handwerker) allein in der Wohnung sein würde, sondern nur in Begleitung des Vermieters. Der Vermieter hat mir angekündigt, dass er ab 15.08. abwesend sein würde, nicht schon über´s Wochenende.
- Muss er nicht vorab den Schlüssel aushändigen? Wenn nicht, kann ich das Tür-Schloss wechseln lassen? Diesem zwielichtigen Handwerker traue ich nämlich nicht über´n Weg.
- Der Vermieter sichert weder zu, wann genau er den Schlüssel zurückbringt noch, wer wann die Therme einbaut. Formulierungen wie "voraussichtlicher Einbau durch Herrn V." sind fragwürdig, wenn sich herausstellt, dass der Handwerker das Gerät nicht beherrscht, vergehen weitere Tage, bis ein Profihandwerker von Brötje kommen kann?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Gruss, KH


17.8.2005, 10:30
Sehr geehrte Frau H.,

Ihre Nachricht bzgl. des Ausfall der Therme habe ich von Ihnen gegen 22 Uhr am Abend den 11.8.2005 per SMS erhalten. Am 12.8.2005 um 9:00 habe ich Sie in Ihrer Wohnung in der Schwindstr. 26 aufgesucht und die Therme
überprüft. Die Therme wies folgenden Zustand auf:

- Der Wasserstand /Druck war bis zur Grenze der Rotmarkierung gefüllt
- Der interne Fehlercode zeigte den Zustand L 10 an (fehlerhafte
Platine)

Sie haben mir mitgeteilt, dass Sie am 12.8.2005 um 10:00 verreisen und erst am 15.8.2005 abends zurückkehren würden. Ich sagte, dass ich mit der Reparatur einen Fachinstallateur beauftragen muss, weil die Platine voraussichtlich ausgetauscht werden müsste. Damit ggf. die Therme in
Ihrer Abwesenheit repariert werden konnte, hatten Sie mir die
Wohnungsschlüssel übergeben. Ich teilte Ihnen mit, dass ich am
Wochenende verreisen muss, und daher den Fachinstallateur Herrn V., der die Therme in Ihrer Wohnung installiert hat und sie wartet, die Reparatur vornimmt. Sie kennen Herrn V. aus früheren Besuchen in Ihrer Wohnung.

Am Freitag Nachmittag war der Brötje-Kundendienst nicht mehr zu
erreichen. Am 16.8.2005, dem ersten Arbeitstag in dieser Woche, hat der
Brötje-Kundendienst mitgeteilt, dass die Platine erst in 6 Wochen
lieferbar ist. Es wurde daher vereinbart, dass eine Austauschtherme geliefert wird. Die Lieferung soll am Montag den 23.8. 2005 erfolgen. Die Austauschtherme kann dann voraussichtlich durch Hernn V. am 23.8. bzw. 24.8.2005 eingebaut werden. Herr V. wird sich mit Ihnen zwecks des Einbaustermins über Ihre Handynummer in Verbindung setzen, sobald die Therme geliefert ist.

Ihren Zweitwohnungsschlüssel werde ich Ihnen zurückgeben, sobald ich von meiner Geschäftsreise zurückgekehrt bin. Sie haben Ihren Erstschlüssel und können die Wohnung unbehindert nutzen. Ihre Wohnung hat niemand zwischenzeitlich betreten und wird es auch nicht tun. Diesbezüglich ist Ihnen kein Schaden entstanden.

Bevor Sie die von Ihnen in ihrem Email vom 16.8.2008, 20:15 angedrohten Maßnahmen einleiten, prüfen Sie bitte, ob diese angemessen sind und im Einklang mit der gängigen Rechtsprechung stehen.

Ich bedaure sehr, dass Sie zwischenzeitlich nicht warmduschen können.
Ich bin bemüht, die Störung möglichst schnellstens abzustellen. Über die Lieferfähigkeit des Ersatzteilzulieferanten kann ich mich leider nicht hinwegsetzen.

Mit freundlichen Grüßen
B.




-----Original Message-----
Date: Tue, 16 Aug 2005 20:15:51 +0200
Subject: Reparatur der Therme / Rückgabe des Schlüssels
From: *****
To: *****


Sehr geehrter Herr B.,

seit dem 11.08. morgens ist die Therme im Bad kaputt. Es fliesst nur noch kaltes Wasser.

Am 11.08. morgens um ca. 10 Uhr habe ich versucht, Sie telefonisch darüber zu informieren,
da Sie jedoch scheinbar keine Mailbox aktiviert haben, konnte ich keine Nachricht hinterlassen.
Auf Wunsch kann ich diesen Anruf jederzeit von meinem Bürotelefon
nachweisen lassen.

Da jedoch eine geringe Bar-Anzeige an der Therme ausgewiesen wurde, habe ich entschieden,
selbst Wasser nachzufüllen, so wie Sie es mir gezeigt haben und mich gebeten haben, es zukünftig selbst zu machen.
Trotz aufgefülltem Wasser ist die Therme weiterhin kaputt, es gibt kein warmes Wasser.
Daraufhin habe ich Ihnen am 11.08. abends umgehend eine SMS gesendet, und Ihnen den Schaden gemeldet.

Am Freitag morgen 9 Uhr haben Sie festgestellt, dass wohl ein Handwerker den Schaden reparieren muss und Sie sich bemühen,
den Schaden schnellstmöglich zu beheben. Für die Behebung des Schadens über das Wochenende habe ich Ihnen den zweiten Wohnungsschlüssel überlassen.

Mehr durch Zufall habe ich am Montag erfahren, dass die Therme nicht repariert wurde, weil scheinbar ein Ersatzteil nicht verfügbar ist.

Heute habe ich durch Herrn V. erfahren, dass er selbst die Therme nicht gesehen hat, sondern Sie ihm lediglich die Anzeige "10 / L" der Therme telefonisch durchgegeben haben, mit der Bitte, sich um die Reparatur zu kümmern.
Desweiteren hat Herr V. nicht zusichern können, wann und ob er die Therme überhaupt reparieren kann, da er nicht weiss, wann er die Firma Brötje erreichen kann, evtl. kann er erst frühestens am Freitag dort anrufen, da er soviel zu arbeiten hat.
Zudem hat er mir bestätigt, dass Sie ihm meinen Wohnungsschlüssel
übergeben haben, damit er ggf. die Reparatur in der Wohnung vornehmen kann, wenn Sie keine Zeit haben.

Folgende Fragen:
- Warum wurde sich Freitag und Samstag nicht um die Reparatur gekümmert?
-> Wenn Herr V. keine Zeit hat, muss eine andere Firma beauftragt
werden.
-> Eine schnellstmögliche Lösung kann ich daran nicht erkennen.


- Sie haben unrechtmäßig den Wohnungsschlüssel an Fremde übergeben und erlaubt, in Ihrer und meiner Abwesenheit in der Wohnung die Therme zu reparieren. Auf Nachfrage nach
Rückgabe des Schlüssels verweigern Sie die schnelle Herausgabe
mit Rücksicht auf Herrn V., weil es scheinbar zeitlich extrem
schwierig für Herrn V. ist, den Schlüssel selbst vorbeizubringen.
Vorschläge zur Übergabe des Schlüssels mittels eines Kuriers oder eines Taxis lehnen Sie ohne nachvollziehbare Begründung ab.
Nochmal, es ist grundsätzlich unrechtmäßig, dass Herr V. diesen
Schlüssel überhaupt besitzt.


- Erst auf Nachfrage haben Sie scheinbar heute die Fachfirma ***** kontaktiert, um die Therme reparieren zu lassen.
Diese Firma sollte mich heute oder spätestens morgen anrufen, um einen Reparaturtermin zu vereinbaren, bisher ist kein Anruf erfolgt.
-> Eine schnellstmögliche Lösung kann ich daran nicht erkennen.


Vor dem Hintergrund setze ich Ihnen folgende Fristen:

- Reparatur der Therme bis Donnerstag, 18.08., 18 Uhr.
Sollte die Reparatur bis dahin nicht erfolgt sein, werde ich selbst einen *****-Fachhandwerker beauftragen
und die entstehenden Kosten mit der Miete verrechnen.

- Übermittlung des Wohnungsschlüssel bis Mittwoch, 17.08., 18 Uhr.
Der Schlüssel kann von 8 - 18 Uhr in der Firma für mich abgegeben
werden:
Firma xv, Strasse, München.
Sollte ich den Schlüssel bis dahin nicht zurück haben, behalte ich mir vor, das Schloss der Wohnung austauschen zu lassen und
die entstehenden Kosten mit der Miete zu verrechnen.

Desweiteren behalte ich mir vor, Mietminderung und
Aufwandsentschädigungen für die mir entstanden Kosten geltend zu machen.

Mit freundlichen Gruessen
KH

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2005 | 19:16

Der Umfang Ihrer Nachfrage geht über eine kostenlose Nachfrage, insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Mindesteinsatzes von € 15 weit hinaus.

Ich empfehle Ihnen, den vom Vermieter angekündigten Termin 23./24. August abzuwarten, dann aber selbst einen Handwerker bestellen, dessen Kosten Sie dann mit der Miete verrechnen.

Das Türschloß können Sie jederzeit austauschen lassen, sollten aber das Originalschloß bis zur Beendigung des Mietvertrages aufbewahren.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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