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Hausverwaltung - WEG hat mit dem Hausverwaltung eine Vetragsverlängerung beschlossen

| 13.05.2011 12:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,

die WEG hat mit dem Hausverwaltung eine Vetragsverlängerung bis 31.12.2011 geschlossen. Im Jahr darauf wurde durch einstimmigen Beschluss seine Vergütung erhöht mit einer Wirksamkeit für fünf Jahre.
Ist dies nun ein neuer Vertrag, bewirkt dies, dass der Vertrag nun bis 31.12.2012 läuft?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage, wobei ich allerdings anmerken muss, dass der Sachverhalt recht knapp geraten ist für eine umfassende Klärung, zumal es insbesondere an den genauen Daten bezüglich der Vertragsverlängerung und dem Datum des Beschlusses hinsichtlich der Erhöhung der Vergütung mit einer Wirksamkeit für fünf Jahre fehlt.

Ich gestatte mir jedoch folgende Ausführungen:

Zunächst erfolgt offensichtlich eine Verlängerung des Vertrages mit dem Hausverwalter(ich nehme an für fünf Jahre) bis zum 31.12.2011.Im Jahr darauf(ich nehme an im Jahr 2007) erfolgte durch einstimmigen Beschluss eine Erhöhung der Vergütung des Verwalters mit einer Wirksamkeit für fünf Jahre. Hieraus könnte man in der Tat schließen, dass insoweit auch eine Vertragsverlängerung bis zum 31.12.2012 gemeint war, denn ansonsten hätte die Festlegung der Vergütung für fünf Jahre keinen Sinn gemacht. Allerdings fehlt es insoweit an einen aussagekräftigen Beschluss der WEG bezüglich einer Vertragsverlängerung bis zum 31.12.2012.

Auszulegen sind Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nach deren objektiven Erklärungswert. Die objektive Auslegung hat den aus sich selbst heraus festzustellenden Sinn zu erforschen. Dabei sind die Begleitumstände zu berücksichtigen, soweit solche aus der Versammlungsniederschrift zu entnehmen sind. Das bedeutet, dass bei der Auslegung nicht nur auf den alleinigen Wortlaut des Beschlusses geachtet wird, sondern es sind auch die sonstigen Feststellungen zu berücksichtigen bzw. vorhergehende Beschlüsse heranzuziehen.Letztlich ist der hypothetische Wille der Eigentümergemeinschaft zu ermitteln( BGH Urteil v. 07.10.2004 –V ZB 22/04).

Man kann hier durchaus die Auffassung vertreten, dass eine Festlegung der Vergütung des Verwalters auf fünf Jahre nur dann einen Sinn macht, wenn gleichzeitig insoweit auch der Vertrag entsprechend verlängert wird. Allerdings fehlt es hier an einen klaren und eindeutigen Beschluss, sodass letzte Zweifel hier, zumal der Einblick in die Versammlungsniederschrift nicht gegeben ist, nicht ausgeräumt werden können. Letztlich soll diese Internetplattform auch nur zu einer ersten rechtlichen Einschätzung führen, die das ausführliche Beratungsgespräch mit einem Anwalt, der sämtliche Unterlagen sichten kann, nicht ersetzen kann.

Bei Unklarheit erlaube ich mir den Verweis auf die Nachfragefunktion und verbleibe,

mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2011 | 15:36

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Dratwa,

vielen Dank für ihre ausführliche Antwort.

Ich habe nun nochmals im Protokoll nachgelesen und zitiere den einstimmig gefassten Beschluss aus dem Jahr 2007: "Das Verwalterhonorar wird ab dem Wirtschaftsjahr 2007 um monatlich € xy netto je Wohnung erhöht und bleibt für fünf Jahre fest".

Im Jahr zuvor (2006) lautete der (einstimmige) Beschluß:
"Die Firma xy wird für weitere fünf Jahre, d.h. bis 31.12.2011 zum Verwalter bestellt. Die Konditionen bleiben wie bisher bestehen."

Der Verwalter ist nun der Meinung dass sein Vertrag bis 31.12.2012 dauert, einige Miteigentümer sind darüber anderer Meinung und hatten beanstandet, dass in der Eigentümerversammlung in diesem Jahr als TOP auch die Verwalterbestellung ausgewiesen hätte sein sollen und haben schon mögliche zukünftige Verwalter zu Vorstellungsgesprächen eingeladen. Ich bin der Meinung, dass zuvor geklärt sein sollte, ab welchem Zeitpunkt wir denn nun einen neuen Verwalter benötigen.

Ich befürchte, das wird nun wohl nicht so einfach zu klären sein.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2011 | 16:07

Sehr geehrte Fragestellerin,

man kann hier, objektiv betracht, anhand des doch eindeutigen Beschluss aus dem Jahr 2006 eigentlich nur die Auffassung vertreten, dass der Verwaltervertrag nur bis zum 31.12.2011 läuft. Der Beschluss aus dem Jahr 2007 umfasst nur die Vergütung des Verwalters und zwar kann man sich hier auf den Standpunkt stellen, dass ein eindeutiger Bezug bezüglich einer etwaigen Verlängerung um ein weiteres Jahr fehlt und dies letztlich auch so von der Eigentümergemeinschaft nicht gewollt war. Denn dann hätte man den Beschluss aus dem Jahr 2007 anders formuliert und auf die Vertragsverlängerung aus dem Jahr 2006 irgendwie Bezug genommen. Also meines Erachtens ist die Auffassung des Verwalters bezüglich einer konkludenten Vertragsverlängerung bis zum 31.12.2012 ziemlich angreifbar.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.05.2011 | 15:36

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