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Renovierungspflicht bei Auszug - Kaution gegen Schlüssel?

28.12.2006 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe gehört dass starre Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen in Altmietverträgen unwirksam sind. Ich bin im Februar 2001 eingezogen und habe zum 28.02.2007 gekündigt. Dementsprechend habe ich einen Altmietvertrag.

Auszug aus dem Vertrag:
§ 8 Ziff. 2
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluß vorhandener Balkone, Loggien u. ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Dabei ist vor alllem das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren, Renovierungen von Balkonen und Loggien sind mit dem Vermieter vorher Abzustimmen. Im übrigen gehen extreme Gestaltungen des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen, insbesondere bezüglich ihrer Beseitigung bei Auszug zu Lasten des Mieters. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure, Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerbelichen oder freiberuflich genutzen Räumen nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, spätestens nach sieben Jahren zu tätigen. Der Innenanstrich don Balkonen und Loggien hat nach vorheriger Abstimmung mit dem Vermieter zu erfolgen. Nach jeder Schönheitsreparatur hat der Mieter dem Vermieter hierüber Nachweis zu erbringen."

§ 12 Beendigung der Mietzeit
"Die Mieträume sind zur Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zusstand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparatuten - vgl. § 8 Ziff. 2- befinden müssen, wobei angelaufene Ronovierungsintervalle -vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Während der Mietzeit habe ich keinen Raum gestrichen bzw. renoviert!

Meine Frage:
1. Kann ich die Renovierung verweigern und mich auf die Ungültigkeit der starren Fristenregelungen (lt. BGH) berufen? (Vermieterin ist Richterin a. D.!!)
2. Kann die Vermieterin in diesem Fall die Kaution zurückbehalten? Bis wann muss diese zurückgezahlt werden (bei Schlüsselübergabe? Kaution gegen Schlüssel?)?

Sehr geehrter Fragesteller,

§ 8 Ziffer 2 Ihres Mietvertrages enthält für die durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Einschränkung, dass diese "in der Regel" spätestens nach Ablauf der genannten Zeiträume zu tätigen sind. Wegen dieser Einschränkung handelt es sich bei Ihnen nicht um eine starre Fristenregelung i.S.d. BGH-Rechtsprechung, da dadurch im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglicht wird (vgl. insoweit auch das Urteil des BGH vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 178/05 (Rz. 11) . Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist hier also wirksam.

Die Kaution dient auch als Sicherheit für unterlassene Schönheitsreparaturen. Der Anspruch auf Rückzahlung wird erst fällig nach Ende des Vertragsverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters (BGH 101, 244). Die Rechtsprechung hat hier Fristen von drei bis sechs Monaten für angemessen gehalten. Eine Rückgabe der Kaution Zug um Zug gegen Übergabe des Schlüssels kann daher nicht verlangt werden.

Hat die Vermieterin Ihnen nach Ablauf von sechs Monaten die noch verbleibende Kaution nicht zurückgezahlt, sollten Sie sie aus Beweisgründen per Einschreiben mit Rückschein anschreiben und Sie auffordern, die restliche Kaution binnen 14 Tagen zurückzuzahlen. Nach Ablauf der Frist könnte ein gerichtlicher Mahnbescheid beantragt werden oder Klage auf Rückzahlung eingereicht werden.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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