Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Mieter droht mit Klage nach Auszug - Nebenkosten, Kaution

| 09.11.2011 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Mein Mieter ist nach Auszug zu einem Anwalt gegangen da ich die Kaution erst einmal einbehalten habe wegen kaputtem Waschbecken und wegen zerstückelter Fußbodenleiste. Die Reparaturkosten habe ich von der Kaution abgezogen und den Restbetrag bereits überwiesen.

Jetzt stellt der Anwalt Forderungen und droht mit Klage.

Es werden rückwirkend Forderungen aus den Abrechnungen 2005 – 2009 geltend gemacht da ich die Heizkosten nach §2 Heizkostenverordnung abgerechnet habe (es handelt sich um ein Einfamilienhaus (Nießbrauch der Eltern) mit Einliegerwohnung (Mietwohnung). Diese Abrechnungsmethode wurde auch im Mietvertrag vereinbart. Kann man verjährte Abrechnungen wirklich noch Einklagen?

Das Waschbecken hatte bei Auszug des Mieters einen Sprung und musste ersetzt werden – jetzt wird behauptet dass das Waschbecken schon so alt wäre dass ich darauf keinen Anspruch mehr hätte. Ist das rechtlich wirklich in Ordnung dass ein ehemals intaktes Waschbecken nicht ersetzt werden muss wenn es ein gewisses Alter erreicht hat?

Bei den Rohrabdeckleisten (Fußbodenleiste) wurden ca. 30 cm einfach rausgeschnitten weil der Schrank nicht hin passte und bei Auszug wieder angestückelt – darf der Mieter wirklich einfach meine Abdeckleisten zerschneiden, so dass ich vielleicht nach einigen Mietern mehr eine Puzzleleiste habe als eine Abdeckleiste?

Mich würde jetzt mal interessieren wie denn mein Erfolgsaussichten wären bevor ich mich auf einen fortführenden Streit einlasse – da meine Mieterin eine Rechtsschutzversicherung hat und ich als Vermieter alles selbst zahlen müsste.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:


I.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass gemäß § 556 III S. 5 BGB der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung binnen eines Jahres geltend machen muss. Nach Ablauf dieser Einwendungsfrist ist der Mieter grundsätzlich an die Abrechnung gebunden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Abrechnung formal in Ordnung ist, das heißt die wesentlichen Formalien einer Abrechnung eingehalten sind. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ich allerdings nur anhand der konkreten Abrechnungen überprüfen.

Meines Erachtens deutet allerdings einiges darauf hin, dass eine rückwirkende Nachforderung hinsichtlich der Heizkosten bis ins Jahr 2005 nicht möglich ist.


II.

Richtig ist, dass bei einer Beschädigung der Mietsache ein sogenannter Abzug neu für alt vorzunehmen ist. Dies bedeutet tatsächlich, dass das Alter des beschädigten Gegenstandes zu berücksichtigen ist. Hintergrund hiervon ist, dass man davon ausgeht, dass die Mietsache einer gewissen Abnutzung unterliegt und daher regelmäßig renoviert werden muss. So müsste z.B. auch ein Waschbecken nach einem gewissen Zeitablauf erneuert werden. Wenn dieses Alter überschritten ist, so kann tatsächlich ein Schaden formal nicht mehr geltend gemacht werden. Hierbei kommt es allerdings entscheidend auf das Alter des Waschbeckens und dessen Qualität an.

Ansprüche sind daher m.E. nicht ausgeschlossen.


III.
Das Zerschneiden der Fußbodenleisten stellt m.E. eine Beschädigung dar, die Sie im Rahmen eines Schadensersatzanspruches geltend machen können. Hierbei müssten Sie allerdings nachweisen, dass die Schäden auch von Ihrer Mieterin verursacht wurden.

Insgesamt sehe ich daher anhand Ihrer Schilderungen Möglichkeiten, die Ansprüche der Gegenseite abzuwehren. Allerdings müsste für eine abschließende Prüfung der Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnungen eingesehen werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für eine weitere Überprüfung und Mandatserteilung zur Verfügung.

Sie können sich gerne jederzeit unter Mueller@seither.info an mich wenden.

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2011 | 11:00

da ich ja die Abrechnung für 2010 und 2011 auch noch erstellen muss - darf ich denn die Heizkosten nach §2 Heizkostenverordnung (nach qm) abrechnen wenn ich als Vermieter nicht selbst im Haus wohne?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2011 | 11:50

Gemäß § 2 Heizkostenverordnung sind vertragliche Vereinbarungen dann vorrangig zu berücksichtigen, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, und der Vermieter eine der Wohnungen nutzt. Sollten daher Ihre Eltern, die in dem Anwesen leben und das Nießbrauchrecht an dem Anwesen haben, selbst als Vermieter auftreten, so wäre die Anwendung des § 2 Heizkostenverordnung zu bejahen.

Sind Sie selbst Vermieter spricht der Wortlaut gegen die Anwendung von § 2.

Man könnte allerdings diskutieren, ob hier eine vergleichbare Situation vorliegt, die eine Abweichung von der Heizkostenverordnung rechtfertigt.

Da der Wortlaut der Vorschrift jedoch recht eindeutig ist, gehe ich davon aus, dass die Heizkostenverordnung anzuwenden ist, wenn Sie selbst Vermieterin sind, jedoch nicht in dem Anwesen leben.

Bewertung des Fragestellers 09.11.2011 | 11:58

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen