Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:
I.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass gemäß § 556 III S. 5 BGB
der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung binnen eines Jahres geltend machen muss. Nach Ablauf dieser Einwendungsfrist ist der Mieter grundsätzlich an die Abrechnung gebunden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Abrechnung formal in Ordnung ist, das heißt die wesentlichen Formalien einer Abrechnung eingehalten sind. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ich allerdings nur anhand der konkreten Abrechnungen überprüfen.
Meines Erachtens deutet allerdings einiges darauf hin, dass eine rückwirkende Nachforderung hinsichtlich der Heizkosten bis ins Jahr 2005 nicht möglich ist.
II.
Richtig ist, dass bei einer Beschädigung der Mietsache ein sogenannter Abzug neu für alt vorzunehmen ist. Dies bedeutet tatsächlich, dass das Alter des beschädigten Gegenstandes zu berücksichtigen ist. Hintergrund hiervon ist, dass man davon ausgeht, dass die Mietsache einer gewissen Abnutzung unterliegt und daher regelmäßig renoviert werden muss. So müsste z.B. auch ein Waschbecken nach einem gewissen Zeitablauf erneuert werden. Wenn dieses Alter überschritten ist, so kann tatsächlich ein Schaden formal nicht mehr geltend gemacht werden. Hierbei kommt es allerdings entscheidend auf das Alter des Waschbeckens und dessen Qualität an.
Ansprüche sind daher m.E. nicht ausgeschlossen.
III.
Das Zerschneiden der Fußbodenleisten stellt m.E. eine Beschädigung dar, die Sie im Rahmen eines Schadensersatzanspruches geltend machen können. Hierbei müssten Sie allerdings nachweisen, dass die Schäden auch von Ihrer Mieterin verursacht wurden.
Insgesamt sehe ich daher anhand Ihrer Schilderungen Möglichkeiten, die Ansprüche der Gegenseite abzuwehren. Allerdings müsste für eine abschließende Prüfung der Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnungen eingesehen werden.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne für eine weitere Überprüfung und Mandatserteilung zur Verfügung.
Sie können sich gerne jederzeit unter Mueller@seither.info an mich wenden.
Diese Antwort ist vom 09.11.2011 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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vonRechtsanwalt Maximilian A. Müller
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Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
da ich ja die Abrechnung für 2010 und 2011 auch noch erstellen muss - darf ich denn die Heizkosten nach §2 Heizkostenverordnung (nach qm) abrechnen wenn ich als Vermieter nicht selbst im Haus wohne?
Gemäß § 2 Heizkostenverordnung sind vertragliche Vereinbarungen dann vorrangig zu berücksichtigen, wenn es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, und der Vermieter eine der Wohnungen nutzt. Sollten daher Ihre Eltern, die in dem Anwesen leben und das Nießbrauchrecht an dem Anwesen haben, selbst als Vermieter auftreten, so wäre die Anwendung des § 2 Heizkostenverordnung zu bejahen.
Sind Sie selbst Vermieter spricht der Wortlaut gegen die Anwendung von § 2.
Man könnte allerdings diskutieren, ob hier eine vergleichbare Situation vorliegt, die eine Abweichung von der Heizkostenverordnung rechtfertigt.
Da der Wortlaut der Vorschrift jedoch recht eindeutig ist, gehe ich davon aus, dass die Heizkostenverordnung anzuwenden ist, wenn Sie selbst Vermieterin sind, jedoch nicht in dem Anwesen leben.
