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Probleme mit dem Vermieter bei Auszug / Kaution

22.07.2008 12:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir (Paar, unverheiratet) mieteten zum 01.06.2005 eine Altbauwohnung mit festem Vertrag über 3 Jahre an. Der Mietvertrag schloss eine vorzeitige Kündigung von beiden Seiten aus.

Die Vermieterin (Privatperson, Eigentümerin der Wohnung), hatte vor ins Ausland auszuwandern und wollte sicherstellen, dass es zumindest in den ersten 3 Jahren keinen Mieterwechsel gibt.

Sie ist allerdings nach knapp 1 Jahr wieder nach Deutschland zurückgekehrt und hat uns relativ zeitig wissen lassen, dass sie gerne wieder heute als morgen in Ihre Wohnung ziehen würde und dass sie uns einen Aufhebungsvertrag anbietet.

Da das Verhältnis zur Vermieterin während der gesamten Mietzeit sowieso nicht sonderlich gut war, beschlossen wir, uns eine andere Wohnung zu suchen.

Man muss dazu sagen, dass die Wohnung bei Anmietung in einem sehr schlechten Zustand war, und wir die Wohnung komplett renoviert haben. In der Küche gab es keinen Fliesenspiegel und wir haben in Absprache mit der Vermieterin (mündliche Zusage an uns beide) einen hochwertigen Mosaikfliesenspiegel in der Küche verlegt. Die Vermieterin führte auch Anfang des Jahres noch eine Wohnungsbesichtigung durch, bei der sie der Fliesenspiegel nicht störte.

Wir hatten nun den Mietvertrag zum 30.06.2008 mit beiderseitigem Einverständnis aufgehoben und die Wohnungsübergabe war am 30.06.2008.

Die Wohnung war komplett leer geräumt und gefegt, wir waren beide anwesend und hatten uns vom Mieterschutzbund ein Wohnungsübergabeprotokoll besorgt und auch dort schon die Zählerstände eingetragen.

Unsere Vermieterin kam mit einem Begleiter (nach der Art Schlägertyp), der auch gleich versuchte uns einzuschüchtern. Sie bemängelte gleich den Fliesenspiegel und drohte uns an, diesen auf unsere Kosten entfernen zu lassen, denn im Mietvertrag würde stehen, dass die Wände glatt zu übergeben sind.

Wir baten sie uns die Gelegenheit zu geben, den Fliesenspiegel zu entfernen, aber sie meinte dazu hätten wir vorher genug Zeit gehabt. Nach dieser Aussage holten wir einen befreundeten Nachbarn als Zeugen dazu. Dieser Nachbar war auch Zeuge davon, dass die Vermieterin sich weigerte das von uns mitgebrachte Protokoll zu unterschreiben.

Außerdem behauptete sie, dass 1 Haustürschlüssel fehlen würde, obwohl die Anzahl der Schlüssel genau der Anzahl entsprach die sie selbst in den Mietvertrag eingetragen hatte. Ich bot ihr an die Anzahl mit der Angabe im Mietvertrag zu vergleichen, was sie ablehnte. Sie drohte auch in diesem Fall mit Austausch des Schlosses und Abzug von der Mietkaution. Der Nachbar ist allerdings Zeuge, dass die korrekte Anzahl Schlüssel übergeben wurde und das sich die Vermieterin ebenfalls weigerte das Protokoll zu unterschreiben bzw. überhaupt erst auszufüllen.

Nach Übergabe der Schlüssel wurden wir quasi aus der Wohnung geworfen.

Ich habe gleich ein Schreiben aufgesetzt in dem ich um einen Termin zur Ausbesserung bzw. Entfernung des Fliesenspiegels gebeten habe. Dieses Schreiben ging der Vermieterin per Einschreiben-Rückschein zu und zwar am 02.07.08. Per Sendungsverfolgung konnte ich allerdings erkennen dass das Schreiben am 16.07. immer noch Postlagernd war und nicht abgeholt wurde. Daraufhin schrieb ich ihr am 18.07. ein Einwurfeinschreiben mit dem selben Schreiben und dem Vermerk, dass sie das sie ja beim 1. Schreiben die Annahme verweigert hat.

Heute kam dann auch das 1. Schreiben zurück mit dem Vermerk „Annahme Verweigert“

Meine Frage:

Da unser ehemaliger Nachbar sagt, dass die Ex- Vermieterin nun schon wieder in der Wohnung wohnt, gehe ich davon aus, dass sie den Fliesenspiegel entweder:

a) Selbst entfernt hat
b) Ihn hat entfernen lassen
c) Oder ihn belassen hat

Ich denke allerdings nicht, dass wir noch die Möglichkeit zur Nachbesserung bekommen werden, die uns ja eigentlich zusteht. Kann sie die entstandenen Kosten nun von der Kaution abziehen obwohl wir uns um Ausbesserung bemüht haben? Wie sieht die Sache bei dem angeblich fehlenden Schlüssel aus?

Darf die Vermieterin nun die komplette Kaution für 6 Monate zurückhalten oder nur einen Teil? Eine Nebenkostenabrechnung haben wir übrigens weder für das erste noch für das zweite Jahr erhalten somit auch keine Nachzahlung.

Vielen Dank schon mal.

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist ein Vermieter grundsätzlich berechtigt, den Betrag von der Mietkaution einzubehalten, den er benötigt, um bestehende Ansprüche gegen den Mieter auszugleichen.

Ihre Vermieterin hat bei der Überprüfung von bestehenden Ansprüchen eine vertretbare Zeit, da Sie ansonsten nicht wüsste, welchen Betrag sie einbehalten darf.

Die zulässige Dauer dieser Zeit wird von den Gerichten sehr unterschiedlich eingestuft, beträgt jedoch in der Regel 3-6 Monate.
Da Sie Ihre Wohnung erst am 30.6.2008 übergeben haben, ist der momentane Einbehalt der Kaution durch die Vermieterin noch zulässig.
Wenn keine Ansprüche durch die Vermieterin geltend gemacht werden, muss die Rückzahlung der Kaution sofort, spätestens aber nach 6 Monaten erfolgen.

Die Vermieterin darf grundsätzlich zunächst auch die Kaution in voller Höhe einbehalten bis sie die Ansprüche endgültig geprüft hat.
Dies darf Ihre Vermieterin nur dann nicht, wenn lediglich z.B. Nebenkosten noch abgerechnet werden müssen, d.h. die Höhe der Aufrechnung in etwa absehbar ist. In einem solchen Fall darf nur der entsprechende Teil der Kaution einbehalten werden.

Bezüglich der Schlüssel steht der Vermieterin kein Recht zur Aufrechnung mit der Kaution zu, wenn Sie die im Mietvertrag genannte Anzahl der Schlüssel zurückgegeben haben. Aufgrund der Hinzuziehung des Nachbarn haben Sie auch einen Zeugen, so dass auch bei Einbehaltung der Kaution diesbezüglich gute Chancen bestehen, das einbehaltene Geld zurückzubekommen.

Auch bezüglich der Entfernung der Fliesen und den hier möglicherweise angefallenen Kosten bestehen gute Chancen, dass eine Aufrechnung mit der Kaution nicht rechtmäßig ist.
Zunächst könnten Sie versuchen zu beweisen, dass die Anbringung im Einverständnis mit der Vermieterin getroffen wurde, so dass eine Pflicht zur Entfernung gar nicht besteht.
Da hier nur eine mündliche Absprache getroffen wurde, kann nicht abschließend gesagt werden, wie in einem gerichtlichen Verfahren ein Richter diese Absprache beurteilt.

Jedoch könnten Sie durch die Einschreiben möglicherweise beweisen, dass Sie der Vermieterin die Beseitigung der Fliesen angeboten haben. Nachdem die Vermieterin es abgelehnt hat, das Übernahmeprotokoll auch aufgrund der vorhandenen Fliesen zu unterzeichnen, hätte Ihnen die Gelegenheit gegeben werden müssen, die Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist nachzuholen.

Bezüglich der Nebenkostenabrechnung ist zu sagen, dass eine Nebenkostenabrechnung bezüglich des Jahres 2007 noch erfolgen kann. Diese könnte dann rechtmäßig mit der Kaution verrechnet werden.

Sie können nun abwarten, ob Ihre ehemalige Vermieterin Ihnen die Kaution ausbezahlt und in welcher Höhe.

Um den Vorgang zu beschleunigen, können Sie Ihre Vermieterin unter Benennung einer Frist schriftlich zur Abrechnung und Auszahlung der Kaution auffordern. Eine gerichtliche Geltendmachung der Kautionsrückzahlung sollte erst nach Ablauf der sechs Monate erfolgen, da ansonsten ihre Klage allein wegen der der Vermieterin zustehenden Überprüfungsfrist verloren gehen könnte.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Rückfrage vom Fragesteller 23.07.2008 | 14:50

Guten Tag,

vielen Dank für die rasche Beantwortung meiner Frage.

Ich habe heute leider auch das 2 Schreiben zurückbekommen, dass ich als Einwurfeinschreiben versendet habe, mit dem Vermerk "Empfänger nicht bekannt".

Auf Nachfrage bei dem ehemaligen Nachbar, der noch in dem Haus wohnt konnte ich erfahren, das die Ex-Vermieterin zwar schon dort wohnt, jedoch keinerlei Namensschilder, weder an Haustür, Klingel noch Wohnungstür angebracht hat.

So kann natürlich kein Schreiben zugestellt werden.

Mir gehen so langsam die Ideen aus und frage mich, ob ich jetzt noch weiterhin verpflichtet bin zu versuchen, ihr dieses Schreiben zukommen zu lassen. Das ist ja für mich auch mit Kosten verbunden.

Persönlich einwerfen kann ich es auch nicht, da ich in eine andere Stadt gezogen bin.

Für Ihre Auskunft bedanke ich mich schon einmal.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.07.2008 | 15:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

Grundsätzlich sind Sie zwar verpflichtet, Ihr Schreiben der Gegenseite zukommen zu lassen; Sie tragen also auch die Beweislast dafür, dass das Schreiben tatsächlich angekommen ist und nicht nur, dass es losgeschickt wurde. Nach dem Bundesgerichtshof ist ein wiederholter Zustellungsversuch des Erklärenden allerdings dann nicht mehr sinnvoll und deshalb entbehrlich, wenn der Empfänger die Annahme grundlos verweigert, obwohl er mit dem Eingang rechtserheblicher Mitteilungen seines Vertrags- oder Verhandlungspartners rechnen muß. Gleiches wird zu gelten haben, wenn der Adressat den Zugang der Erklärung arglistig vereitelt. Die Entfernung der Namensschilder kann hier als eine solche Zugangsvereitelung angesehen werden.
Sie könnten daher höchstens noch versuchen, den Brief an den besagten Nachbarn zu senden und diesen bitten, den Brief einzuwerfen.

Alles in allem sollte aber durch die mehrmaligen Zustellungsversuche beweisbar sein, dass ein Zugang des Schreibens nur deshalb nicht erfolgen konnte, weil die Gegenseite die Annahme verweigert bzw. den Zugang bewußt vereitelt hat.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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