Renovierungspflicht bei Auszug - Schönheitsreparaturen Einbehalt der Kaution

Question

Guten Tag,

ich habe meinen vom 01.09.2002 bis 31.05.2006 laufenden Mietvertrag gekündigt und ziehe jetzt aus.
Der Vermieter verlangt die im Rahmen einer Vorabnahme durchgeführten Besichtigung nun

a) die von mir verursachten Bohrlöcher zu füllen,
b) die Wände komplett zu streichen und
c) die Türblätter und Türrahmen zu streichen.

Bei Einzug war die Wohnung in einem verwohnten Zustand mit alten Teppichen und Tapeten. Leider habe ich mir die mündliche Zusage des Verwalters nicht schriftlich bestätigen lassen, die Wohnung nach meiner Renovierung nicht nochmals renovieren zu müssen (zwischenzeitlich hat auch ein Eigentümerwechsel stattgefunden, was die Absprache auch nicht mehr nachvollziehbar macht).

Das Übergabeprotokoll besagt: "Der Mieter übernimmt die Mietfläche im besichtigten / mängelfreien Zustand. Der Mieter verpflichtet sich, die erforderlichen Renovierungsarbeiten und Instandhaltungen nach §17 innerhalb der Mieträume an allen zur Mietsache gehörenden Teilen durchzuführen. [...]"

§17 des Mietvertrages lautet:
"§17 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
- in Küchen Bäder und Duschen alle 3 Jahre,
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
- in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Demgemäss sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. [...]"

Meine Frage:
Welche der o.g. Arbeiten muss ich zwingend durchführen, um meine Kaution zurück zu erhalten (hier gab es m.W. jüngst ein Urteil des BGH)?

Vielen Dank.

Rechtsanwalt Markus Timm · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Ratsuchende&lpar;r&rpar;,    ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:    Leider kann ich Ihnen keine Hoffnung machen, um die aufgeführten Schönheitsreparaturen herumzukommen. Die neueste BGH-Rechtsprechung sagt lediglich, dass starre Fristen für die Durchführung unwirksam sind. Dies betrifft Ihre Frage aber nur am Rande. Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Da Sie leider nichts Schriftliches über den Zustand bei Übernahme der Wohnung haben, hat der Vermieter im Streitfall die besseren Karten.    Ich rate Ihnen, sich im Hinblick auf die für Sie ja auch günstige Fristenregelung in &#167; 17 Nr. 2 gegenüber dem Vermieter auf den Standpunkt zu stellen, dass Schönheitsreparaturen ja nur in der Küche und dem Bad erforderlich seien. Dies ist nur eine Verhandlungsbasis. Sie sollten es m. E. nicht auf eine gerichtliche Entscheidung anlegen.    Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion und auch zur weiteren Vertretung zur Verfügung.    Mit freundlichem Gruß    M. Timm  -Rechtsanwalt-  www.peukerttimm.de

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Markus Timm

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