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Renovierungskosten bei Auszug


24.01.2007 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

wir haben unseren Mietvertrag (Beginn 01.02.2002) am 26.11.2006 (Einschreiben) fristgemäß zum 28.02.2007 (3-Monatsfrist) gekündigt. Die Kündigung wurde uns durch Wohnungsverwaltung mit Schreiben vom 01.12.2006 bestätigt. Bezüglich der Übernahme der Renovierungskosten ist die Wohnungsverwaltung jedoch anderer Meinung als wir.

Aus dem Mietvertrag

$ 12 Schönheitsreparaturen

1.Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: das Entfernen alter Tapete, das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie andere Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster ( auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen oder Abschleifen der Parkettfußböden und der Innentüren und danach deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht- ausgeführt werden.

Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen:

in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre
in allen übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen u. Toiletten alle 5 Jahre

2.Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenster um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass ein Renovierung nach Ablauf der Regelfristen nicht erforderlich ist.

3.Hat der Mieter ein nicht renovierte Wohnung übernommen...( nicht zutreffend)

4.Endet das Mietverhältnis nach Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, bei Beendigung die Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern nicht der Vermieter nach Ablauf der Renovierungsfrist eine Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt bzw. der Mieter diese duchgeführt hat. Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der Renovierungsfristen durchgeführt worden sind.

5.Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

Wenn die Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses oder einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Bad bei allen anderen Räumen
6 Monate mit 20 % 6 Monate mit 10 %
10 Monate mit 30 % 12 Monate mit 20 %
14 Monate mit 40 % 18 Monate mit 30 %
18 Monate mit 50 % 24 Monate mit 40 %
22 Monate mit 60 % 30 Monate mit 50 %
26 Monate mit 70 % 36 Monate mit 60 %
30 Monate mit 80 % 42 Monate mit 70 %
34 Monate mit 90 % 48 Monate mit 80 %
54 Monate mit 90 %

Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang des Kostenvoranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführung der Arbeiten ablehnt.

Der Mieter kann sich von dieser anteiligen Verpflichtung dadurch befreien, indem er vor dem Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in fachmännischer Qualitätsarbeit selbst durchführt.
Die Regelung in Ziffer 3 hinsichtlich einer Anfangsrenovierung durch den Mieter gilt auch hier entsprechend.

6. Unberührt von dieser Regelung bleiben etwa weitergehende Ansprüche des Vermieters wegen Verzugsschadens. Den Anspruch auf Geldersatz hat der Vermieter auch dann, wenn die für den Mieter bei Vertragsende fällig gewordenen Schönheitsreparaturen deshalb nicht zur Durchführung kommen können, weil der Vermieter in den Mieträumen bauliche Veränderungen vornimmt und deshalb die zuvor vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden.

$ 15 Beendigung des Mietverhältnisses

1.Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie frei von Untermietern mit sämtlichen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen, reinigen und neue Schlösser anbringen lassen. ...


$ 20 Besondere Vereinbarungen
(keine Vereinbarungen bezüglich Schönheitsreparaturen und Wohnungsrückgabe)


Aus dem Schreiben der Wohnungsverwaltung vom 01.12.2006

Folgende Dinge sind zu beachten bei einer Kündigung oder Wohnungsübergabe:
-Vollständige Beseitigung aller Eigeneinbauten
-Verspachtelung aller Wand- und Deckenlöcher
-Fachmännische Malerarbeiten (Streichen und Tapezieren, Raufasertapete weiß) – Mietvertrag beachten!
Abnahme erfolgt nur bei trockenem Zustand!
-Feuchte Teppich- und Fußbodenreinigung (Nassreinigung bei Textilböden)
Abnahme erfolgt nur bei trockenem Zustand!
Verschluss sämtlicher Wasserleitungen und sämtlicher Wasser- und Gashähne
Reinigung von:
1. Türen
2. Fenster
3. Fensterbretter
4. Heizkörper
5. Badewanne/ Dusche/ WC/ Waschbecken
5a Armaturen
6. Lüfter
7. Lichtschalter/ Steckdosen
8. Einbauküche falls vorhanden
9. Fliesen

Besenreine und beräumte Übergabe von Boden, Keller und anderen Nebenräumen
Übergabe sämtlicher Schlüssel ( Haus-, Wohnungs-, Briefkasten-, Keller-, Boden- und Zimmertürenschlüssel)

Sonstige Vereinbarungen des Mietvertrages sind zu beachten!
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass nur bei einer ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung gemäß den vorgenannten Punkten eine mängelfreie Abnahme der Wohnung durch die Verwaltung erfolgt.


Telefongespräch vom 08.01.2007
Am 08.01.2007 haben wir der Wohnungsverwaltung das Angebot unterbreitet, die Wohnung vorfristig zu übergeben, da wir bereits ausgezogen sind.
Bezüglich des Zustandes der Wohnung zur Übergabe wurde mir wiederum mitgeteilt, dass die Malerarbeiten durch uns durchzuführen sind. Erst auf meinen Hinweis, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind, war die Wohnungsverwaltung bereit, den Mietvertrag und die Rechtslage zu prüfen. Bisher haben wir keine Antwort erhalten.


Im Gegensatz zur Hausverwaltung sind wir der Meinung, dass aufgrund der aktuellen Rechtssprechung (z.B. BGH VIII ZR 52/06 vom 18.10.2006 ) der § 12 des Mietvertrages unwirksam ist und somit gemäß BGB § 536 die Kosten für die Renovierung durch den Vermieter zu übernehmen sind.
Wir haben den Eindruck, dass die Wohnungsverwaltung dadurch, dass Sie keine Aussage trifft („sondern noch prüft“) also durch Entstellen bzw. Unterdrücken wahrer Tatsachen sich einen Vermögensvorteil zu unserem Nachteil verschaffen will.

Unsere Fragen:

1. Ergibt sich für uns aufgrund der Mietzeit (5 Jahre und 1 Monat) eine Verpflichtung zur vollständigen bzw. anteiligen Wohnungsrenovierung bzw. zur Kostenübernahme?

2. Ergibt sich für uns aufgrund unserer Kündigung eine Verpflichtung zur vollständigen bzw. anteiligen Wohnungsrenovierung bzw. zur Kostenübernahme?

3. In welchem Zustand müssen wir die Wohnung übergeben? Es handelt sich um Wände mit weißem Farbanstrich ( ohne Tapete). Ich habe alle Dübel entfernt, die Löcher vergipst und die Stellen überstrichen. Diese Stellen sind jetzt etwas „weisser“ als die Wände an sich, da die Wände in 5 Jahren nun mal dunkler werden. Ich bin aber der Meinung, dass das Vorstreichen der vergipsten Stellen für das Streichen der Wände, das ja wohl ohnehin notwendig ist, eine fachgemäße Vorleistung ist.
Den Teppichboden haben wir in bereits genutztem Zustand mit Gebrauchsspuren bzw. Gebrauchsschäden übernommen. Laut Wohnungsverwaltung wird dieser durch die Wohnungsverwaltung erneuert, daher sind wir der Meinung, dass eine Reinigung sinnlos ist.

4. Erfüllt das Schreiben der Hausverwaltung vom 01.12.2006 (bzw. das Telefongespräch vom 08.01.2007) bereits den Tatbestand des versuchten Betruges gemäß § 263 (1) und (2) StGB? Sollten wir uns nochmal ggf. schriftlich an die Hausverwaltung mit der Bitte um Klärung des Sachverhaltes wenden? Sollten wir der Hausverwaltung mit Strafanzeige drohen oder sogar Strafanzeige stellen? (Wir sind eigentlich an einer gütlichen Einigung interessiert.)

5.Können wir etwas tun um unsere Chancen auf Rückzahlung der Kaution ohne Klage zu verbessern?



Vielen Dank vorab.

24.01.2007 | 20:49

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Das BGH-Urteil ist nicht einschlägig, da es sogenannte starre Fristen betrifft. In Ihrem Mietvertrag sind aber sogenannte Regelfristen gegeben. Der entscheidende Unterschied liegt darin, daß die Regelfristen eine Renovierungspflicht nicht unbedingt vorschreiben, sondern nur dann, wenn Sie die Renovierungsbedürftigkeit nicht widerlegen können.
Kurz: Der Knackpunkt ist, daß Sie hier durch Beweisführung der Renovierungspflicht entgehen können.
Ähnliches gilt für die Quotenregelung, da Sie dort einen eigenen Kostenvoranschlag vorlegen bzw. Eigenleistung erbringen können, auch diese ist daher wirksam.

Dementsprechend müssen Sie die Wohnung renovieren, sofern Sie nicht beweisen können, daß ein solcher Bedarf nicht besteht.
Kurz: Wenn Sie beweisen können, daß die Wohnung wie neu ist, dann müssen Sie nicht renovieren.

Da die Wände dunkler wurden, müssen Sie diese vollständig streichen.

Bezüglich des Teppichbodens sollten Sie mit dem Vermieter reden. Wenn der tatsächlich erneuert wird, wäre eine aufwendige Reinigung eine Schikane und damit nicht durchsetzbar.

Das Schreiben und das Telefonat der Hausverwaltung stellt keinen versuchten Betrug dar, ich rege an, mit der Hauverwaltung in sachlich-höflichem Kontakt zu bleiben, insbesondere um eine Antwort zu bitten. Eine Strafanzeige sollten Sie keinesfalls in Betracht ziehen.

Als weiteres Vorgehen rege ich an, den Kontakt mit der Hausverwaltung zu suchen und gegebenenfalls einen örtlichen Kollegen Ihres Vertrauens hinzuzuziehen, da dieser die Situation besser beurteilen kann als ich aus der Distanz.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Vorenthaltene Informationen können die Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung stellt eine erste rechtliche Orientierung dar.


Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2007 | 21:03

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Welche Konsequenzen hat der Umstand, dass die im Mietvertrag genannten Fristen hinsichtlich der Malerarbeiten keine Regelfristen sondern „starre“ Fristen sind.


1. Ergibt sich für uns aufgrund der Mietzeit (5 Jahre und 1 Monat) eine Verpflichtung zur vollständigen bzw. anteiligen Wohnungsrenovierung bzw. zur Kostenübernahme?

2. Ergibt sich für uns aufgrund unserer Kündigung eine Verpflichtung zur vollständigen bzw. anteiligen Wohnungsrenovierung bzw. zur Kostenübernahme?

3. In welchem Zustand müssen wir die Wohnung übergeben? Es handelt sich um Wände mit weißem Farbanstrich ( ohne Tapete). Ich habe alle Dübel entfernt, die Löcher vergipst und die Stellen überstrichen. Diese Stellen sind jetzt etwas „weisser“ als die Wände an sich, da die Wände in 5 Jahren nun mal dunkler werden. Ich bin aber der Meinung, dass das Vorstreichen der vergipsten Stellen für das Streichen der Wände, das ja wohl ohnehin notwendig ist, eine fachgemäße Vorleistung ist.
Den Teppichboden haben wir in bereits genutztem Zustand mit Gebrauchsspuren bzw. Gebrauchsschäden übernommen. Laut Wohnungsverwaltung wird dieser durch die Wohnungsverwaltung erneuert, daher sind wir der Meinung, dass eine Reinigung sinnlos ist.

4. Erfüllt das Schreiben der Hausverwaltung vom 01.12.2006 (bzw. das Telefongespräch vom 08.01.2007) bereits den Tatbestand des versuchten Betruges gemäß § 263 (1) und (2) StGB? Sollten wir uns nochmal ggf. schriftlich an die Hausverwaltung mit der Bitte um Klärung des Sachverhaltes wenden? Sollten wir der Hausverwaltung mit Strafanzeige drohen oder sogar Strafanzeige stellen? (Wir sind eigentlich an einer gütlichen Einigung interessiert.)

5.Können wir etwas tun um unsere Chancen auf Rückzahlung der Kaution ohne Klage zu verbessern?



Vielen Dank vorab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2007 | 21:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

da die starren Fristen unwirksam sind, sind auch die entsprechenden Renovierungspflichten unwirksam. D.h. Sie müssen den Bodenbelag, die Wände und die Decken nicht renovieren, auch nicht streichen.

Ebenfalls erübrigt sich ein finanzieller Ausgleich für Schäden in diesen Bereichen.

Sie müssen die Wohnung geräumt übergeben, der Boden muss noch nicht mal besenrein sein. Ein normaler Sauberkeitszustand sollte aber dennoch vorhanden sein.

Zu den Strafanzeigen verweise ich auf oben Gesagtes.

Sie sollten Ihre Sicht der Dinge dem Vermieter mit klaren, sachlichen Argumenten und Sätzen vorlegen und nach Rücksprache mit einem örtlichen Kollegens Ihres Vertrauens (aus der Distanz kann ich schwerlich alles umfassend beurteilen) eine Frist setzen.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Ergänzung vom Anwalt 25.01.2007 | 00:53

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich muß meine Darstellung dahingehend ergänzen, daß die Regelfristen sicg gemäß § 12 (2) nur auf Heizkörper etc. beziehen. Für die Renovierung der Wände und Böden ergibt sich die Frist aus § 12 (1), diese sind starre Fristen und damit unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber
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