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Wer kann den Zustand der Wohnung beurteilen?


| 08.09.2007 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
Ich bin gerade beim Umziehen und habe das leidige Thema Schönheitsreperaturen. Ich habe 5 Jahre in der Wohnung gewohnt. Mein Mietvertrag ist der Standartmietvertrag des Haus und Grundbesitzervereins München von 2002 mit folgendem Wortlaut:
§9 Absatz2:
Der Mieter ist verplichtet, die Schönheitsreperaturen an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre, der Wohn und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, der sonstigen Räume alle 7 Jahre, jeweils gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreperaturen an den Innenseiten von Fenstern und Aussentüren, an Innentüren sowie Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind alle 7 Jahre, jeweils vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Ended das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor Beendigung die Schönheitsreperaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten Schönheitsreperaturen währen der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

Zusätzlich wurde folgendes vereinbart ( unter sonstige Vereinbarungen im Mietvertrag, mit Schreibmaschine geschrieben):

5.) Mietnehmer erklärt, dass die Wohnung frisch renoviert übernommen wurde. Abweichend von §9 Ziffer 2 des Mietvertrages soll auch die Teppichreinigung bei Auzug erfolgen.
6.) Der Mieter hat die Schönheitsreperaturen ohne Einhaltung von Fristen bei Auszug auszuführen. Die Miete ist deshalb mtl. um Euro 20,-- gekürzt. Dies gilt als vereinbart.


Meine Fragen:
- welche Arbeiten muss ich ausführen.
- muss ich einen prozentualen Anteil zahlen, wenn die Heizkörper, Rohre und Türen nicht gestrichen werden, aber noch in gutem Zustand sind.
- wer kann den Zustand beurteilen
- kann der Vermieter bestimmen, wer den Kostenvoranschlag vornimmt.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
JK.

Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Hinzufügen und Weglassen von erheblichen Tatsachen kann das Ergebnis ganz anders ausfallen.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt beantworten:

§ 9 Abs. 2 Ihres Mietvertrages ist so, wie Sie es schreiben, unwirksam. Denn Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses sind dann unwirksam, wenn sie sogenannte „starre Fristen“ enthalten, nach denen der Mieter in gewissen Zeitabständen zwingend renovieren muss, ohne dass es darauf ankommt, ob die Mieträume renovierungsbedürftig sind. Um eine solche starre Frist handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag, wenn kein einschränkender Zusatz vorhanden ist.

Die zusätzliche Vereinbarung in Ihrem Vertrag könnte aber eine „Individualvereinbarung“ darstellen, die zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt worden ist. Eine solche Individualvereinbarung wäre wirksam und Sie wären dann auch zur Renovierung unabhängig von der Unwirksamkeit der Regelung in § 9 des Mietvertrages verpflichtet. Ob die Zusatzvereinbarung eine solche Individualvereinbarung darstellt, kann ohne Einsicht in Ihren Vertrag nicht beurteilt werden. Wäre auch im Rahmen der ersten Onlineberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes auch gar nicht möglich.

Aber evtl. können Sie im Streitfall beweisen, dass gleich lautende Einfügungen oder Änderungen in einer Vielzahl von Fällen erfolgt sind. D.h., dass der Vermieter wohlmöglich auch mit anderen Mietparteien gleiche oder ähnliche Einfügungen vorgenommen hat. Dann könnte angenommen werden, dass die Vertragspunkte nicht ausgehandelt worden sind, also nicht zur Disposition standen. Diese Regelung würde dann wieder eine unwirksame Klausel darstellen, so dass Sie nicht zur Renovierung verpflichtet wären.

Das gleiche gilt auch für die Teppichreinigung, bei einer wirksamen Individualvereinbarung wären Sie dazu verpflichtet. Sonst nicht, wenn es sich um normale Abnutzung handelt.

Zusammenfassend zu Ihren Fragen:

1.Sie müssen die Schönheitsreparaturen, wie in § 9 geregelt, durchführen, wenn eine Individualvereinbarung vorliegt, sonst nicht.

2.Dasselbe gilt für Frage 2, aber abhängig vom Zustand der Heizkörper, Rohre und Türen

3.Der Zustand kann durch Sachverständigengutachten ermittelt werden

4.Der Vermieter kann nicht entscheiden, wer den Kostenvoranschlag trifft

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Dileyha Altintas
-Rechtsanwältin-

Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2007 | 09:45

Hallo Frau Altintas,
Danke für Ihre Antwort, das hat mir sehr geholfen. Zwei Fragen hätte ich noch:
Sie schreiben: "Eine solche Individualvereinbarung wäre wirksam und Sie wären dann auch zur Renovierung unabhängig von der Unwirksamkeit der Regelung in § 9 des Mietvertrages verpflichtet."
Würde diese Renovierung alle im §9 angesprochenen Punkte umfassen oder sich auf das Streichen von Wänden / Decken beschränken?
Wenn in dem Haus 10 Parteien wohnen, wieviel gleichlautende Mietverträge emfehlen Sie als Nachweis, dass es keine Individualvereinbarung ist.
Nochmals vielen Dank
JK

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.09.2007 | 07:53

Ser geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Die Renovierung würde in dem Fall alle die in der Vereinbarung genannten Punkte umfassen. In der Individualvereinbarung (wenn sie denn eine ist)ist von "Einhaltung der Schönheitsreparaturen die Rede". D. h., die Renovierung bezieht sich auf alle in § 9 enthaltenen Punkte. Aber da Sie, wie Sie schreiben, 5 Jahre in der Wohnung gelebt haben, müssten Sie dann auch nur die Arbeiten durchführen, die nach Ablauf dieser Zeit laut Regelung vorzunehmen sind.

Eine würde an sich schon ausreichen, da dann bereits von keiner Individualvereinbarung die Rede sein kann. Empfehlenswert wäre natürlich mehr.

Mit besten Grüßen

D. Altintas

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