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Muss die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben werden?

28.03.2008 08:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Am 01.06.2002 habe ich eine komplett renovierte 2-Zimmer-Wohnung an ein junges Paar vermietet. Im Mietvertrag steht, die Wohnung müsse bei Auszug frisch renoviert und mit neuwertigen Teppichböden versehen, übergeben werden. Eine vor ein paar Tagen ergebene Wohnungsbesichtigung ergab, dass die Wohnung in einem desolaten Zustand ist. Die Teppichböden sind durch Tierhaltung so verdreckt, dass es fast eine Zumutung ist, sowas zu hinterlassen. Das Badezimmer weißt Schimmelspuren auf. Wie mir nun die Mieter mitteilten, sind sie nicht bereit, wie laut Mietvertrag vereinbart, die Wohnung zu renovieren. Die Wohnung wurde zum 01.06. gekündigt, was meiner Meinung nach nicht richtig ist. Ich möchte nun folgendes von Ihnen wissen:
1) Muss die Wohnung renoviert übergeben werden?
2) Was ist mit der unerlaubten Tierhaltung? Bei Einzug hat man lediglich gefragt, ob man 2 Katzen halten dürfte. Im Laufe der Zeit kam jedoch noch ein Jagdhund hinzu.
3) Kündigung zum 01.06.? Muss das Mietverhältnis nicht zum letzten eines Monatsgekündigt werden?

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Ob die Wohnung frisch renoviert und mit einem neuen Teppichboden versehen zurückgegeben werden muss, richtet sich nach den vertraglich getroffenen Vereinbarungen und deren Wirksamkeit. Denn grundsätzlich obliegt diese Verpflichtung dem Vermieter. Erforderlich ist daher eine wirksame Vereinbarung der Übertragung dieser Pflichten auf den Mieter. So hat der Bundesgerichtshof z.B. einige mietvertragliche Klauseln für unwirksam erklärt, die – ohne auf einen tatsächlichen Bedarf abstellen – eine Pflicht zur Renovierung vorsehen, sowohl für starre Schönheitsreparaturfristen im laufenden Mietverhältnis, als auch für starre Erneuerungsverpflichtungen oder Auszugsrenovierungen. Etwas anderes gilt, wenn diese Bedingungen im Einzelnen zwischen dem Vermieter und dem Mieter „ausgehandelt“ wurden, d.h. es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Dies bedeutet aber, dass die Positionen frei zur Disposition standen, wofür Sie im Falle des Bestreitens die Beweislast tragen. Sie sollten daher Ihren Mietvertrag konkret von einem Anwalt dahingehend überprüfen lassen, ob die mietvertragliche Vereinbarung wirksam oder unwirksam ist.

Etwas anderes gilt, wenn die Veränderungen bzw. Verschlechterungen der Mietsache nicht mehr aus einem vertragsgemäßen Gebrauch resultieren, d.h. eine „übermäßige Abnutzung“ vorliegt. Dafür sprechen in Ihrem Fall Anhaltspunkte, doch kommt es immer auf die Umstände im konkreten Einzelfall an. Allerdings haben Sie als Vermieter die übermäßige Abnutzung zu beweisen. Als „übermäßige Abnutzung“ wurden z.B. nicht mehr entfernbare Rotwein- oder Urinflecken eingestuft mit der Folge, dass der Mieter diese Schäden zu ersetzen hat. Dieser Schadensersatzanspruch beläuft sich aber „nur“ auf den aktuellen Zeitwert.

Auch hinsichtlich der Tierhaltung kommt es zunächst einmal auf die getroffenen Vereinbarungen an. Die Haltung von Hunden und Katzen wird ohne vertragliche Regelung allerdings überwiegend dem vertragsgemäßen Mietgebrauch zugerechnet, d.h. das diese erlaubt ist und nicht allein deshalb eine übermäßige Abnutzung vorliegt.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Erfolgte sie daher bis zum 05.03.2008 ist sie zum 31.05.2008, anderenfalls zum 30.06.2008 wirksam. Die Bezeichnung zum 01.06.2008 ist entsprechend auszulegen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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