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Was bedeutet Übergabe im 'bezugsfertigen Zustand'?


22.03.2007 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Vor Kurzem habe ich ein Haus gekauft in dem zusätzlich eine Wohnung vermietet war. Der Mieter hatte mir letztes Jahr mündlich mitgeteilt, dass er "irgendwann zum Herbst hin ausziehen" wolle. Soweit so gut. Der nicht genau definierte Auszug verschob sich immer wieder, bis der Mieter dann zum Ende des Jahres 2006 "auszog". Was in seinen Augen bedeutete: Er hatte den größten Teil seiner Möbel mitgenommen und wohnte ab Januar 2007 nicht mehr in der Wohnung, somit mietete er die Wohnung nicht mehr. Bis heute standen aber noch einige Möbel in der Wohnung, die er irgendwann mal abholen wollte. Da die Miete immer auf ein Neben- Konto überwiesen wurde, viel mir erst im März auf, dass er die Mietzahlung ab Januar eingestellt hatte, obwohl er in meinen Augen noch nicht vollständig ausgezogen war.

Beim Hauskauf wurde mir auch eine Kopie des Mietvertrages überlassen, für den ich nun Rechtsnachfolger bin. Der Mieter wohnt seit den 70er Jahren in der Wohnung. Der Mietvertrag wurde aber in den 80er Jahren mit dem Eigentümer erneuert. Im Mietvertrag steht auch, dass der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses im Bezugsfertigen Zustand zu übergeben hat. Dies bedeutet für mich renoviert. Momentan kann man aber nicht von einem Bezugsfertigen Zustand sprechen. Die Tapeten haben größtenteils schon Blasen geworfen und halten nicht mehr richtig an der Wand. Da offenbar auch geraucht wurde, sind die Wände gelb und man kann überall sehen, wo Bilder oder Möbel waren. Der Teppichboden ist ein einziger großer Fleck und liegt in Wellen. Im Vertrag ist nicht angekreuzt, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Schönheitsreparaturen sind aber seit Jahrzehnten nicht vorgenommen worden.

Hier alle für dieses Thema relevanten Auszüge aus dem (Standard-Vordruck) Mietvertrag:

Wohnungs-Mietvertrag
nach dem Einheitsmietvertrag

§2 -Mietzeit und ordentliche Kündigung
....
2. Die Schönheitsreparaturen werden vom Vermieter-Mieter getragen. (hier ist nichts markiert)
.....
§7 -Zustand der Mieträume
.....
3. Dem Mieter ist der Zustand der Mieträume aufgrund vorausgegangener Besichtigungen bekannt. Der Vermieter gewährt den Gebrauch in diesem Zustand. Der Mieter verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurück zu geben.
...
§17-Beeindigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand und mit allen...Schüsseln... zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume öffnen und reinigen zu lassen. (Ende des Auszugs)
...
Ich habe den Mieter nun angeschrieben und um Zahlung der ausstehenden Mieten ohne Nebenkosten gebeten. Die will er aber nicht in voller Höhe zahlen, weil er die Wohnung nun nicht mehr bewohnt, sonder nur als Lager für den Rest seiner unbenötigten Möbel nutzt. Der Mieter behauptet nun, er habe die Wohnung auch in einem baufälligen Zustand übernommen und dort alles selbst renoviert. Dies kann ich heute nicht mehr nachvollziehen, da der Voreigentümer mittlerweile verstorben ist.

Auf eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters kann ich verzichten, aber so lange er die Wohnung noch mit Möbeln belegt, soll er auch die Miete weiter zahlen, zumal er nicht gefragt hat, ob er die Sachen dort noch lagern darf und ich auch bis vor Kurzem noch dachte, er hätte die Miete ordnungsgemäß weiterbezahlt. Wie ist nun die Rechtslage? Kann ich die volle Höhe, abzüglich der Nebenkosten, der ausstehenden Mieten verlangen? Was bedeutet rechtlich gesehen "bezugsfertiger Zustand"? Kann ich eine Renovierung verlangen, oder wenn er nicht will, auf seine Kosten durchführen lassen?

Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.

Eingrenzung vom Fragesteller
22.03.2007 | 19:15
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, steht Ihnen die vertraglich vereinbarte Miete zu. Dazu gehört nicht nur die Grundmiete, sondern auch Vorauszahlungen auf die Nebenkosten - unabhängig, ob der Mieter die Wohnung noch nutzt, oder nicht.

Renovierungsarbeiten werden Sie erst nach Beendigung des Vertrages verlangen können. Denn während der Mietzeit ist der Mieter nach dem zitierten Vertragstext nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet - die entsprechende Klausel enthält ja keine Markierung.

Daß er die Wohnung bei Auszug bezugsfertig übergeben muß, ist nach § 305c II BGB eng auszulegen. Danach z.B. sind Dübellöcher zu verschließen, Staubränder zu entfernen und Schönheitsreparaturen durchzuführen, soweit sie turnusmäßig fällig und erforderlich sind.

Auf seine Kosten können Sie die Renovierung erst selbst vornehmen lassen, wenn sie ihm zuvor fruchtlos eine Nachfrist dazu gesetzt haben. Aber Achtung: Die Fristsetzung ist erst nach Ende des Mietvertrages möglich, da der Mieter solange ohnehin noch Gelegenheit hat, die Wohnung zu renovieren.

Die richtige Reihenfolge wäre also:

Ausstehende Mieten einfordern, fristlos wegen des bestehenden Mietrückstandes kündigen und den Mieter auffordern, seiner Pflicht nachzukommen, die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen.

Da hierbei einige Formalien zu beachten sind und Fallstricke drohen, empfiehlt es sich, einen Anwalt mit der Durchsetzung Ihrer Rechte zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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