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Renovierung/Schönheitsreparaturen


| 24.05.2006 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Hallo,

Nachfolgend eine Frage bzgl. der Renovierungspflicht bei Auszug.
Zunächst ein kurzer Überblick über unsere Situation:

- Einzug: 1.9.2002
- Auszug: 1.6.2006
- Haben Wohnung bei Einzug renoviert (Decken und Wände komplett gestrichen)
- mündliche Absprache mit Hausverwaltung hierzu: Renovierung bei Einzug, dafür nicht bei Auszug
- Mietvertrag enthält fixe Fristenregelung für Schönheitsreparaturen (s.u.)
- Hausverwaltung verlangt Malerarbeiten/Renovierung bei Auszug unter Berufung auf das Übergabeprotokoll „Anstrich ca. 1 Jahr alt“ (weitere Auszüge s.u.)
- der Anstrich war in schlechtem und vergilbtem Zustand, da in der Wohnung offensichtlich geraucht wurde (siehe Übergabeprotokoll „Brandflecken“)

Unsere grundlegende Frage lautet:

Sind wir in unserem Fall zu einer Renovierung bei Auszug verpflichtet oder nicht(z.B. wg. Der Fristenregelung ohne Ermessensspielraum in Verbindung mit einer Verpflichtung zur Endrenovierung)? Falls nicht, behält die Abstandsklausel mit der prozentualen Kostenbeteiligung an den Schönheitsreparaturen trotzdem ihre Wirkung?

Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüßen


Auszug aus dem Mietvertrag

§9 Erhaltung der Mietsache

2. Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältsses entsprechend nachstehendenen Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen
(Küchen/Bäder/Duschen: alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: alle 5 Jahre; übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.

§17 Beendigung des Mietverhältnisses

4. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß §9,2. , so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

a) Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die Nassräume (Küchen, Bäder, Duschen) während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, ....
b) Liegen die letzten... Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% aufgrund dieses Kostenvoranschlages.....
c) Liegen die Schönheitsreparaturen... übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper ....zahlt der Mieter 16% der Gesamtkosten.....
d) Die Fristen des §9, 2. beginnen, unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses. Sind Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.
e) Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.

§22 Sonstige Vereinbarungen

Die Wohnung wird komplett renoviert übergeben, d.h. Decken und Wände sind rauhfasertapeten frisch weiss gestrichen; Übergabeprotokoll ist Bestandteil des Mietvertrages. Die Wohnung muss in den aufgeführten Zustand wieder zurückgegeben werden.

Auszug aus dem Übergabeprotokoll:

Alle Decken und Wände rauhfasertapeten weiss (nicht frisch gestrichen, Anstrich ca. ein Jahr alt) im Schlafzimmer und Flur mit Flecken.

Teppichböden mit Brandlöchern.
Sehr geehrte Fragesteller,

eine Klausel, aufgrund derer ein Mieter verpflichtet ist, anhand eines starren Fristenplans Schönheitsreparaturen auszuführen, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 152/05). Wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, verliert damit auch eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle die Gültigkeit (BGH, Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 178/05).

Falls Sie die Wohnung wieder weiß gestrichen haben, brauchen Sie bei Auszug also weder zu renovieren noch für angefangene Renovierungsintervalle zahlen. Haben Sie die Wohnung allerdings in ungewöhnlichen Farben gestaltet, so wäre bei Auszug insoweit wieder der vertragsgemäße Zustand herzustellen, da dies dann nicht mehr nur unter Schönheitsreparaturen fällt.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2006 | 12:16

Hallo Frau Haeske,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine Formulierung hat mich aber verwirrt: "Falls Sie die Wohnung wieder weiss gestrichen haben..." Sie meinen bei Einzug, oder? Vielen Dank für die Antwort!

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2006 | 12:42

Sehr geehrter Fragesteller,

ich meine "Falls die Wohnung derzeit weiss gestrichen ist" (egal wann Sie das gemacht haben, bei Einzug oder später).

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers |


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