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Auszug aus Wohnung nach 9 Jahren - Muss der Mieter renovieren?


31.10.2010 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Werte Anwälte,
Mieter ist nach 9 Jahren ausgezogen. Wände, Decken und Fenster dunkelgelb, abgewohnt und total schmutzig. Er meint er müsse nicht renovieren, wir meinen ja, weil die Wohnung runtergekommen aussieht. Muß er laut diesem Wortlaut im Mietvertrag bei Auszug renovieren?

(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter
- in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre
(2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
das Tapezieren, Anstreichen oder kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper
einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten – ohne Berücksichtigung im oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach,so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der
Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem zu erhalten. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Allerdings enthält der von Ihnen zitierte Mietvertrag Klauseln, die die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen sollen. Grundsätzlich ist dies auch möglich. In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof aber zahlreiche solcher vorformulierter Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt.

Vorraussetzung für eine unwirksame Klausel ist in der Regel zunächst, dass es sich um einen formularmäßigen Mietvertrag und um eine dementsprechende Klausel handelt. Formularmäßig ist eine Vereinbarung dann, wenn sie für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert und von der einen Partei (z.B. dem Vermieter) der anderen Partei (z.B. dem Mieter) gestellt worden ist. Sie muss zudem Vertragsbestandteil geworden sein. Im Gegensatz dazu stehen Klauseln, die zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind. Solche „Individualklauseln" sind in der Regel wirksam, auch wenn Sie im Einzelfall den gleichen Inhalt wie unwirksame Klauseln haben können. Die meisten Mietverträge, insbesondere solche bei denen die gängigen Vorlagen und Muster verwendet wurden, erfüllen jedoch die genannten Voraussetzungen. Einzelne Vereinbarungen können hier gemäß § 307 Abs.1 S.1 BGB unwirksam sein.

Wenn es sich also um eine formularmäßige Klausel handeln sollte (wovon auszugehen ist), ist weitere Voraussetzung für eine Unwirksamkeit, dass die verwendeten Regelungen den Mieter unangemessen benachteiligen. Dies ist in Zweifel dann anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen, nicht zu vereinbaren ist. Wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, hat die Rechtsprechung unter anderem Formularklauseln mit „starren" Fristenregelungen (vgl. BGH, NJW 2004, 2586) für unwirksam erklärt:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren" Fristenplan auferlegen. In diesem Fall wird der Wohnungsmieter mit Renovierungspflichten belastet, die unter Umständen über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Dem Mieter wird hierdurch eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter ihm ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB schulden würde. Das ist mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. „Starre" Fristenregelungen liegen dabei schon dann vor, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet werden. Zu beachten ist dabei jedoch, dass es sich nicht um „starre" Fristenregelungen handelt, wenn diese durch Formulierungen wie „in der Regel", „im Allgemeinen", „üblichweise" oder ähnliche relativiert werden.

Da ein solcher Zusatz in Ihrem Fall fehlt und sich auch nicht aus den anderen von Ihnen zitierten Absätzen ergibt, muss leider von einer solchen „starren" Fristenregelung ausgegangen werden, daher dürfte zumindest die die Fristenregelung unwirksam sein.

Fraglich ist, ob dadurch auch die „Endrenovierungsklausel" in Absatz 3 unwirksam ist, denn hier wird ja auf den Grad der Abnutzung/Beschädigung Bezug genommen. Allerdings hat der BGH eine solche Klausel bereits für unwirksam erklärt, da durch die Wendung „je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung" die angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht relativiert werden, BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 178/05.
Eine Vertragsklausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter, wonach die Abwälzung flankiert wird durch die Fußnote "im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre", die kombiniert ist mit der weiteren Klausel "hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet", ist dagegen wirksam, BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 230/03

Zusammenfassend:
Aufgrund des engen Zusammenhangs zwischen den einzelnen Klauseln und dem Fehlen jeglicher einschränkender Formulierungen („Im Allgemeinen" o.ä.) muss wohl davon ausgegangen werden, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Ihrem Fall unwirksam ist (es sei denn, es handelt sich um eine individuell ausgehandelte Klausel). Dies führt dazu, dass keine Verpflichtung für den Mieter besteht, laufende Schönheitsreparaturen beziehungsweise eine Endrenovierung durchzuführen. Er kann die Wohnung dann beim Auszug tatsächlich unrenoviert zurückgeben. Lediglich während der Mietzeit hätten Sie unter Verweis auf die Unwirksamkeit möglicherweise eine höhere Miete verlangen können (dies als Hinweisfür den Fall, dass Sie noch weitere Wohnungen vermieten).

Der Mieter muss aber natürlich für Schäden haften, die durch einen vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind. Denn der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums nur innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter dagegen grundsätzlich zu beseitigen. Inwieweit solche Schäden in Ihrem Fall vorliegen, lässt sich aus der Ferne leider nicht beurteilen. Beachten Sie in diesem Fall aber die 6-Monats- Frist des § 548 BGB!


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
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