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Auszug aus der Wohnung nach 48 Jahren

16.06.2008 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag!

Seit 48 Jahren bewohnt mein Vater eine Genossenschaftswohnung (ehem. Berlin West; so weit ich mich erinnere, war es Erstbezug, Wände tapeziert, Fußböden rostrot gestrichener Beton, Kücheneinbaumöbel, Herd). Diese hat er nun gekündigt.

Im Nutzungsvertrag von 1960 steht folgendes zu den Schönheitsreparaturen:

"Das Mitglied übernimmt die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung, d.h. das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und Heizkörper. Die Genossenschaft ist berechtigt, das Mitglied zur ordnungsgemäßen Durchführung angemessener Schönheitsreparaturen anzuhalten."

Und zur Rückgabe der Wohnung: "Das Mitglied hat die überlassenen Räume bei seinem Auszug der Genossenschaft besenrein und ungezieferfrei zurückzugeben.“...

Und zu Einbauten: "Das Mitglied hat Änderungen an den überlassenen Räumen (Um-, An- und Einbauten sowie andere wesentliche Änderungen...) beim Auszug zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten wiederherzustellen."...

Nun hat die Genossenschaft die Kündigung bestätigt und ein Formblatt beigelegt, in dem u. a. folgendes steht:

"... (beim Auszug) hat das Mitglied die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. ... Ein wesentlicher Bestandteil der mietvertraglichen Verpflichtungen ist die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Der Umfang der SR ist gesetzlich geregelt. Danach umfassen die SR:
(1) >Das Tapezieren (Raufaser), Anstreichen der Wände und Decken (weiß), das Steichen (weiß) der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der ... Außentüren von innen.< ...
(2) Dübel sind zu entfernen, die Löcher zu verschließen und malermäßig wiederherzurichten ...
(3) Die Fußböden und Scheuerleisten werden in der Farbe gestrichen, wie mit dem Verwalter ... abgesprochen ist.
(4) Vom Mieter verlegte Teppichböden, Teppichfliesen und Teppichklebstoffe sind zu entfernen, dabei auftretende Beschädigungen des vorhandenen Fußbodens sind vollflächig zu beseitigen. ...
(5) Wand- und Deckenverkleidungen sind zu entfernen. Die darunter liegenden Wände und Decken sind handwerksgerecht in einem einwandfreien Zustand wiederherzustellen...
(6) Nicht fachgerecht verlegte elektrische Leitungen und Anschlüsse sind zu beseitigen."

Zum Ist-Zustand der Wohnung: mein Vater (Nichtraucher) hat vor ca. zwei Jahren durchrenovieren lassen. Die Wände sind tapeziert, zT Muster, zT Struktur und pastellfarben gestrichen; Bad gefliest, Badewanne auf eigene Kosten erneuert; es gibt in der Diele und in einem Zimmer eine Deckenverkleidung; natürlich wird es auch Dübellöcher und 2 ungestrichene Wände geben, wenn die zT raumhohen Schränke entfernt sind. Die Fußböden sind mit unabgenutztem, zT neuwertigem Teppichboden ausgelegt, die Küche mit Laminat. Die auf eigene Kosten eingebrachte Einbauküche ist ca. 20 Jahre alt, Ceran-Herd 3 Jahre alt. Die von der Genossenschaft 1960 gestellten Küchenmöbel und der alte Herd stehen noch im Keller.

Demnächst soll eine Vorabnahme stattfinden, zu der die Genossenschaft 3 Beauftragte und einen Elektriker schickt.

Meine Frage/n:
- Wie umfänglich müssen die von der Genossenschaft zitierten "gesetzlichen Regelungen" (1) und die oben aufgezählten Punkte (2) bis (6) erfüllt werden, damit die Wohnung bei der Rückgabe als "besenrein" und "vertragsgemäß" gilt?
- Mein Vater wird vermutlich bei der Vorabnahme ein Protokoll unterschreiben sollen. Ist dieses rechtlich bindend?

Für eine angemessene Antwort wäre ich dankbar.

Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Nach der von Ihnen zitierten vertraglichen Vereinbarung ist die Wohnung „besenfrei und ungezieferfrei“ zu übergeben.

Nach ständiger Rechtsprechung ist hiermit gemeint, dass die Wohnung in einem ordentlichen und sauberen Zustand hinterlassen werden muss. Übertriebene Anforderungen an die Sauberkeit dürfen dabei seitens des Vermieters nicht gestellt werden.

Jedoch muss Ihr Vater als Mieter der Wohnung vor Übergabe der Wohnung seine vertragsgemäßen Pflichten erfüllt haben. Hierzu zählen auch die vertraglich vorzunehmenden Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Definition des § 28 Abs. 4 S. 2 der II. Berechnungsverordnung fallen unter Schönheitsreparaturen, die seitens Ihres Vermieters unter Ziffer (1) genannten Arbeiten.

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen, es sei denn, eine wirksame vertragliche Regelung überträgt diese auf den Mieter. Eine solche wirksame vertragliche Regelung dürfte in der von Ihnen zitierten Klausel für Schönheitsreparaturen in dem Nutzungsvertrag Ihres Vaters gegeben sein. Da eine Frist für die Schönheitsreparaturen in der zitierten Klausel nicht zu finden ist, sind diese Schönheitsreparaturen stets dann zu machen, wenn au der Sicht eines objektiv Dritten Renovierungsbedarf besteht.

Dieser Pflicht zu Schönheitsreparaturen dürfte Ihr Vater durch die Renovierung vor zwei Jahren nachkommen sein, so dass für den damals renovierten Teil keine weiteren Schönheitsreparaturen zu machen sind. Die damals jedoch nicht renovierten Teile der Wohnung (z.B. die zwei ungestrichenen Wände) müssen jedoch nach gestrichen werden. Soweit es keine vertraglichen Regelungen bezüglich der Wandfarbe gibt (die im Übrigen zumeist unwirksam sein dürfte), müssen diese nicht – wie vom Vermieter gewünscht – in weiß gestrichen werden. Die Entscheidung über die Farbe obliegt allein Ihrem Vater. Ich würde zum Zwecke der Streitvermeidung jedoch weiß bevorzugen.

Des Weiteren muss die Wohnung wieder in den Urzustand versetzt werden. Zu diesen Arbeiten zählt die fachgerechte Beseitigung von Bohrlöchern und Dübeln, das Entfernen von vom Mieter verlegter Teppichböden, Teppichfliesen, Decken- und Wandverkleidungen, es sei denn, der Vermieter hat ausdrücklich der Verlegung zugestimmt. Ich empfehle daher insbesondere in Bezug auf den neuwertigen Teppichboden, die Badewanne und das Fliesen des Bades zur Vermeidung unnötiger Kosten die umgehende Rücksprache mit dem Vermieter. Gleiches gilt für die von Ihnen eingebaute Küche.

Zu den zuvor genannten Arbeiten zählt aber nicht das Streichen der Fußboden und Scheuerleisten, so dass im Ergebnis festzuhalten ist, dass seitens Ihres Vaters die noch nicht getätigten Schönheitsreparaturen in dem oben geschilderten Rahmen (Ziffer 1 der Vermieters) und die Ziffern 2, 4, 5 und 6 erledigt werden müssen, soweit Sie den Urzustand der Wohnung wieder herstellen und die Veränderungen nicht vom Vermieter ausdrücklich genehmigt wurden.

Zum Abschluss noch ein Wort zum Unterschreiben des Protokolls. Mit der Unterschrift unter diesem Protokoll bestätigt Ihr Vater nur, dass die in Protokoll aufgenommenen Tatsachen stimmen, nicht aber, wie diese zu bewerten sind bzw. wer diese Mängel beseitigen muss. Die Unterschrift ist daher nicht rechtlich bindend, sondern bestätigt nur die einvernehmlich Aufnahme des Zustandes der Wohnung. Sollte Ihr Vater oder Sie Zweifel an der Richtigkeit des Protokolls haben, so ist meine Empfehlung, dieses nicht zu unterschreiben. Des Weiteren empfehle ich dringend, dass auch ihr Vater bei der Vorabnahme einen Zeugen vor Ort hat, der bei Streitigkeiten ggf. zu Gunsten Ihres Vaters über den Zustand der Wohnung Aussagen machen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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Rückfrage vom Fragesteller 17.07.2008 | 17:24

Nachfrage:

Der Vermieter verlangt das Abschlagen der Fliesen in Küche und Bad, Glattspachteln der Wände, die Entfernung der Teppichböden und den Ausbau der Einbauküche.

Wie ist vor diesem Hintergrund Ihr nachfolgend zitierter Satz zu interpretieren?

"Ich empfehle daher insbesondere in Bezug auf den neuwertigen Teppichboden, die Badewanne und das Fliesen des Bades zur Vermeidung unnötiger Kosten die umgehende Rücksprache mit dem Vermieter. Gleiches gilt für die von Ihnen eingebaute Küche."

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.08.2008 | 14:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

für ihre Nachfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten. Zunächst möchte ich mich jedoch für die verspätete Antwort der Nachfrage entschuldigen:

Grundsätzlich müssen Um- und Einbauten in einer gemieteten Wohnung rückgebaut werden, es sei denn der Vermieter hat den Um- bzw. Einbauten ausdrücklich zugestimmt. Aus diesem Grunde hatte ich zur Vermeidung von unnötigen Rückbaukosten Ihnen geraten, vorab mit dem Vermieter zu sprechen, ob dieser überhaupt den Rückbau wünscht oder nicht vielleicht sogar ein Interesse hat, den Um- bzw. Einbau zu akzeptieren und ggf. sogar gewillt ist, Ihnen Ihre Aufwendungen zu mindestens teilweise zu erstatten.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung weiter geholfen zu haben.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -


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