Sehr geehrte Ratsuchende,
nach der Rechtsprechung des BGH sind starre Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam. Starr sind die Klauseln dann, wenn sie keinen Raum für einzelfallbezogene Erwägungen lassen, also dann, wenn renoviert werden muss, gleichgültig, ob die Abnutzungserscheinungen normal oder übermäßig stark sind. Unwirksam ist außerdem eine Klausel, wenn eine unrenovierte Wohnung übernommen wurde und die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen "nach Bedarf" eintreten soll.
Sie haben die Wohnung als Nachmieterin übernommen. Damit sind Sie in den Vertrag Ihrer Vormieterin eingetreten. Sie sind daher zu Reparaturen so verpflichtet wie Ihre Vormieterin. Sie werden also so behandelt als ob Sie die Vormieterin wären und als ob Sie eine renovierte Wohnung übernommen hätten.
Um nicht in die Pflichten Ihrer Vormieterin einzutreten, hätten Sie entsprechende Regelungen in den Vertrag aufnehmen müssen. In Ihrem Vertrag steht, dass die Wohnung renoviert übernommen wurde. Damit gilt dies als tatsächlich so erfolgt.
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft Sie daher so wie sie Ihre Vormieterin getroffen hätte.
Der Vertrag sieht vor, dass Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sofern der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen verlangen, sofern er dazu berechtigt ist, also auch wenn er ein berechtigtes Interesse hat.
Fraglich ist danach, wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt.
Der Vermieter erhält den Mietzins für die Überlassung des vertragsüblichen Gebrauchs. Wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter übertragen wurden, wird mit der Zahlung des Mietzinses die Abnutzung der Räumlichkeiten abgegolten. Der Vermieter wird dafür bezahlt, dass er selbst die Wohnung in Stand hält. Die Instandhaltungspflicht trifft grundsätzlich den Vermieter.
Anders ist dies, wenn die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Dann gilt der Mietzins derlei Reparaturen nicht ab. Die Schönheitsreparaturen müssen dann von dem Mieter durchgeführt werden, da der Vermieter insofern ein berechtigtes Interesse an der Durchführung hat, als er für die Durchführung nicht bezahlt wird. Dies gilt spätestens zum Auszug, da die Vermietbarkeit der Wohnung wiederhergestellt werden muss. Zum Auszug sind daher in Ihrem Fall wenigstens die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Da die Schönheitsreparaturen aber der Instandhaltungspflicht entspringen, müssen sie notwendig sein im Sinne der Instandhaltung, also um die Wohnung wieder vermietbar zu machen. Dabei müssen normale Abnutzungserscheinungen ausgebessert werden. In den meisten Fällen reicht aus, dass die Wohnung gestrichen wird.
Unabhängig von den Schönheitsreparaturen müssen Sie grundsätzlich die Wohnung in den Zustand zurückversetzen, indem Sie sie bekommen haben (§ 546 BGB
). Haben Sie die Wohnung pink gestrichen, obwohl sie bei Übergabe weiss gestrichen war, so müssen Sie sie weisseln. Haben Sie eine Wand herausgerissen, so müssen Sie die Wand wiedereinsetzen. Sofern Sie aber keine wesentlichen Veränderungen der Wohnung vorgenommen haben, müssen Sie lediglich die Schönheitsreparaturen durchführen.
Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüssen aus Hamburg
Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft
durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski
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Sehr geehrter Herr Krajewski,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Da Sie auf meine Frage, ob die beiden BGH-Urteile Az. VIII ZR 308/02
und 335/02 auch in meinem Fall zutreffen, nicht explizit eingegangen sind, erlaube ich mir diesbezüglich eine Nachfrage.
Nur zur Klarstellung, falls meine erste Darstellung missverständlich war: Ich habe einen eigenen Mietvertrag (Beginn: 1.6.04) mit dem Vermieter abgeschlossen, unabhängig vom Mietvertrag meiner Vormieterin (der am 31.5.04 endete).
Nun zur Nachfrage:
Wenn ich richtig informiert bin, besagen die beiden oben genannten BGH-Urteile
1.) dass eine Vereinbarung im Mietvertrag, die besagt, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, unwirksam ist, und
2.) dass die Unwirksamkeit auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag erfasst, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft.
Zu Punkt 1.):
Die Anlage zu meinem Mietvertrag enthält folgende Vereinbarung: "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben."
Ich verstehe das so, dass diese Vereinbarung besagt, dass ich bei meinem Auszug die Wohnung auf jeden Fall renovieren muss, da ich sie nur so in den "gleichen", sprich "völlig renovierten Zustand" versetzen kann.
Damit wäre lt. BGH diese Vereinbarung unwirksam.
Zu Punkt 2.):
Die Fristen für laufende Renovierungsarbeiten sind zwar in meinem Mietvertrag nicht festgelegt (die entsprechenden Lücken im Formular-Mietvertrag wurden vom Vermieter nicht ausgefüllt), aber es ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen der Mieter trägt, und dass der Vermieter bei Kündigung die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen kann.
Nach meinem Verständnis betreffen diese Klauseln die (laufenden) Renovierungsarbeiten, wären also lt. BGH ebenfalls unwirksam.
Abgesehen davon habe ich nur 30 Monate in der Wohnung gewohnt, also noch nicht mal die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen erreicht.
Fazit: Meiner Meinung nach ist mein Vermieter für die notwendigen Schönheitsreparaturen (=höchstens Malerarbeiten, da ich nichts an der Wohnung verändert habe, auch nicht die weiße Wandfarbe) zuständig.
Bin ich völlig auf dem falschen Dampfer oder habe ich etwas übersehen, was dazu führt, dass die beiden fraglichen BGH-Urteile in meinem Fall keine Anwendung finden können?
Ich freue mich auf Ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen!
Sehr geehrte Ratsuchende,
tatsächlich hatte ich Ihre Ausführungen so verstanden, dass Sie als Nachmieterin in den Vertrag Ihrer Vormieterin eingetreten sind. Wie Sie schreiben ist dies nicht der Fall.
Sie erläutern auch, dass Sie keine wesentlichen Veränderungen an der Wohnung vorgenommen haben. Eine über die Schönheitsreparaturen hinausgehende Renovierungspflicht, die ich bereits ansprach (§ 546 BGB
) trifft Sie daher schon einmal nicht. Diese Pflicht trifft im Falle der wesentlichen Veränderungen jeden Mieter bei Auszug.
Danach stellt sich Ihr Fall folgendermaßen dar:
Die von Ihnen zitierten Urteile sind durchaus bekannt. Wesentliche Grundlage der Unwirksamkeit der in den Urteilen zitierten Klauseln ist der sogenannte Summierungseffekt. Sofern sich Renovierungsmaßnahmen während der Mietzeit mit solchen zur Beendigung der Miete summieren, wird der Mieter unzumutbar benachteiligt, denn die Pflicht zur Instandhaltung, die eigentliche den Vermieter trifft, würde den Mieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen doppelt treffen. Damit würde der Mieter mehr leisten als der Vermieter, wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter übertragen wären. Dies gilt es, zu verhindern.
Zwar verpflichtet § 11 MietV den Mieter zur Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen. § 11 Abs. 5 MietV bestimmt jedoch, dass die Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn aktuell ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran besteht -also bei Bedarf. Die Regelung enthält daher keine starre Renovierungsklausel. Eine Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen ist insbesondere dann wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und die konkrete Renovierungspflicht sich nach dem Bedarf richtet(LG Aachen NJW-RR 1992, 10
; OLG Stuttgart WuM, 1989, 121). Da Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, dass die Wohnung an Sie renoviert übergeben wurde, müssen Sie sich daran nun festhalten lassen. Ansonsten läge ein Verstoß Ihrerseits gegen das Erfordernis von Treu und Glauben gem. § 242 BGB
vor, wonach Sie bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts sich grundsätzlich an dessen Inhalt halten müssen. Widersprüchliches Verhalten ist ausgeschlossen. Darüber hinaus dürfte es auch schwierig sein, zu beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert an Sie übergeben wurde. Es ergibt sich aufgrund der von Ihnen angeführten BGH Urteile nun die Frage, ob durch die Renovierungspflicht bei Auszug ein Summierungseffekt entsteht.
Dies ist jedoch nicht zwangsweise der Fall, da die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht zwangsweise durchzuführen waren. Dies wäre nach obigen Ausführungen nur im Falle des Bedarfs notwendig gewesen. Wie Sie selbst schreiben, haben Sie die Schönheitsreparaturen jedoch nicht ausgeführt. Sie wurden dazu auch nicht unmittelbar durch den Vertrag verpflichtet. Nähmen Sie die Schönheitsreparaturen nun zum Auszug vor, fielen diese zum ersten Male an. Eine Summierung findet nicht statt. Wären Sie zuvor verpflichtet worden, die Reparaturen durchzuführen, so, dass Sie nun noch einmal renovieren müssten, läge eine starre Renovierungspflicht Ihrerseits vor. Die Unwirksamkeit wäre die Folge.
In Ihrem Fall ergibt sich auch aus der Klausel: "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben." nicht zwangsläufig, dass Sie die Wohnung renovieren müssen. Wie oben angesprochen entfällt die Pflicht aus § 546 BGB
, da Sie keine wesentlichen Veränderungen durchgeführt haben. Zum einen wird diese Pflicht durch die Klausel konkretisiert. Darüber hinaus betrifft die Klausel auch Schönheitsreparaturen, da sie sich auf den Gesamtzustand der Wohnung bezieht. Sofern der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe dem Zustand der Übergabe an Sie entspricht, besteht kein Grund, die Wohnung zu renovieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Zustand nach Vornahme der Schönheitsreparaturen vorliegt. Befindet sich die Wohnung sowieso in diesem Zustand, müssen Sie die Reparaturen nicht durchführen. Die Klausel wäre nur dann unwirksam, wenn für eine solche Interpretation kein Raum wäre, wenn Sie die Wohnung also zwangsläufig auch dann reparieren müssten, wenn keine Gebrauchsspuren vorlägen.
In dieser Situation ist daher nicht mehr fraglich, ob die Regelungen Ihres Vertrages abstrakt wirksam sind. Es kommt auf den konkreten Zustand der Wohnung an. Dieser kann jedoch aus der Ferne nicht beurteilt werden. Entspricht der Zustand der Wohnung demjenigen bei Einzug, müssen Sie die Arbeiten nicht durchführen, ist das nicht der Fall, so dürfte Ihnen leider keine andere Möglichkeit bleiben.
Ich hoffe, Ihre Frage nun zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Bitte haben Verständnis, dass eine konkretere Beantwortung aufgrund der Ferne nicht möglich ist.
Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg
Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft
durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski
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