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Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, Renovierung

| 09.08.2009 17:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe eigentlich zwei Fragen:
1. Zum 1. Juli 2009 bin ich innerhalb einer Stadt in NRW umgezogen. Meine neue Wohnung ist 78 m2 groß, erschien mir jedoch großzügiger als die alte. Daraufhin habe ich meine alte Wohnung einmal vermessen. Laut Mietvertrag soll sie 92 m2 groß sein. Ich kam unter Berücksichtigung der Dachschrägen, die ich mit der halben Quadratmeterzahl berechnet habe, aber nur auf 72 m2. Ich habe in dieser Wohnung seit 1991 gewohnt. Habe ich nun ein Recht auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miet- und Nebenkosten? Gibt es Fristen, die hier einzuhalten sind?
2. Mein Vermieter hat bei der Endabnahme an der alten Wohnung selbst nichts bemängelt. Allerdings wies er mich auf einige kleine Schäden im Treppenhaus hin und behauptete, diese Schäden seien von mir beim Umzug verursacht worden. Mir selbst ist davon nichts bekannt. Der Vermieter will nun die Schäden von einem Handwerker beseitigen und das komplette Treppenhaus neu streichen lassen. Er verlangt, dass ich mich an den Gesamtkosten mit 50 Prozent beteilige. Mir erscheint das völlig unangemessen angesichts der geringen Schäden, von denen nicht einmal feststeht, dass sie von meinem Umzug stammen.

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.

Zunächst möchte ich Ihre Frage zu 1) wie folgt beantworten:
Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche(WoFlV). Hierbei ergibt sich aus §4 Nr.2 WoFlV, dass Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte zur Grundfläche hinzu zurechnen sind. Soweit Sie schildern, dass Sie bei den Räumen mit Dachschrägen lediglich die Hälfte der Grundfläche in Ansatz gebracht haben, so wäre dies nur gerechtfertigt soweit die Wandhöhe hierbei zwischen einem Meter und weniger als zwei Meter im Durchschnitt liegt.

Unterstellt, ein solches ist gegeben und unterstellt hieraus ergibt sich lediglich eine Wohnfläche von 72m² anstatt der im Mietvertrag angegebenen 92m², so liegt ein Mangel der Mietsache, soweit die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nach unten abweicht und die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche als Beschaffenheitsvereinbarung zu werten ist (hierzu bedarf es der Auslegung der Formulierung der entsprechenden Regelung). Dies entschied der Bundesgerichtshof erstmals mit Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03 . Eine weitere Darlegung, dass die Tauglichkeit des Gebrauchs beeinträchtigt sei, ist nach Auffassung des BGH nicht erforderlich. Im damaligen Urteil erkannte der BGH ein Recht zur Mietminderung gemäß §536 BGB an.
Mit neuestem Urteil vom 29.04.2009, Az.: VIII ZR 142/08 , bestätigt der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung und spricht dem Mieter sogar ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zu.

Die Abweichung im vorliegenden Fall beträgt mehr als 10%. Ich gehe auch davon aus, dass es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung handelt (gerne können Sie die Regelung im Rahmen der Nachfragefunktion nochmals zitieren). Insoweit liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigen würde. Da das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist, können Sie auch nachträglich die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dies ergibt sich aus der bereits zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Der Bundesgerichtshof hat es hierbei nicht beanstandet, dass erst Jahre später der Mangel erkannt wurde und nach Beendigung die zu viel gezahlte Miete zurückgefordert wurde. Insoweit sollte eine Mietminderung i.H. der prozentualen Abweichung der Wohnfläche vorgenommen werden.
Die einzig starre Frist, die Ihnen hierbei begegnet, ist die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Verjährung beginnt gemäß §199 BGB erst mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsinhaber von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat. Die Kenntnis vom Mangel der Mietsache haben Sie erst mit tatsächlicher Vermessung erhalten, so dass die Verjährung mit Ende diesen Jahres beginnt.
Da bei Vorliegen eines Mangels im Rahmen eines noch bestehenden Mietverhältnisses der Grundsatz der Verwirkung anerkannt ist, wenn der Mieter trotz Kenntnis des Mangels weiterhin vorbehaltslos die Miete zahlt und Sie aus meiner Sicht nicht besser gestellt werden können, als ein Mieter des Mietverhältnis noch besteht, rate ich Ihnen an, sich zeitnah an den ehem. Vermieter zu wenden, den Mangel anzuzeigen und Ihren Rückzahlungsanspruch dem Grunde sowie der Höhe nach geltend zu machen.

Gleiches Recht ergibt sich für die zu viel gezahlten Betriebskosten, soweit diese qm-abhängig abgerechnet wurden.

Nunmehr möchte ich auf Ihre Frage zu 2) wie folgt eingehen:
Soweit Sie schildern, dass Ihr Vermieter die hälftigen Kosten für die Renovierung des Treppenhauses fordert, sei zunächst erwähnt, dass Sie hierbei keine Pflicht zur Renovierung unter dem Gesichtspunkt der sicherlich vertraglich geregelten Schönheitsreparaturen trifft. Der Vermieter selbst ist nach ständiger Rechtsprechung für die Renovierung des im Gemeingebrauchs stehenden Treppenhauses verpflichtet.
Etwas anderes könnte sich nur unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes des Vermieters gemäß §280 I BGB ergeben. Hierbei muss der Vermieter aber nachweisen, dass Sie
1. eine Pflichtverletzung begangen haben. Dies könnte darin liegen, dass Sie Eigentum des Vermieters beschädigt haben.
2. Sie hierbei vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben.
Es ist schon sehr unwahrscheinlich, dass der Vermieter beweisen kann, das die Beschädigung kausal durch Sie hervorgerufen wurden.
Darüber hinaus muss der Vermieter auch darlegen, dass für die Beseitigung die Streichung des gesamten Treppenhauses notwendig sei.

Insoweit würde ich an Ihrer Stelle zunächst den Ersatz der hälftigen Kosten zurückweisen, da nicht zu erwarten ist, dass der Vermieter durch Zeugen o.ä. die kausale Pflichtverletzung Ihrerseits beweisen kann.
Möglicherweise haben Sie auch notfalls Zeugen für den Gegenbeweis, dass Schäden nicht verursacht worden sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Bewertung des Fragestellers 12.08.2009 | 22:36

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