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Der Vermieter verlangt komplette Renovierung der Wohnung


24.03.2005 10:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine 55 qm große Wohnung am 15.07.2003 bezogen und fristgerecht zum 31.03.2005 gekündigt. Die Kündigung wurde durch den Vermieter bestätigt.

Der Vermieter verlangt nun eine komplette Renovierung der Wohnung.

Folgende Regelungen wurden hierzu im Mietvertrag (Standard Mietvertrag Haus und Grund) geschlossen:

„§ 16 Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette -3 Jahre
Bei allen übrigen Räumen -5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von den Mietern fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.“

Ergänzt wurde diese Regelung maschinengeschrieben um folgenden Passus am Ende des Mietvertrages: „Die Wohnung wird dem Mieter in sehr gutem, renoviertem Zustand übergeben. Sie ist zu pflegen. Bei Auszug ist die Wohnung sauber und entsprechend den Regelungen des § 16 renoviert zurückzugeben. Der Teppichboden ist zu reinigen. Eventuelle Beschädigungen sind zu reparieren.“

Die Wohnnung ist im übrigen in einem sehr guten Zustand.

Hat der Vermieter Anpruch auf eine Renovierung? Wie ist die Begründung ?

Besten Dank!
24.03.2005 | 11:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,
aufgrund der von Ihnen zitierten Vertragsklauseln ist davon auszugehen, dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine Renovierung bei Auszug hat. Denn eine Renovierung wurde individualvertraglich NUR "entsprechend den Regelungen des § 16" vereinbart. Die darin vereinbarten Zeiträume sind noch nicht abgelaufen.

Die normale Abnutzung der Wohnung ist durch den monatlichen Mietzins abgegolten.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die Beratung im Rahmen dieses Forums sich nur auf die von Ihnen zitierten Vertragsklauseln beziehen kann. Ich muss deshalb zunächst davon ausgehen, dass der Vertreg keine weiteren Klauseln enthält, die meiner Rechtsansicht entgegenstehen könnten.

Mit freundlichen Grüßen
RA Fabian Sachse


Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2005 | 11:59

Sehr geehrter Herr Sachse,
zunächt vielen Dank für Ihre Erläuterungen.
Nachfolgend noch die ergänzenden Vertragsklauseln aus § 16, die ich bei meiner ersten Anfrage nicht umfassend dargelegt hatte:
§16 Abs 4b: "Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziffer 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
Abs. 4c: bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerechtem renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, das die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; das selbe gilt wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen fristen seit Beginn des Mietverhätnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher zu verschließen.

Müssen wir renovieren? Kann uns der Vermieter verpflichten

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2005 | 13:27

Sehr geehrter Fragesteller,
haben Sie herzlichen Dank für die Nachfrage. Daraus geht hervor, dass Sie die entscheidenden vertraglichen Vereinbarungen in Ihrer Anfrage nicht erwähnt hatten.

§ 16 Abs 4b: "Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziffer 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind". Diese Fristenregelung halte ich nach der neueren BGH-Rechtsprechung für unwirksam, weil sie starr ist. Zudem betrifft sie Ihren Fall nicht, da die Fristen noch nicht verstrichen sind.

§ 16 4 c halte ich ebenso für unwirksam, da eine Renovierung nur dann durchgeführt werden muss, wenn die Abnutzung über das regelmäßige Maß hinaus erfolgt ist.


Ohne den tatsächlichen Zustand Ihrer Mietsache zu kennen, gehe ich jedoch aufgrund Ihrer Schilderung nach wie vor davon aus, dass Sie zu einer Renovierung nicht verpflichtet sind.

Zur Vorbereitung gerichtlicher Auseinandersetzungen rate ich Ihnen, den Zustand bei Auszug sorgfältig zu dokumentieren durch Fotos und unabhängige Zeugen (möglichst schriftliche Zeugenprotokolle).

Mit freundlichen Grüßen
RA Fabian Sachse

ANTWORT VON

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