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Probleme beim Auszug meines Mieters


09.12.2007 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler




____________________________________________________________

Sehr geehrte Frau oder Herr Rechtsanwalt,

für eine klare Darstellung meiner Vermieter-Probleme mußte ich jeweils etwas ausholen, damit die Zusammenhänge verständlich sind.
Aber vielleicht sind die geschwärzten Fragen vom Fachmann leicht zu beantworten.
Hintergrund der Probleme ist die Wut meines Mieters, daß er aus einer Fachwerkhaus-Idylle im Taunus nach 10 Jahren äußerst günstiger Miete wegen Anmeldung auf Eigenbedarf ausziehen mußte.

Mietbeginn: 1. Oktober 1997
Mietende: 30. September 2007
Mietdauer: 10 Jahre
Objekt: Haus mit rund 163 qm plus ausgebautem Studio = insgesamt ca. 190 qm Wohnfläche, 2 Kellern, 1 Garage, Hof mit
Garten - Miete 920,00 EUR /mtl.
Übergabe der Wohnung am 30.9.2007:
Da ich erst am 4. Oktober 2007 aus Südamerika eintreffen konnte, mein Mieter aber ein Abwarten dieses Termins ablehnte, da er angeblich für längere Zeit ins Ausland ging, erfolgte die Übergabe in Anwesenheit von zwei Vertrauenspersonen, die wir ihm benannt haben. Seither erfolgt die Kommunikation mit ihm ausschließlich über e-mail, da er mir in Deutschland nur eine Kontaktanschrift hinterließ. Auf mehrfache Anfrage, ob er in-zwischen wieder in Deutschland sei, bekommen wir keine Antwort. Ich gehe aber davon aus, daß er längst wieder hier ist. Ich muß
ihm jetzt eine Auflistung der noch von ihm zu erledigenden Arbeiten übermitteln sowie meine Forderung aus der Beschädigung
des Klaviers.

DATEN:

1) zur Klärung der Frage, ob mein Mieter zu folgenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist,
- zahlreiche Dübellöcher in vielen Räumen spachteln
- Wände streichen - zumindest die häßlichsten
- den vom Schreibtischstuhl beschädigten Fußboden aus
lackierten OSB Platten renovieren
- Garagentor aus Holz: über 100 Dübellöchern
(verursacht durch Anschrauben von Blechschildern)
spachteln und das Tor streichen

Mein Mieter hat ein direkt vor seinem Einzug toprenoviertes Haus angemietet – zu einem weit unter Vergleichsmieten im Raum liegenden Mietzins.
Die Wände waren mit AURO-Farben gstrichen, eine neue Gaszentral-heizung wurde eingebaut, neue Fußböden mit OSB-Platten verlegt, zwei völlig neue Bäder eingerichtet.

Er ist am 30. September 2007 ohne jegliche Renovierungsarbeiten ausgezogen.

Standard-Mietvertrag vom 30.8.1997 enthält folgende die Schönheitsreparaturen betreffende Abschnitte (ich habe nur die relevanten Sätze aufgeführt):

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die
Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen
oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der
Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der
Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von
innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, min-
destens aber in der nachstehenden Reihenfolge
fachgerecht auszuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behan-
delt werden.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette:
3 Jahre
bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des
Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheits
reparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter
fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem
Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhält
nisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzu
führen, wenn die Fristen nach $ 16 Ziff. 4a seit der
Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchge
führten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter
die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu
übergeben. ..................................
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter
verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher
ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit
nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum
vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerläßlich
war. ............................................
Mein Kommentar bzw. meine FRAGEN:

Mein Mieter hat in den ganzen 10 Jahren nicht ein einziges Mal renoviert.
Er wird alles ausschöpfen, auch gerichtlich, um an einer Renovierung vorbeizukommen.

Es gibt anscheinend ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, wonach ein Mieter nicht mehr zu Renovierungsarbeiten bei Auszug verpflichtet ist.
Die Auslegung dieses Urteils geht auseinander, zumindest konnte ich dazu keine eindeutige Auskunft (vom Grundbesitzerverein z.B.) erhalten.

FRAGEN:
Muss mein Ex-Mieter die Wohnung angesichts der konkreten Vertragsklauseln in unserem Mietvertrag und im Lichte des Urteils des Bundesverfassungsgerichts renovieren?
Wenn nein, kann ich dann zumindest die Wiederherstellung der Schäden an den Holzteilen (OSB-Platten, Holzgarage) verlangen?
Wenn ja, wie ist der Passus im Mietvertrag, betreffend „Dübel- löcher zum vertragsgemäßen Gebrauch unerläßlich...“ zu interpretieren?
Gehören dazu die Anbringung von Hängeschränken seiner mitge-brachten Einbauküche, von Bücherregalen, Lampen etc.?

In manchen Räumen sind die Wände einigermaßen o.k., in anderen nicht.
Sollte er zur Renovierung verpflichtet sein, kann ich dann nur das Streichen der wirklich häßlichen Räume verlangen?

2) Beschädigtes Eigentum:
Laut Mietvertrag durfte unser Klavier im Wohnzimmer des
vermieteten Hauses verbleiben. Es handelt sich um ein anti-
kes Klavier mit bei Einzug des Mieters erst acht Jahre altem
neuem Schimmel-Klangkörper und in intaktem äußerlichen
Zustand.

Das Klavier befand sich bei seinem Auszug nach 10 Jahren in verheerendem Zustand: das antike Wurzelholzfurnier ist oben und auf dem Deckel gequollen, hat sich teilweise gelöst. Es sind riesige weiße Flecken sichtbar, viele Tasten klemmen....
Ein Kostenvoranschlag ergab EUR 1.850,00 für die Wiederherstel-lung des Klaviers.

Mein Mieter schrieb auf meine Ankündigung, daß ich ihm einen Kostenvoranschlag schicken werde, er habe das Klavier in diesem Zustand übernommen. Das entspricht einer dicken Lüge, denn er hat (wie er mir bei anderen Drohungen berichtete)bei Einzug das gesamte Anwesen fotografiert (inkl. Garten, Teich etc.). Ich denke, daß sowohl die Maklerin, die den Mietvertrag aufsetzte, als auch er selbst diesen bedauernswerten Zustand im Mietvertrag vermerkt und er davon ein Foto gemacht hätte. Er schrieb, daß er Zeugen für diesen Zustand bei Einzug habe. Da er notorisch lügt und ihm sogar zuzutrauen ist, Zeugen für Falschaussagen aufzutreiben, hier die

FRAGEN:
Welche Möglichkeiten haben wir als Vermieter? Wer muß wem was beweisen?
Von unserer Seite aus gibt es nur uns, die Vermieter, als Zeugen. Evtl. noch ein Handwerker, der den Boden verlegte und das Klavier verschieben mußte. Ob sich die Maklerin als Zeugin
bereit erklären würde, kann ich nicht sagen.

3) Betriebskostenabrechnung:
Da wir, die Vermieter, die ganzen 10 Jahre seiner Mietzeit in Südamerika lebten und nur wochenweise jährlich in der vor ca. 6 Jahren ausgebauten Wohnung im Stallgebäude wohnten, war eine Betriebskostenabrechnung nicht zu den gesetzlich vorgesehen Fristen möglich. Besser gesagt: Beide Seiten haben in dieser
-, wir bezahlten Wasser, Kanal, Müll, Kabel. Alles sollte anteilmäßig nach qm und nach später eingerichteten Zwischen-zählern abgerechnet werden.
Die Abrechnung wurde angesichts seiner (er baute den nicht mehr benötigten TankRaum zu einem Kosmektikstudio aus) und unserer Ausbauarbeiten und der daraus resultierenden schwierigen Abrechnungssituation mit anteiligen Kosten mmer wieder
verschoben, zumal auch er wegen eines mehrmonatigen Auslands-aufenthaltes in den Monaten vor seinem Auszug nicht zur Verfügung stand und Unterlagen von ihm fehlten bzw. fehlerhaft waren.
Nachdem ich dann als Vermieterin – trotz mangelnder Angaben seinerseits – in 14tägiger aufwändiger Arbeit die Abrechnung für die ganzen Jahre vornahm und ihm diese im April 2007 vorlegte, befand er, daß die Jahre 1997 bis 2005 verjährt seien.
Dies, weil die Abrechnung entgegen der Vermutung auf beiden Seiten zu seinem Nachteil mit rund 700,00 EUR ausgegangen war.

FRAGEN:
Wird die gesetzliche Verjährungsfrist unterbrochen, wenn auf beiden Seiten ein anderes zeitliches Vorgehen der Abrechnung nachweislich vereinbart wurde, wie z.B. durch monatelange Aussetzung der Mietzahlung (von mir „bis zur endgültigen
Abrechnung“ angeboten und von ihm länger als zugestanden ein-gestellt)?
Kann man von „arglistiger Täuschung“ (oder was wäre der juri-stische Ausdruck?) sprechen, wenn er von mir diese horrente Arbeit forderte, um dann zu sagen, ist ja sowieso verjährt, weil die Abrechnung zu seinen Ungunsten ausging?

Es geht mir nicht um die 700,- EUR, sondern um den Zynismus des Mieters. Am meisten hat mich die irre Arbeit geärgert.Ich brauche die Antwort nur, um einen Trumph in der Hand zu haben, falls er seine Drohungen wahr macht, vor Gericht zu gehen, weil ich trotz seiner Aufforderung mit Fristensetzung noch nicht den mich betreffenden Betrag der Gasheizung für 2007 bis zu seinem Auszug an ihn überwiesen habe. Ich habe ihm bereits drei Mal geschrieben, daß eine Abrechnung bzw. Verrechnung der Betriebs-kosten erst nach Vorliegen sämtlicher Rechnungen möglich sei, inklusive die von mir bezahlten wie Wasser, Kanal, Müll etc. und daß der Gesetzgeber eine entsprechende Zeit dafür einräumt.
Meine Aufforderung, mir Kopie seiner Gas-Rechnung zuzuschicken, beantwortete er mit dem absurden Hinweis, ich könne sie bei der mir bekannten deutschen Anschrift in Frankfurt einsehen!!! (ca. 45 km von meinem Wohnort entfernt). Sie sehen, er hat es sich
zur Devise gemacht, uns, wo immer es geht, zu schikanieren.

4) GARTENPFLEGE:
Laut Mietvertrag war er zur Gartenpflege verpflichtet. Er hat das Efeu den Garten überwuchern lassen, ohne sich um dessen Rückschnitt zu kümmern, so daß die dicken Efeu-Äste den Zaun zur Straßenseite hin hinausdrückten und den Zaun ingesamt beschädigten. Auch weitere Pflanzen (Bäume, Glyzienie) mit Bedarf auf Rückschnitt hat er wuchern lassen. Damit habe ich mich bereits abgefunden, da er sich darauf beruht, bei Einzug
den Garten so vorgefunden zu haben.

Aber er hat auch sämtliche von ihm und MIR gepflanzte Stauden herausgerissen und auf den Müll geworfen und mir somit völlig leere Beete hinterlassen.
Weiterhin hat er fünf antike bereits hochgewachsene Rosen bis auf ca. 20 bis 30 cm lieblos und unfachmännisch zusammengesäbelt. Sie schlagen wieder aus, aber es wird lange dauern, bis sie wieder groß sind.
FRAGE:
Kann ich Schadenersatz für dieses „Gartenmassaker“ verlangen?

ICH HABE NOCH EINE KAUTIONSSUMME VON ca. 3.000,- EUR (drei Monatsmieten plus Zinsen).
FRAGE:
Darf ich mit der Rückzahlung abwarten, bis die Frage der zu erledigenden Arbeiten und dem schwierigen Komplex KLAVIER
geklärt ist?
Ich gehe davon aus, daß er einen Rechtsstreit anfängt, wenn ich die Kosten für das Klavier nach Aufforderung an ihn, das Klavier reparieren zu lassen und er dies sicherlich ablehnen
wird, von der Kaution abziehe.
______________________________________________________________

Ich danke für Ihre Rechtsauskunft

Mit freundlichen Grüßen



Anlage zu Ihrer Kenntnis (Auszug aus dem Internet)

Auszug aus focus.de – Mietrecht – Schönheitsreparaturen......
– Immobilien – Mietrecht – Schönheitsreparaturen

Recht
Renovierung: Welche Klauseln ungültig sind
ZUM THEMA
Schönheitsreparaturen:
Wann Mieter streichen müssen
Eine wahre Prozesslawine löste der Bundesgerichtshof mit seinen ersten Urteilen zum Dauerstreitthema Schönheitsreparaturen aus. Mittlerweile ist die Richtung der obersten Zivilrichter klar: Alle Vereinbarungen, die dem Mieter eine Renovierung beim Auszug – ohne Rücksicht auf den Zustand oder die letzte Renovierung – aufbürden, sind unwirksam. Folge: Ohne wirksame Renovierungsklausel, müssen Mieter auch nicht renovieren. Der Erhalt der Wohnung obliegt dann – wie vom Gesetz vorgesehen – dem Vermieter.

Entscheidungen im Zweimonatstakt

Erst Anfang September kippte der Bundesgerichtshof eine Klausel, die vorschrieb, „die Wohnung ist am Ende der Mietdauer „fachmännisch renoviert“ zurückzugeben“ (BGH, Az. VIII ZR 316/06 und 308/02). Die nächste Entscheidung ist bereits für Oktober angekündigt.

Auch eine Vertragsklausel, nach der der Mieter unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss, ist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 152/05 und 109/05).

Starre Fristen im Vertrag: keine Renovierungspflicht

Sieht ein Vertrag einen strengen Fristenplan vor, wann einzelne Räume zu renovieren sind, ist diese Vereinbarung unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 361/03). Starr ist etwa eine solche Klausel: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“ Folge für den BGH: unwirksam (Az. VIII ZR 178/05).

Als starrer Fristenplan gilt auch, wenn der Mieter verpflichtet wird, notwendig werdende Schönheitsreparaturen auszuführen und dabei nur auf die üblichen Fristen Bezug genommen wird (BGH, Az. VIII ZR 152/05 und 109/05).

Auf Abschwächungen im Vertrag achten

Fazit: Ist die Klausel nicht messerscharf formuliert, sondern tauchen Worte wie „grundsätzlich“, „in der Regel“ oder „sofern die Zustände der Räume eine Renovierung/die Durchführung der Schönheitsreparaturen es erfordern“, ist der Mieter in der Pflicht.

Ein Rechtsanwalt oder der örtliche Mieterverein prüfen, ob die Klausel im Vertrag den Anforderungen der BGH-Richter genügt.



Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

FRAGEN:
Muss mein Ex-Mieter die Wohnung angesichts der konkreten Vertragsklauseln in unserem Mietvertrag und im Lichte des Urteils des Bundesverfassungsgerichts renovieren?
-> nein, es handelt sich nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes jeweils um starre (End-)Renovierungsklauseln, soweit diese nicht im Einzelnen ausgehandelt worden sind.

Wenn nein, kann ich dann zumindest die Wiederherstellung der Schäden an den Holzteilen (OSB-Platten, Holzgarage) verlangen?
-> der Mieter ist zu Schadensersatz verpflichtet, wenn der Schaden durch eine Nutzung entstanden ist, der über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht. Dies ist eine Frage des Einzelfalls und bedarf einer konkreten Einschätzung vor Ort. Diese ist im Rahmen des Forums leider nicht abschließend möglich.

Wenn ja, wie ist der Passus im Mietvertrag, betreffend „Dübel- löcher zum vertragsgemäßen Gebrauch unerläßlich...“ zu interpretieren?
-> Dübellöcher, die für eine vertragsgemäße Nutzung erforderlich sind, stellen keine übermäßige Nutzung dar. Dies richtet sich nach Anzahl und Zweck im jeweils konkreten Fall.

Gehören dazu die Anbringung von Hängeschränken seiner mitge-brachten Einbauküche, von Bücherregalen, Lampen etc.?
-> aus dieser Schilderung sehe ich keine übervertragsgemäße Nutzung.

In manchen Räumen sind die Wände einigermaßen o.k., in anderen nicht.
Sollte er zur Renovierung verpflichtet sein, kann ich dann nur das Streichen der wirklich häßlichen Räume verlangen?
-> keine Renovierungspflicht, s.o.

FRAGEN:
Welche Möglichkeiten haben wir als Vermieter? Wer muß wem was beweisen?
Von unserer Seite aus gibt es nur uns, die Vermieter, als Zeugen. Evtl. noch ein Handwerker, der den Boden verlegte und das Klavier verschieben mußte. Ob sich die Maklerin als Zeugin
bereit erklären würde, kann ich nicht sagen.
-> Soweit Sie einen Schadensersatzanspruch geltend machen wollen, haben Sie auch dessen Anspruchsvoraussetzungen zu beweisen. Die jeweiligen Zustandsveränderungen können Sie über Ein- und Auszugsprotokolle, Bilder und/oder Zeugenaussagen beweisen.

FRAGEN:
Wird die gesetzliche Verjährungsfrist unterbrochen, wenn auf beiden Seiten ein anderes zeitliches Vorgehen der Abrechnung nachweislich vereinbart wurde, wie z.B. durch monatelange Aussetzung der Mietzahlung (von mir „bis zur endgültigen
Abrechnung“ angeboten und von ihm länger als zugestanden ein-gestellt)?
Kann man von „arglistiger Täuschung“ (oder was wäre der juri-stische Ausdruck?) sprechen, wenn er von mir diese horrente Arbeit forderte, um dann zu sagen, ist ja sowieso verjährt, weil die Abrechnung zu seinen Ungunsten ausging?
-> Die Abrechnungsmodalitäten hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen bei vermietetem Wohnraum richten sich bei vereinbarter Vorauszahlung nach § 556 BGB. Nach § 556 III BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Von dieser Regelung in § 556 III BGB kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, § 556 IV BGB. Eine entgegenstehenden „Vereinbarung“ wäre nicht wirksam.

Auch wenn Sie somit für die Jahre bis 2005 keine Nachforderungen mehr gegenüber dem Mieter geltend machen können, sind Sie dennoch zur Abrechnung verpflichtet. Denn ggf. kann ein Nachforderungsanspruch des Mieters bestehen, falls dieser zuviel gezahlt hat.

FRAGE:
Kann ich Schadenersatz für dieses „Gartenmassaker“ verlangen?
-> Der Mieter ist zunächst einmal nur dann zur Gartenpflege verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag so geregelt wurde. Dies war nach Ihrer Schilderung der Fall. Die nähere Durchführung der Gartenpflege ergibt sich sodann zunächst wiederum aus den vertraglichen Vereinbarungen. Ist im Mietvertrag z.B. geregelt „Der Mieter ist verpflichtet, den Garten zu pflegen“ bedeutet dies, dass der Mieter lediglich die allgemeinen Gartenpflegearbeiten (wie Rasenmähen, Unkrautjäten, Entfernen von Laub, Umgraben von Beetflächen etc.) auszuführen hat. Hinsichtlich der Durchführung und Gestaltung wird dem Mieter von der Rechtssprechung dabei ein weiter Handlungsspielraum zugebilligt. Denn bei der Übernahme der Gartenpflege handelt es sich um keinen feststehenden Begriff, da es keine einheitlichen Vorstellungen darüber gibt, was unter einer "ordnungsgemäßen“ oder einer „sachgerechten Gartenpflege" zu verstehen ist.

Beachten Sie insgesamt, dass die Rechtssprechungstendenz eher als mieterfreundlich zu bezeichnen ist. Fehlt es daher an einer konkreten vertraglichen Individualvereinbarung über die Arbeiten, die auszuführen sind und in welcher Form diese auszuführen sind, sehe ich einen Schadensersatzanspruch nur erschwert durchzusetzen. So ist von einem Mieter nicht zu verlangen, dass er gärtnerische Fähigkeiten besitzt oder besitzen muss. Daher sehe ich hinsichtlich des unfachmännischen Rückschnitts der Rosen eine vorwerfbare Pflichtverletzung eher als unwahrscheinlich. Etwas anderes könnte hinsichtlich der Gartenumgestaltung (Herausreißen der Sträucher) gelten. Eine nähere Einschätzung bedarf jedoch eine Prüfung der konkreten vertraglichen Vereinbarungen und einer Würdigung der tatsächlichen Umstände. Soweit diese zu dem Ergebnis kommen würde, dass der Mieter nicht zur Gartenumgestaltung berechtigt war, könnten Sie Ersatz verlangen. Beachten Sie aber, dass Sie auch in diesem Fall für diese Anspruchsvoraussetzungen darlegungs- und beweisbelastet wären.

Grundsätzlich billigt die Rechtssprechung dem Vermieter im Einzelfall dann einen Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter die wirksam übernommene Gartenpflege derart vernachlässigt, dass er die Arbeiten entweder gar nicht oder nur so spärlich durchgeführt hat, dass der Garten letztendlich verwildert oder verkommen ist. Beachten Sie, dass Sie vor der Geltendmachung eines Anspruches dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der sodann im Einzelnen zu bezeichnenden Arbeiten zu setzen haben. Erst nach fruchtlosem Ablauf könnten Sie einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Dieser würde auf Ersatz derjenigen Kosten lauten, die erforderlich sind, um den Zustand herzustellen, der letztendlich vertraglich geschuldet war. Es kommt somit wiederum auf die vertraglichen Vereinbarungen an.

FRAGE:
Darf ich mit der Rückzahlung abwarten, bis die Frage der zu erledigenden Arbeiten und dem schwierigen Komplex KLAVIER geklärt ist?
-> Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter zeitnah über die Kaution abzurechnen. Soweit Sie einen Teil der Kaution einbehalten wollen, haben Sie somit sobald wie möglich diesen Teil (offene Nebenkosten, Schadensersatzansprüche etc.) zu beziffern (ggf. durch Schätzung) und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen. Der Mieter hätte sodann Klage auf Rückzahlung der (Rest-)Kaution zu erheben, wenn er mit dieser Abrechnung nicht einverstanden ist. In diesem gerichtlichen Verfahren wären sodann die Berechtigungen der Schadensersatzansprüche etc. zu prüfen, d.h. ob ein Einbehalt der Kaution rechtlich zutreffend war.

Beachten Sie, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren, § 548 BGB. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen. Dies gilt insbesondere, wenn Sie den Abzug von Schadensersatzpositionen oder die Aufforderung an den Mieter zur Durchführung von Gartenpflegearbeiten in Betracht ziehen.



Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2007 | 21:25

An RA Martin P. Freisler

Sehr geehrter Herr Freisler,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir zum großen
Teil Klärung brachte. Trotzdem noch zwei Bemerkungen:

Zu Schönheitsreparaturen:
Es ist für das Rechtsempfinden eines „Lieschen Müllers“, zu der ich mich (aber nur in diesem Fall!) zählen möchte, schwer nachzuvollziehen, warum das Urteil des Bundesgerichts-
hofes nicht erst ab Urteilsverkündung gültig ist, sondern bereits rückwirkend auf zuvor abgeschlossene Mietverträge. Somit kann ein Mieter 10 Jahre lang zu günstigstem Mietzins
wohnen und dann gehen, ohne renovieren zu müssen. Gerecht?

Zu Betriebskosten:
Kann es sein, daß ich mich vielleicht nicht klar genug ausgedrückt oder aber Ihre Antwort nicht richtig verstanden habe. Weit davon entfernt, Ihre Auskunft in Frage zu stellen,
möchte ich noch einmal drauf zurückkommen, zumal mir der Vorsitzende des Grundeigentümervereins und gleichzeitig auch Anwalt auf telefonische Anfrage gesagt hatte,
daß die Verjährungsfrist UNTERBROCHEN wird, wenn andere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden. Der Mieter könne nicht auf Abrechnung von neun zurückliegenden Jahren bestehen, um sich dann hinterher – (nach aufwändiger Arbeit des Vermieters, die z.T. durch fehlende Angaben des Mieters deutlich erschwert wurden) – auf die Verjährungsfrist zu berufen. Ich kann mich nicht mehr an den Ausdruck erinnern, aber ich meine, er erwähnte den Ausdruck „böswillige Arglist“ oder „arglistisches Vorgehen“ oderähnlich...(auf gut deutsch: Vera....ung). Ín unserem Fall war die Konstellation ja anders gelagert als in anderen Fällen, da der Mieter einen Teil der
Betriebskosten, der Vermieter einen anderen Teil trug.
Es könnte ja auch sein, daß der Mieter es in der ganzen Zeit versäumt hatte, die von ihm bezahlten Strom/Gasrechnungen
uns als den Vermietern anteilig in Rechnung zu stellen.
Können Sie diese Frage noch einmal überprüfen?

Sollte es aber tatsächlich auch angesichts dieser oben präziser beschriebenen Sachlage so aussehen, daß die Verjährungsfrist bis 2005 greift, dann hätte es keinen Grund gegeben, daß mein Mieter die Mietzahlungen (erlaubt „bis zur Gesamtabrechnung“) von August 2006 bis Mai 2007 aussetzte, denn sowohl für 2006 als auch für 2007 waren die Betriebskostenabrechnungen noch
gar nicht fällig gewesen. In diesem Fall könnte ich zumindest die mir gesetztlich zustehenden Versäumniszinsen für verspäteten Mieteingang verlangen, immerhin über 230,- EUR. Sehen Sie das auch so?

Herzlichen Dank für die nochmalige Auskunft
und freundlichen Gruß






Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2007 | 10:56

Vielen Dank für die Nachfrage.

Leider ist die Wirksamkeitskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Verbraucherschutzgesichtspunkten in Ihrem Fall zu Ihren Lasten. Dies ist ein immanentes Risiko, wenn man sich derartigen vorformulierten Klauseln bedient und den Vertrag nicht im einzelnen aushandelt.

Wie geschildert, ist eine Abweichung von der Regelung des § 556 III BGB bei vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen bei Wohnraum nicht zu Lasten des Mieters möglich. Eine „Verjährungsunterbrechung“ ist ebenfalls wie geschildert nur dann möglich, wenn „der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat“. Das fehlende Vertreten ist von Ihnen darzulegen und zu beweisen. Der Vermieter hat z.B. eine verzögerte Erstellung dann nicht zu vertreten, wenn ihm die entsprechenden Unterlagen für die Abrechnung nicht rechtzeitig vorgelegen haben. Hat somit bei Ihnen der Mieter diese trotz Verpflichtung nicht rechtzeitig herausgegeben oder die Angaben zurückgehalten, kann er sich darauf nicht berufen.
Soweit die Betriebskosten nicht als „Vorauszahlung“ im Sinne des § 556 II BGB vereinbart waren, gilt § 556 III BGB nicht. Dies wird aus Ihren Schilderungen aber nicht eindeutig erkennbar, so dass eine Nebenkostenvorauszahlung bei der Antwort zugrunde gelegt wurde. Beachten Sie, dass auch dabei gilt, dass sich eine Antwort ausschließlich auf Ihre Angaben beziehen kann; soweit somit Teile der vertraglichen Vereinbarungen anders lauten als wiedergegeben o.ä. kann sich der Sachverhalt wieder anders darstellen. Diese Forum kann nur eine erste Orientierung darstellen und ersetzt nicht eine umfassende Prüfung, wie Sie im Rahmen einer Mandantierung möglich ist.

Die Einstellung von Mietzinszahlungen war mir bislang nicht bekannt. Diese haben Sie in der Nachfrage erstmals angeführt. Ich erlaube mir daher den Hinweis, dass es sich um eine neue Frage handelt, die von dem ursprünglichen Einsatz nicht gedeckt war. Ich darf Sie daher darum bitten, weitere Fragen im Rahmen dieses Forum in einer neuen Frage einzustellen. Ich bedanke mich für Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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