Pro-forma-Mietvertrag innerhalb der Familie, um Sanierungskosten abzusetzen

Sehr geehrte Damen und Herren,

zur Situation: Meine Schwester wohnt seit ca. 2008 mietfrei in einer Wohnung, die unserer Mutter gehört.

Nun steht die Sanierung des Badezimmers an (fast 40 Jahre alt - das Bad, nicht die Schwester). Die Kosten belaufen sich auf rund 28.000 Euro. Zusätzlich möchte meine Schwester noch für 7.000 Euro eine Wand einziehen lassen, so dass in Summe etwa 35.000 Euro investiert werden.

Die Idee, die unsere Mutter und meine Schwester dazu haben ist folgende:
Meine Mutter schließt mit meiner Schwester rückwirkend zum 01.01.2019 einen Mietvertrag zur ortsüblichen Miete abzüglich möglichem Angehörigenrabatt.
Meine Schwester bezahlt die Umbauten an der Wohnung aus eigener Tasche, lässt aber die Rechnung auf meine Mutter ausstellen.
Meine Mutter (pensionierte Beamtin) setzt dann die entstandenen Sanierungskosten auf fünf Jahre verteilt ab, dazu noch 2% des damaligen Kaufpreises der Wohnung (ohne Grund 160.000 Euro im Jahr 2008). Der abzusetzende Betrag beliefe sich demnach auf etwa 10.000 Euro im Jahr.
Gleichzeitig möchte sie meiner Schwester die per Überweisung bezahlte Miete in bar (!) wieder zurückzahlen, so dass meine Schwester "inoffiziell" weiterhin mietfrei wohnt.

Mir treibt dieses Konstrukt den Angstschweiß auf die Stirn, aus folgenden Befürchtungen eines Laien:
1.) Finanzbeamte sind auch nicht dämlich - dass meine Schwester in der Wohnung seit über 10 Jahren mietfrei lebt und just in dem Jahr, in dem Kosten für das Badezimmer anfallen, plötzlich mit Mietzahlungen beginnt, dürfte Fragen aufwerfen. Nämlich ob meine Schwester nicht doch schon vorher Miete gezahlt hat, das aber nicht versteuert wurde, oder ob dieses Konstrukt einzig geschaffen wurde, um die Kosten steuerlich geltend zu machen. Hat das Finanzamt in solchen Fällen eine Grundlage, um den steuerlichen Abzug zu verweigern?
2.) Sind Kosten für das Badezimmer und eine Wand in Höhe von rund 20% des Kaufpreises des Objekts überhaupt Erhaltungsaufwand im steuerlichen Sinne oder Herstellungsaufwand, der dem Kaufpreis zugeschlagen wird?
3.) Die Barrückzahlung der Miete ist in meinen Augen Steuerbetrug, weil so ein Einkommen vorgegaukelt wird, das gar nicht vorhanden ist. Meine Mutter beharrt darauf, sie könne meiner Schwester in bar schenken was sie wolle und dass das zufällig in der gleichen Höhe geschehe wie meine Schwester Miete zahle ginge niemanden etwas an. Bin ich in der Sache christlicher als nötig?

Ganz davon abgesehen, dass die Mieteinnahmen ungefähr die gleiche Höhe hätten wie den Betrag, den meine Mutter glaubt absetzen zu können, so dass ein Nullsummenspiel entstünde, befürchte ich das Risiko unangenehmer Rückfragen bzw. Vorwürfe.

Danke im Voraus und beste Grüße