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Notargebühren Vorkaufsrecht


03.11.2006 12:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Mein Bruder und ich haben ein Zweifamilienhaus erworben (672.000€).

Nachdem das Haus nicht grundbuchmässig geteilt ist haben wir notariell eine Miteigentümervereinbarung getroffen in der das Haus in einzeln zu nutzende Bereiche und gemeinschaftlich zu nutzende Bereiche aufgeteilt wurde.
Auf die Eintragung der Miteigentümervereinbarung in das Grundbuch haben wir verzichtet.

Wir haben uns eine Gebührenübersicht für den Kaufvertrag und für die Miteigentümervereinbarung erstellen lassen.

Der Kaufvertrag wurde dann auch entsprechend dem "Angebot" abgerechnet.

Bei der Miteigentümervereinbarung wurden in der Kostenübersicht die voraussichtlichen Kosten wie folgt errechnet:
Gebühr §36I 20/10 aus 134.400 (§30I 20% vom GSt-Wert)= 534 € * MwSt
In der Rechung wurde dann jedoch angesetzt:
§36II Wert 302.400 Gebühr 1.044 € + MwSt

Auf die Frage, warum der Gegenstandswert sich erhöht hat wurde uns mitgeteilt, dass in der Miteigentümervereinbarung zusätzlich ein Vorkaufsrecht eingearbeitet wurde. Dieses wurde zusätzlich bewertet mit: 50% vom Kaufpreis, von dieser Summe wurden wiederum 50% angesetzt. Somit zusätzlich 25% des Kaufpreises.
Vom Sachverhalt ist es richtig, dass wir zum Zeitpunkt der Berechnung der voraussichtlichen Kosten kein Vorkaufsrecht in der Vereinbarung hatten und diese zur Beurkundung ergänzt wurde.

Unsere Frage:
Ist es grundsätzlich gerechtfertigt den Gegenstandswert wegen der Formulierung des Vorkaufsrechtes zu ändern (es handelt sich nur um einen Absatz der ergänzt wurde)?

Wenn ja, ist die Höhe gerechtfertigt? Ist diese grundsätzlich verhandelbar? Hätte der Notar uns nicht darauf hinweisen müssen?

Inwieweit ist es relevant, dass wir eine Kostenübersicht angefordert und erhalten haben, von der dann abgewichen wurde?

Wenn nein, wie können / sollten wir weiter vorgehen.

Vielen Dank für Ihre Antwort

03.11.2006 | 13:11

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich entsprechend dem mitgeteilten Sachverhalt summarisch wie folgt beantworte:

( 1 ) Erhöhung des Gegenstandswerts wegen Vorkaufsrecht

Gemäß § 141 KostO i. V. m. § 66 KostO gilt Folgendes, soweit in den §§ 140 ff. KostO nichts Spezielleres geregelt ist:

§ 66 Eintragung von Vormerkungen und Widersprüchen. ( 1 ) Für die Eintragung einer Vormerkung wird die Hälfte der Gebühr erhoben, die für die endgültige Eintragung zu erheben sein würde, mindestens jedoch ein Viertel der vollen Gebühr. Für die Eintragung einer Vormerkung, durch die der Anspruch auf Eintragung einer Veränderung oder der Aufhebung eines Rechts am Grundstück gesichert werden soll, wird die gleiche Gebühr erhoben, die für die gesicherte Eintragung zu erheben sein würde; die Vorschriften über die Eintragung einer Löschungsvormerkung ( § 64 )bleiben unberührt.

( 2 ) Gebühren beim Notar verhandelbar ?

Die Gebühren beim Notar sind nicht verhandelbar. Dies ist explizit in § 17 BNotO geregelt. Dort heißt es: " Der Notar ist verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben..." In § 140 KostO heißt es hierzu weiter wie folgt:" Die Kosten der Notare bestimmen sich, soweit bundesrechtlich nichts anderes vorgeschrieben ist, ausschließlich nach diesem Gesetz. Vereinbarungen über die Höhe der Kosten sind unwirksam."

( 3 ) Im Übrigen gilt § 154 KostO

154 Einforderung der Kosten. ( 1 ) Fließen die Kosten dem Notar selbst zu, so dürfen sie nur auf Grund einer dem Zahlungspflichtigen mitgeteilten, von dem Notar unterschriebenen Berechnung der Gebühren und Auslagen eingefordert werden.

( 2 ) In der Berechnung sind der Geschäftswert, die Kostenvorschriften, eine kurze Bezeichnung des Gebührentatbestandes, die Bezeichnung der Auslagen, die Beträge der angesetzten Gebühren und Auslagen sowie etwa verauslagte Gerichtskosten und empfangene Vorschüsse anzugeben.

( 4 ) Weiteres Vorgehen

Ich muss Sie darauf hinweisen, dass ich ohne Akteneinsicht keine abschließende und schon gar keine verbindliche Beurteilung zur Sach - und Rechtslage abgeben kann. Sollten Sie weiterhin ernsthafte Zweifel zur Rechtmäßigkeit der Kostenrechnung nach § 154 KostO haben, so steht Ihnen nach § 156 KostO die sogenannte Beschwerde beim Landgericht offen. Sollten Sie zunächst die Kostenrechnung dem Notar gegenüber beanstanden, so kann der Notar selbst nach § 156 Abs. 1 Satz 3 KostO die Entscheidung des Landgerichts beantragen.

Gemäß § 156 Abs. 4 KostO können Beschwerden zu Protokoll der Geschäftsstelle oder schriftlich ohne Mitwirkung eines Rechtsanwalts eingelegt werden.Damit ist jedoch keine aufschiebende Wirkung bezüglich der Zahlungspflicht verbunden.
Jedoch kann gemäß § 156 Abs. 4 Satz 3 KostO der Vorsitzende des Beschwerdegerichts auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen.

Ich hoffe Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und rate Ihnen im Zweifel, die Kostenrechnung einem Rechtsanwalt vor Ort zur Überprüfung vorzulegen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2006 | 11:04

Recht herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Verstehe ich richtig, dass:
a) die Miteigentümervereinbarung inkl. Vorkaufsrecht bei einem Kaufpreis von 672.000 € mit 2 x 1044 € also insgesamt 2088 € (!)abgerechnet wird? Auch wenn die Miteigentümervereinbarung NICHT ins Grundbuch eingetragen wird.

b) ohne Hinweis des Notars 2088 € abgerechnet werden, obwohl eine Kostenübersicht angefordert und erstellt wurde, die nur 572 € ausweist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2006 | 14:44


Vielen Dank für die Nachfrage(n),

die ich wie folgt beantworte:

Zunächst möchte ich mich entschuldigen, da mir bei der Erstbeantwortung der Frage ein Fehler unterlaufen ist. Fälschlich zitiere ich bei der Gesetzesangabe als Gebührentatbestand § 66 KostO. Dieser gilt jedoch für eine Vormerkung. In Ihrer Angelegenheit wurde offensichtlich keine Vormerkung sondern ein Vorkaufsrecht vom Notar erarbeitet.

Bezüglich dem Geschäftswert bei einem Vorkaufsrecht geten §§ 18, 20 Abs. 2 KostO.

§ 18 Grundsatz.( 1 ) Die Gebühren werden nach dem Wert berechnet, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit hat ( Geschäftswert )...

( 2 )hier nicht veröffentlicht

§ 20. Kauf, Vorkaufs - und Widerkaufsrecht. ( 1 ) hier nicht veröffentlicht

( 2 ) Als Wert eines Vorkaufs - oder Wiederkaufsrechts ist in der Regel der halbe Wert der Sache anzunehmen.

Bezüglich dem Geschäftswert bei Begründung von Wohnungseigentum gilt § 21 Abs. 2 KostO

§ 21 Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Wohnungserbbaurecht.

( 1 ) hier nicht veröffentlicht

( 2 ) Bei der Begründung von Wohnungeigentum ( Teileigentum ) sowie bei Gechäften, die die Aufhebung oder das Erlöschen von Sondereigentum betreffen, ist als Geschäftswert die Hälfte des Werts des Grundstücks ( § 19 Abs. 2 ) anzunehmen.

( 3 ) hier nicht veröffentlicht

§ 19 Sachen ( 1 ) hier nicht veröffentlicht

( 2 ) Bei der Bewertung von Grundbesitz ist der letzte Einheitswert maßgebend, der zur Zeit der Fälligkeit der Gebühr bereits festgestellt ist, sofern sich nicht aus dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten oder aus den Grundakten ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt...
( 3 ) hier nicht veröffentlicht
( 4 ) "
( 5 ) "

Bei sonstigen Geschäften kommt übrigens § 147 Abs. 2 KostO als Gebührennorm in Betracht.

§ 147 Sonstige Geschäfte, Nebentätigkeit, gebührenfreie Geschäfte. ( 1 ) hier nicht veröffentlicht

( 2 ) Soweit für eine im Auftrag eines Beteiligten ausgeübte Tätigkeit eine Gebühr nicht bestimmt ist, erhält der Notar die Hälfte der vollen Gebühr.

( 3 ) hier nicht veröffentlicht
( 4 ) "

Gebühren fallen beim Notar also insbesondere auch für die Bearbeitung von Geschäften ohne Grundbucheintragung an.

Die Höhe der Gebühr bemißt sich nach § 32 KostO i. V. m der Anlage zu § 32 KostO: Demnach ist bei einem Geschäftswert bis zu 680 000,00 €uro die einfache Gebühr 1077,00 €uro.

Wie sich in Ihrer Angelegenheit die einzelnen Gebühren zusammensetzen und ob die Abrechnung korrekt ist, kann - wie bereits ausgeführt - ohne Einsicht in die Rechnung nicht beurteilt werden.

Fragwürdig ist insbesondere, ob von Ihrer Seite überhaupt ein Auftrag hinsichtlich dem Vorkaufsrecht vorgelegen hat. Wenn nein, so empfehle ich, dass Sie dieses Versehen des Notars zunächst mit Ihrem Bruder zusammen bei diesem selbst beanstanden sollten.

Sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der verbindlichen Prüfung der Rechnung beauftragen, so würde dieser voraussichtlich bei einem Geschäftswert in Höhe von 2088,00 €uro - 572,00 €uro = 1516,00 €uro nach § 13 RVG i. V.m. Anlage 2 zu § 13 RVG für eine anwaltschaftliche außergerichtliche Vertretung 172,00 €uro zuzüglich Auslagenpauschale und MwSt in Rechnung ( 1,3 fache Geschäftsgebühr )stellen. Ungenommen bleibt Ihnen im Übrigen auch der bereits aufgezeigte Weg der Beschwerde zum Landgericht ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Angelegenheit.

Ich hoffe Ihre Nachfrage(n) abschließend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

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Ergänzung vom Anwalt 06.11.2006 | 15:14

Zu Ihrer Information darf ich hier noch die vom Notar angegebenen Gesetzestexte zitieren:

§ 30 Abs. 1 Angelegenheiten ohne bestimmten Geschäftswert, nichtvermögensrechtliche Angelegenheiten. ( 1 ) Soweit in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Wert sich aus den Vorschriften diese Gesetzes nicht ergibt und auch sonst nicht feststeht, ist er nach freiem Ermessen zu bestimmen; insbesondere ist bei Änderungen bestehender Rechte, sofern die Änderung nicht einen bestimmten Geldwert hat, sowie bei Verfügungsbeschränkungen der Wert nach freiem Ermessen festzusetzen.

§ 36 Einseitige Erklärungen und Verträge. ( 1 ) Für die Beurkundung einseitiger Erklärungen wird die volle Gebühr erhoben; unerheblich ist, ob die Erklärung von einer oder mehreren Personen abgegenben wird.
( 2 ) Für die Beurkundung von Verträgen wird das Doppelte der vollen Gebühr erhoben.

Ich gehe insoweit davon aus, dass der Notar den Geschäftswert von zunächst angenommenen 134400,00 €uro auf 302400,00 €uro angehoben hat. Korrekt ist bei einem Geschäftswert von 302400,00 €uro eine Gebühr in Höhe von 522,00 €uro. Diese hat der Notar nach § 36 Abs. 2 KostO verdoppelt.

Fraglich ist daher insbesondere, wie der Notar durch freie Schätzung von ursprünglich 134400,00 €uro auf nunmehr über das Doppelte nämlich 302400,00 €uro Geschäftswert kommt. Alleine die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts - welche im Übrigen ja unter Umständen ohnehin nicht Auftragsgegenstand war - vermag diese enorme Erhöhung des Geschäftswertes nach erster Abschätzung der Sach - und Rechtslage kaum zu begründen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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