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Nebenkostenabrechnung zu hoch!!!


10.11.2005 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

ich habe am 10.10.2005 eine Nebenkostenabrechnung in Höhe von 703,39 Euro erhalten, die für den Zeitraum vom 29.02.2004 bis 31.12.2004 berechnet wurden,
zudem auch mein Mietverhältnis am 29.02.2004 begann.
Insgesamt wurden die Nebenkosten mit 2203,39 Euro veranschlagt. Meine monatlichen Nebenkosten betragen zurzeit 150 Euro (auf 10 Monate gesehen 1500 Euro Vorrauszahlung vom 29.02.2004 bis 31.12.2004) welches auch im Mietvertrag festgehalten wurde.

Ich habe eine komplette Doppelhaushälfte gemietet und mein Vermieter wohnt mit einem Untermieter in der anderen Doppelhaushälfte. Das Untermieter-Mietverhältnis begann im Jahr 2002 und er hatte bisher auch nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten.

Nun habe ich erfahren, dass der Vermieter seit 30 Jahren, die er schon vermietet, die ERSTE Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Folglich bin ich der Meinung, er hatte nie eine genaue Ahnung, wie hoch die Nebenkosten eigentlich sind.

Da ich zuvor in Schleswig-Holstein Nebenkosten in Höhe von 50€ hatte, nahm ich an, mit 150€ wären die Heizkosten abgedeckt, die ich in Schleswig-Holstein komplett selber tragen musste.
Durch Überprüfung der Nebenkosten fand ich folgende Gesamtkosten heraus:


Gesamtkosten
Schleswig-Holstein-Rendsburg / Niedersachsen-Schaumburg
Strom 781€ (12 Monate) / 1166€ (10 Monate)
Gas 662€ (12 Monate) / 1003€ (10 Monate)
Sonstige Nebenkosten 600€ (12 Monate) / 1200€ (10 Monate)
Gesamt 2043€ / 3309€

Die hohen Stromkosten aus Niedersachsen resultieren aus der Erwärmung des Wassers mit Durchlauferhitzern, was ich mit der Differenz von 385€ angenommen habe. Die Gaskosten dienen einzig alleine der Erwärmung der Heizkörper.

In Schleswig-Holstein wurden mit den 662€ Gaskosten das Warmwasser und die Heizkörper erwärmt.

Somit denke ich, an der Rechnung wurde manipuliert!



Hier die erste Seite aus der Heiz- & Betriebskostenabrechnung:

Heiz und Betriebskostenabrechnung 2004

Im Auftrag von: (Anschrift Vermieter)
Objekt: (meine Anschrift)
Einheit: (Nummer)
Erstellt am 10.10.2005
Lizenziert für: (Objektbetreuung & Name)


Ihre Abrechnung:

Abrechnungszeitraum: 01.01.2004-31.12.2004 = 366 Tage
Ihr Abrechnung vom 29.02.2004-31.12.2004 = 307 Tage
Personenzahl für diesen Zeitraum: 4

Heizung Verbrauch 6299,0 Einh. x …… 0,12674 /Einh = 798,33€
Grundkosten 93,00 m² x 0,68517 x 3,21953/m² = 205,15€
Betr.Kosten auf Einheiten 1 Einheit x 307/366 x 17,98 /Einh. = 15,08€
Betr.Kosten auf Flächen 93,0 m² x 307/366 x 3,45741/m² = 269,71€
Betr.Kosten auf H.K.Vert 10 H.K.V. x 307/366 x 6,84429/H.K.V= 57,41€
Betr.Kosten auf Personen 1228 P.x T. x …….. x 0,68712/P.xT.= 843,79€
Sonst.Nutzkosten Nutzerwechsel 13,92€

Summe: 2203,39€
Vorauszahlung: 1500,00€
Restschuld: 703,39€

Zudem ist noch eine Gradtagszahlentabelle aufgeführt.

Außerdem befinden sich im Anhang noch:
- Das Ableseprotokoll der 10 Heizkörper
- Verbrauchs- und Kostenermittlung (beinhaltet die Aufstellung der Heiz- und Warmwasserkosten, Verteilung der Kosten, die einzelnen Positionen der Betriebskosten)
- Anlage zur Kostenermittlung (ist eine tabellarische Zusammenstellung aus den Originalrechnungen)



Hier noch paar Angaben bezüglich der Nebenkosten aus dem Mietvertrag:

§3 Mietzins/Nebenkosten:
Gas: 80€
Abwasser, Frischwasser: 41,50€
Mülltonnen, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Geb.- Versicherung: 70€

§4 Zahlung des Mietzinses:
Nebenabgaben: 150€



Frage:

- Sind solche Angaben wie Personen Tage korrekt? Ist mir eigentlich zu undurchsichtig.
- Kann der Vermieter die kpl. Summe von 703.39 € komplett anfordern oder es auch möglich, in Raten zu bezahlen.
- Kann ich ihn haftbar machen durch falsche Nebenkostenangaben in Höhe von 150€ da es ja eher 230-250€ Nebenkosten pro Monat sind und ich diese finanzielle Summe nicht auf einmal begleichen kann. So weit ich weis sind Mehrkosten zwischen 20%-30% vertretbar.
- Wann muss ich spätestens diese Nebenkostenabrechnung bezahlen? Kann ich vorher auf jeden Fall noch die Originalrechnungen einsehen?
- Die Mehrwertsteuer ist auf der Rechnung nicht ausgewiesen und ich kann nicht sofort ersehen, wie sich meine Kosten zusammensetzen.
- Entspricht die Nebenkostenabrechnung dem formellen Standard?
- Sind im Mietvertrag unter §4 die 150€ aus §3 falsch berechnet worden?


Schon einmal vielen Dank im Voraus!!!


Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich aufgrund der mitgeteilten Informationen und unter Berücksichtigung des hierfür geleisteten Einsatzes wie folgt beantworten:

Der Verteilungsschlüssel muss sachgerecht sein. Die Belegung (Anzahl der Personen) ist bei verbrauchsabhängigen Kosten grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Auf eine Ratenzahlung muss der Vermieter sich nicht einlassen. Sie sind grundsätzlich verpflichtet, die Gesamtsumme in einem Betrag zu zahlen.

Wegen der Angabe der zu erwartenden Nebekosten können Sie den Vermieter nur dann in Anspruch nehmen, wenn die Angaben vorsätzlich entgegen besserem Wissen falsch waren (arglistige Täuschung). Hierfür würde Ihnen der Beweis obliegen. Im Allgemeinen sind "marktschreierische" Anpreisungen unbedenklich und üblich, solange hier nicht wider besseres Wissen gehandelt wude.

Die Nebenkostenabrechnung müssen Sie innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist bezahlen, die in der Rechtsprechung mit einem Monat nach Zugang der Rechnung angesetzt wird.

Die Rechnungen müssen nachvollziehbar sein. Gegenüber Ihnen als Verbraucher braucht die Mehrwertsteuer dabei nicht gesondert ausgewiesen zu sein, da Sie nicht vorsetuerabzugsberechtigt sind und daher für Sie der Bruttopreis maßgeblich ist.

Die (gering anzusetzenden) formellen Anforderungen dürften eingehalten sein, sofern dies ohne Einsicht in die Abrechnung beurteilt werden kann.

Die etwas "komischen" Regelungen in § 3 und 4 sind tatsächlich nicht nachvollziehbar und anscheinend widersprüchlich. Hier müsste einmal der gesamte Vertrag eingesehen werden, um abschließend urteilen zu können. Grundsätzlich sind aber nur solche Nebenkosten zu tragen, die vertraglich niedergelegt sind. Sie müssten hier notfalls den örtlichen Mieterverein oder eine Anwalt bauftragen. Im Rahmen dieser Beratun ist die Prüfung wegen der Notwendigkeit des Studiums des Vertrages leider nicht möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen. Haben Sie bitte Verstaändnis für den "Telegrammstil", aber die Relation zwischen Ihrem Einsatz und der aufgrund de Gegenstandswertes nach RVG zu zahlenden Vergütung lässt leider aus rechtllichen Gründen keine tiefschürfendere Antwort zu.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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