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Nebenkostenabrechnung verjährt ???


03.01.2005 23:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

meine Mietnebenkosten für das Kalenderjahr 2003 wurden abgerechnet und mir zugesandt.
„Nutzungszeitraum“ bzw. „Abrechnungszeitraum“
= 01.08.2003 (Einzugsdatum) bis 31.12.2003 .

Schreiben 1:
Datum des Schreibens: 20.12.04, Poststempel: 21.12.04, Eingang bei mir: 30.12.04
Versandart: normaler Standardbrief, d.h. ohne Einschreiben ect.
Absender: Unsere Wohnungsgesellschaft
Nebenkostenabrechnung über: alles, außer Heizkosten (Fernwärme)
Ergebnis in EUR: 183,99 EUR Gutschrift, Verrechnung mit der nächsten Miete.


Schreiben 2:
Datum des Schreibens: 20.12.04, Poststempel: 21.12.04, Eingang bei mir: 03.01.05
Versandart: normaler Standardbrief, d.h. ohne Einschreiben ect.
Absender: Unsere Wohnungsgesellschaft
Nebenkostenabrechnung über: Heizkosten (Fernwärme)
Ergebnis in EUR: 146,06 EUR Nachforderung, Verrechnung mit der nächsten Miete.

Wie oben beschrieben, habe ich die Nebenkostenabrechnung in zwei verschiedenen Briefen von demselbem Absender erhalten.
Die Guthabenabrechnung ging mir vor dem Jahreswechsel zu, die Abrechnung mit dem Nachzahlungsbetrag ging mir nach dem Jahreswechsel zu.

Frage (bitte mit eindeutigen Quellenverweisen bzw. evtl. eindeutigen Gerichtsurteilen antworten):
1.) Aufgrund der unterschiedlichen Posteingänge: sind beide Abrechnungen gültig, oder (!) sind eine bzw. beide Abrechnungen wegen des unterschiedlichen Posteingangs bei mir verjährt ?
2.) Oder ist nur die Heizkosten-Abrechnung (Schreiben 2) verjährt, da diese erst im neuen Jahr bei mir eingetrudelt ist ?
3.) Rein informativ für mich: was wäre, wenn beide Abrechnungen erst im neuen Jahr bei mir eingetrudelt wären ?
a) Würde ich dann alle für diesen Zeitraum (01.08.03 bis 31.12.03) gezahlten Nebenkosten zurücküberwiesen bekommen ?
b) Wann würde mein Forderungsanspruch verjähren ?

4.) Ich habe von 08-1997 bis 03-2001 in einer anderen Wohnung gelebt, jedoch bis heute (!!!) keine einzige Nebenkostenabrechnung bekommen.
Meine Miete belieg sich damals auf 550 DM kalt + 120 DM pauschal Nebenkosten.

a) Habe ich noch irgendwelche Ansprüche ?
b) Sind diese schon verjährt ?
c) Wann war die Verjährung ?
d) Wenn sie nicht verjährt wären: Welchen Anspruch hätte ich (gehabt) ?

Vielen Dank im voraus !
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:

ad 1-3)

Die Ihnen noch im alten Jahr zugegangene Nebenkostenabrechnung ist innerhalb der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen. Da diese Abrechnung aber ein Guthaben ausweist, ist das aber unerheblich. Selbst wenn die Abrechnung nicht fristgerecht bei Ihnen eingegangen wäre, würde Ihnen natürlich das Guthaben zustehen. Die Ausschlußfrist hat nur Bedeutung für Forderungen des Vermieters: Mit Verstreichenlassen der Ausschlußfrist kann der Vermieter, wenn er die Frist nicht unverschuldet versäumt hat, keine Nachforderung mehr verlangen.

Deshalb ist es ihm verwehrt, aus der Heizkostenabrechnung, die Sie erst im neuen Jahr erhalten haben, noch Forderungen geltend zu machen. Die Frist des § 556 Abs. 3 BGB gilt nämlich auch für Heizkostenabrechnungen. Entscheidend ist nach dem Gesetzeswortlaut der Zugang beim Mieter, nicht die rechtzeitige Absendung. Sie sollten deshalb die Zahlung mit Hinweis auf den verspäteten Eingang verweigern und den Vermieter auffordern, das Guthaben aus der ersten Nebenkostenabrechnung über EUR 183,99 an Sie auszuzahlen. Kommt er dem nicht nach, verjährt Ihr Anspruch gem. § 195 BGB mit Ablauf des 31.12.2007.

ad 4)

Ob Sie von Ihrem ehemaligen Vermieter die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen verlangen können, richtet sich nach Ihrem damaligen Mietvertrag. Sofern keine Pauschale vereinbart wurde, haben Sie einen Anspruch auf Rechnungslegung, der aber innerhalb der Verjährungsfrist des § 195 BGB (drei Jahre) verjährt sein dürfte. Ob Sie ggf. noch durchsetzbare Ansprüche gegen Ihren ehemaligen Vermieter haben, oder sich dieser gar auf Verwirkung berufen kann, kann aber erst nach Einsichtnahme in den Mietvertrag verbindlich festgestellt werden.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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