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Nebenkostenabrechnung: Überhöhte Heizkosten?


13.06.2007 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag.

Wir haben die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 erhalten. Unserer Meinung nach ist diese in Bezug auf die Heizkosten zu hoch.

Sachlage:
Unsere Hausverwaltung hatte "vergessen", die Heizung von Winterbetrieb auf den sparsamen Sommerbetrieb umzustellen, was deren Aufgabe gewesen wäre (die alte Anlage muss noch manuell per Knopfdruck umgestellt werden). Somit wurden durch Verschulden der Hausverwaltung 5.000 l Heizöl in den Sommermonaten sinnlos "verpulvert".
Uns Mietern fiel das erst unmittelbar vor Beginn der Heizperiode auf, genauer gesagt am Freitag, dem 29.09. abends, als kein Warmwasser mehr vorhanden war. Sowohl Vermieter als auch Hausverwaltung wurden noch am gleichen Abend telefonisch informiert. Und obwohl der Vermieter die Hausverwaltung aufgefordert hatte, noch am Samstag eine sog. "Notbetankung" vornehmen zu lassen (und die zusätzlichen Kosten selbst zu übernehmen), reagierte die Verwaltung erst am Montag, 02.10. - nach erneuter telefonischer Nachfrage (Samstag und Sonntag war dort natürlich telefonisch niemand erreichbar).

Die Heizung lief fast 4 Tage nicht, und auch Duschen wäre nur mit eiskaltem Wasser möglich gewesen, was bei den ohnehin kühlen Außentemperaturen alles andere als angenehm und unserer Meinung nach auch unzumutbar gewesen wäre. Duschen mussten wir somit bei Freunden bzw. Verwandten. Von einer Mietminderung haben wir abgesehen, obwohl wir verständlicherweise stinksauer waren. Eine Entschuldigung seitens der Hausverwaltung kam nicht.

Fragen:
1. Unserer Ansicht nach hat die Hausverwaltung u. a. den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gemäß §§ 556 Absatz 3 Satz 1 und 560 Absatz 5 BGB missachtet. Sind wir aufgrund dessen berechtigt, diesen Posten der Abrechnung zu kürzen? Immerhin sind die Ölpreise zu Beginn der Heizperiode auch deutlich höher als im Sommer.
2. Wenn ja, können wir da auf den durchschnittlichen Verbrauch der Vorjahre Bezug nehmen, oder müsste eine andere Kürzung erfolgen? Wir bewohnen die Wohnung erst seit September 2005 und haben somit keine eigenen Erfahrungswerte aus früheren Jahren, könnten also nur über Belegeinsicht die Verbrauchszahlen der Vorjahre erfahren.

-- Einsatz geändert am 14.06.2007 09:16:05
Eingrenzung vom Fragesteller
14.06.2007 | 08:30
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die Belastung des Mieters mit überflüssigen Kosten stellt eine Vertragsverletzung im Sine des § 280 Abs. 1 BGB dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schadensersatz besteht dann darin, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter von den unnötigen Kosten freizuhalten. Die Betriebskostenabrechnung ist in diesem Fall um die unwirtschaftlichen Kosten zu kürzen.

Sie haben Recht in der Annahme, dass die Hausverwaltung vorliegend gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat. Denn bei einem sorgfältigen und wirtschaftlichen Vorgehen wäre die Heizung rechtzeitig auf Sommerbetrieb umgestellt worden und hätte nicht so viel Öl verbraucht.

Wenn Sie einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit behaupten, müssen Sie diesen in einem Prozess substantiiert (so detailliert wie möglich) vortragen. Hierbei können Sie Bezug auf frühere Abrechnungen, Abrechnungen über vergleichbare Objekte, den Betriebskostenspiegel etc. nehmen. Fragen Sie am besten Ihre Nachbarn oder - soweit möglich - Ihre Vormieter nach den Betriebskostenabrechnungen der Vorjahre.

Sie sollten den Vermieter unverzüglich anschreiben bezüglich der Nebenkostenabrechnung 2006 den Einwand vorbringen, dass die Heizkosten aufgrund der vergessenen Umstellung von Winter- auf Sommerbetrieb stark angestiegen sind. Verlangen Sie, dass der Vermieter diese erhöhten Kosten aus der Betriebskostenabrechnung herausrechnet. Sie müssen diese Einwendungen bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Nebenkostenabrechnung vorbringen, da Sie andernfalls mit weiteren Einwendungen ausgeschlossen sind (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).

Sollte der Vermieter nicht reagieren, sollten Sie eine weitere anwaltliche Vertretung in Betracht ziehen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

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