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Umlagen / Nebenkostenabrechnung

| 17.07.2016 20:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


09:07

Zusammenfassung: Abrechnung der Betriebskosten nach der Nutz- oder Wohnfläche

Sehr geehrter RA,
wir wohnen in Miete und haben ein Haus .

In unserem Mietvertrag ist keine Angabe über die Wohnflaeche gemacht worden !

Jetzt haben wir die Nebenkostenabrechnung erhalten und wissen nicht ob das jetzt richtig ist was der Vermieter uns mitteilt.

Veranschlagt wurden 185 qm allerdings haben wir das Haus berechnet und es sind nur 158 qm, das teilten wir unserem Vermieter mit .

Heute hat der Vermieter uns mitgeteilt, das auch nicht die Wohnflaeche sondern die Nutzflaeche relevant waere bei der Nebenkostenabrechnung ! Ist das richtig ?
Auch teilte uns der Vermieter mit, das unser Garten momentan noch nicht mit berechnet wurde was allerdings bei der naechsten Nebenkostenabrechnung moeglich sein kann ?

Besten Dank
17.07.2016 | 21:59

Antwort

von


(106)
Hohenzollernring 57
50672 Köln
Tel: 0221 - 95279564
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die gesetzliche Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) geht davon aus, dass der Vermieter sowohl die öffentlich-rechtlichen wie auch die privatrechtlichen Lasten in den Mietzins einkalkuliert und dem Mieter im Rahmen des vereinbarten einheitlichen Mietentgelts berechnet. Ebenfalls hierunter fallen die Versorgungspflichten des Vermieters, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Schon aus dieser Rechtslage ergibt sich, dass es immer einer Vereinbarung der Parteien bedarf, durch welche die Lasten des Grundstücks und die Betriebskosten ganz oder zum Teil auf den Mieter abgewälzt werden (§ 556 Abs. 1 BGB).
Seit dem 1. 1. 2004 ist der Katalog des § 2 BetrKV maßgeblich. Hier finden Sie eine Aufstellung aller umlegbaren Kosten.

Der Vermieter muss seit dem 1. 9. 2001 bei preisfreiem Wohnraum im Grundsatz der Flächenschlüssel als regelmäßiger Umlagemaßstab, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften oder einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB), die bei Ihnen nicht zutreffend sind.
Fehlt die Bestimmung des Umlageschlüssels im Mietvertrag, ist nach der Art des Mietobjekts zu differenzieren. Bei preisfreiem Wohnraum greift der gesetzliche Regelmaßstab nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB ein, der Flächenschlüssel. Weist der Mietvertrag zum Verteilungsmaßstab eine Lücke auf, wird sie durch § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB geschlossen, so dass eine spätere Abrechnung des Vermieters etwa nach dem Personenschlüssel nicht ordnungsgemäß wäre. Insofern ist die Abrechnung des Vermieters aus diesem Grund nicht angreifbar.
Die Berechnung der Wohnfläche ist gesetzlich in der WoFlV (Wohnflächenverordnung) geregelt. § 2 Abs. 1 WoFlV bestimmt, welche Räumlichkeiten überhaupt zur Wohnfläche gehören und welche auszunehmen sind.  § 2 Abs. 2 WoFlV führt verschiedene Grundflächen an, die zur Wohnfläche zählen, sofern sie ausschließlich zur Wohnung bzw. dem Wohnheim gehören. § 2 Abs. 3 WoFlV scheidet wie bisher § 42 Abs. 4 II. BV bestimmte Räumlichkeiten aus der Wohnfläche aus. So werden insbesondere Zubehörräume außerhalb der Wohnung (§ 2 Abs. 3 Nr. 1a): Kellerräume und Abstellräume, b) Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, c) Bodenräume) ausgenommen; auch das Treppenpodest vor der Wohnungstür ist daher auch dann nicht anzusetzen, wenn es zum Abstellen von Gegenständen genutzt werden darf. Schuppen (Holzlegen) sind weggefallen ebenso Wirtschaftsräume. Die Grundfläche von Heizungsräumen gehört, nicht zur Wohnfläche. § 3 Abs. 3 WoFlV führt die Flächen an, die nicht anzusetzen sind. Wintergärten waren bisher generell nur zur Hälfte anzusetzen, nach der Neuregelung gilt dies allein für unbeheizbare Wintergärten, beheizbare fließen mit ihrer vollen Fläche ein (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 1 WoFlV).
Die Umlage nach dem Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen ist der hauptsächlich praktizierte Verteilungsschlüssel, der nunmehr durch § 556 a Abs. 1 BGB auch als Regelmaßstab vorgesehen ist. Im Bereich der HeizKV ist er für die Umlage der nicht verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung gem. §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 HeizKV vorgeschrieben. Der Vorteil liegt in der leichten Handhabung durch den Vermieter und der Transparenz für den Mieter; solange nicht Um-, An- oder Ausbauten erfolgen, steht er ein für alle Mal fest.
Die Umlage verbrauchsunabhängiger Kosten hat ohnehin nur nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen. Der Anteil der gemieteten Wohn- oder Nutzfläche korreliert unmittelbar mit der Gesamtfläche des Gebäudes, d. h. z. B. den insoweit anfallenden Versicherungskosten bzw. den Kosten des Grundstücks wie Grundsteuer, Gartenpflege u. Ä..
Was die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten betrifft, bedeutet die gesetzliche Festlegung des Flächenschlüssels als Regelmaßstab, dass der Vermieter von Wohnraum, der dieses Verteilungsprinzip zugrunde legt, einen sachgerechten Umlageschlüssel verwendet.
§ 42 Abs. 2 II. BV und § 4 Nr. 4 WoFlV regeln die Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Vorauszuschicken ist, dass der BGH für deren Anrechnung klargestellt hat, dass Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit der Freifläche nicht zu berücksichtigen sind.
Sie sehen, er kann nicht pauschal eine Zahl aufzeigen. Der Grundsatz (gesetzlich normiert) ist eine Fläche, zu der auch ein Garten zählen kann. Es gibt jedoch ein Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche, der sich in der Betriebskosten niederschlägt. Widersprechen Sie der Aufstellung unter Verweis auf die hier zitierten Normen.

Bezüglich des Gartens müssen Sie im kommenden Jahr der Abrechnung widersprechen, damit die Kosten nicht als akzeptiert gelten. So kann man einer stillschweigend akzeptierten Regelung entgegentreten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

RA Michael Wübbe


Rechtsanwalt Michael Wübbe

Nachfrage vom Fragesteller 18.07.2016 | 00:23

Sehr geehrter Herr RA Wübbe,

ich verstehe den ganzen Text nicht, das ist mir zu schwierig!

Koennen Sie mir nicht sagen ob er nach Wohnungsflaeche oder Nutzflaeche berechnen kann wie er moechte, denn das waere schon ein Unterschied ?
Bei der Abrechnung ist er von den Wohnflaeche ausgegangen die aber auch nicht stimmt und wir gerne die Korrekte Wohnflaeche betechnet haben moechten.

Entschuldigung das ich es nicht verstehe !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.07.2016 | 09:07

Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Wie ich am Ende zusammenfasste, kann er nach Wohnfläche und Nutzfläche abrechnen, da dies die gesetzliche Vorgabe ist. Die Berechnung der Fläche ist Ihnen vorzurechnen, sollte sie vom Mietvertrag abweichen.
Wenn er jetzt nach (nur) nach Wohnfläche abrechnet und diese fehlerhaft ist, müssen Sie widersprechen. Ebenso im nächsten Jahr, wenn die Fläche vergrößert werden soll.

Wichtig ist vor allem, dass Sie widersprechen, wenn Sie der Meinung sind, die Abrechnung ist fehlerhaft und den Fehler konkret benennen. Zudem gleichen Sie den Betrag bereits aus beim Vermieter, der nach ihrem Dafürhalten berechtigt ist. So minimieren Sie die Forderung und auch den Streitwert, der die Grundlage für die Gerichtskosten und Rechtsanwaltskosten darstellt.

Beste Grüße,
RA Wübbe

Bewertung des Fragestellers 20.07.2016 | 07:01

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