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Nebenkostenabrechnung Allgemeinstrom

| 01.03.2014 16:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Aufspaltung Nebenkosten bei Mieterwechsel

Sachverhalt:

Es wurde eine Wohnung von mir zum 01.12.2011 angemietet. Am 31.08.2013 wurde das Miietverhältnis beendet.
Die Nebenkostenabrechnung 2012 wurde mir zugestellt. Aufgrund des hohen Allgemeinstromes habe ich mir vom Vermieter die Abrechnung zusenden lassen.
Die Allgemeinstromabrechnung ist vom 24.04.2011 bis 30.04.2012 abgerechnet worden,
Alle anderen Nebenkosten wurden ordnungsgemäß, laut Belegen, vom 01.01.12 bis 31.12.12 abgerechnet, also nach Kalenderjahr, wie im Mietvertrag vereinbart.
Ich habe Widerspruch gegen die Allgemeinstromkosten eingelegt, da ich vom 01.01.2011 bis 01.12.2011 nicht in dem Haus gewohnt habe und somit diese Kosten nur anteilmäßig übernehmen will.

Der Vermieter schreibt mir:

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Mit der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter über die gesamte Abrechnungsperiode, in die der Mieterwechsel fällt, abrechnen, da sich der Abrechnungszeitraum durch einen Mieterwechsel nicht verändert. Eine Pflicht zur Zwischenabrechnung , mt der vorzeitig über den auf den altern Mieter entfallenden Teil abgerechnet wird, besteht nicht.
Für den Abrechnungszeitraum 01.01.12 bis 31.12.2012 , indem Sie unstreitig in der Wohnung gewohnt haben, wird der Betrag des Gesamtjahresstromverbrauchs zugrunde gelegt, der jeweils Mitte des Jahres vorgenommenen Abrechnung des Versorgers entspricht.
Diese Vorgehensweise entspricht der gängigen Praxis, da andernfalls die gesetzlich geforderte jährliche Abrechnung nicht möglich ist.

Bei Ihnen ist es so, dass ein Stromverbrauch zugrunde gelegt wird, den Sie zum Teil faktisch nicht genutzt haben. Der Abrechnungsbetrag wird allerdings so behandelt, als sei er vom 01.01.12 bis 31.12.12 entstanden.
Da es sich um den verbrauchsunabhängigen Allgemeinstrom handelt, welcher nach Wohneinheiten aufgeteilt wird, und nicht um Ihren privaten und verbrauchsabhängigen Haushaltsstrom, so ist diese Verfahrensweise rechtens.

Frage:
Ist diese Aussage korrekt? Ist dann die Nebenkostenabrechnung 2013 was den Allgemeinstrom angeht, mit Ablesedatum 01.05.2012 - 30.04.13 auch rechtens? Was passiert mit dem Zeitraum 01.05.2013 - 31.08.2013 indem ich noch in der Wohnung gewohnt habe, zahlt das dann der Nachmieter?
01.03.2014 | 17:40

Antwort

von


(1711)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Unterschiedliche Betriebskosten können zu verschiedenen Zeitpunkten abgerechnet werden, vgl. BGH, Urteil vom 30. 4. 2008 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20240/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.04.2008 - VIII ZR 240/07: Anforderungen an die Einhaltung von Abrechnungszeiträumen in ...">VIII ZR 240/07</a> , ich zitiere die relevante Stelle:

"Zwar trifft es zu, dass der jährliche Abrechnungszeitraum i. S. des § 556 III 1 Halbs. 1 BGB - hier: das Kalenderjahr - nicht nur für die abzurechnenden Vorauszahlungen, sondern grundsätzlich auch für die abzurechnenden Betriebskosten maßgebend ist. Daraus folgt jedoch nicht, dass eine Betriebskostenabrechnung nur dann ordnungsgemäß ist, wenn die darin enthaltene Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten hinsichtlich des Verbrauchserfassungszeitraums mit dem Abrechnungszeitraum des Vermieters völlig übereinstimmt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass §§ 556ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip festlegen; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist grundsätzlich zulässig (Senat, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202008,%201300" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.02.2008 - VIII ZR 49/07: Urteil des Bundesgerichtshofs zur Wahl der Abrechnungsmethode ...">NJW 2008, 1300</a> = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202008,%20277" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2008, 277 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2008, 277</a> [Wasserabrechnung])."

Die Aussagen der Vermieterseite zur Zwischenabrechnung § 556 Abs. 3, S. 4 BGB : "Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet") und das durch den Mieterwechsel der Abrechnungszeitraum nicht beeinflusst wird, ist ebenfalls richtig.

Aber zutreffend ist, das Sie vom 01.01.2011 bis 01.12.2011 nicht in dem Haus gewohnt haben und somit diese Kosten nur anteilmäßig zu übernehmen haben - das muss der Vermieter schon berücksichtigen und ausrechnen.

Das scheint mir gerade nicht gemacht worden zu sein.

Beim Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums ist der Vermieter zwar wie gesagt nicht zu einer Zwischenabrechnung verpflichtet, aber bei der regulären Abrechnung am Ende des Abrechnungszeitraums müssen die für das betreffende Mietverhältnis entstandenen Betriebskosten zeitanteilig zwischen den jeweiligen Mietern aufgeteilt werden - ohne Frage, vgl. z. B. LG Frankfurt an der Oder, 13.11.2001 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2-11%20S%20191/01" target="_blank" class="djo_link" title="2-11 S 191/01 (2 zugeordnete Entscheidungen)">2-11 S 191/01</a> .

Ob das verbrauchsunabhängig oder -abhängig ist, ist einer ersten Meinung irrelevant.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 01.03.2014 | 18:44

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