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Nachforderung von Stromkosten durch Vermieter

03.02.2012 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind August 2007 in die jetzige Wohnung eingezogen.

Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten: 01.11. - 31.10.


Im Mietvertrag wird darauf hingewiesen, dass einmal im Jahr die Vorauszahlungen der NK abgerechnet werden und der Abrechnungszeitraum jeweils 1 Jahr beträgt. Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt spätetestens 1 Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes. Erfolgt die Abrechnung später, kann dies nur erfolgen, wenn der Vermieter die Gründe hierfür nicht zu vertreten hat.

Im Mietvertragsanhang ist eine Aufstellung der anfallenden Neben- bzw Betriebskosten, wörtlich:

"Da den einzelnen Wohnungseinheiten die verbrauchsabhängigen Kosten nicht direkt zuzuordnen sind, werden nachstehend im Detail die Nebenkosten detailliert aufgeschlüsselt:

Der Vermieter versichert, dass bei Mietbeginn die Betriebskosten folgender Maßen aufgeteilt und dem entsprechend zur Abrechnung kommen:"

Danach werden für Heizung, Mülltonne, Wasser/Abwasser und Strom die einzelnen monatlichen Vorauszahlungsbeträge genannt und aufsummiert. Dieser Gesamtbetrag ist monatlich zusätzlich zur vereinbarten Miete überwiesen worden und bis letzes Jahr mit den tatsächlichen Nebenkosten am Ende des Abrechnungszeitraum verrechnet worden.

Der Stromzähler zählte den Stromverbrauch für die Vermieterwohnung und unsere Wohnung gemeinsam. Wir einigten uns auf eine Aufteilung nach Personen: Wir zahlten 2/3- und der Vermieter 1/3 der anfallenden Stromkosten. Vertragspartner vom Stromanbieter ist der Vermieter. Der Zähler ist in den Räumen des Vermieters, wir haben keinen Zugang.

Bei den Nebenkostenabrechnungen war lt. Rechnung immer ein fiktiver Wert vom Stromanbieter zu bezahlen, der darauf beruhte, dass die Wohnung vor unserem Einzug 2007 lange leer stand. Der Stromanbieter wurde aber nicht vom Vermieter über unseren Einzug informiert und der Vermieter gab auch nicht die aktuellen Stromzählerstände zur Abrechnung weiter. Somit stellte der Stromanbieter seit unserem Einzug 2007 bis 2010 fiktive, aber kostengünstige Beträge in Rechnung, die mit dem wahren Stromverbrauch nichts zu tun hatte.

Wir hatten den Vermieter öfter auf die nicht nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnungen und fehlenden Zählerstände hingewiesen. Im Übrigen hatten wir schon seit 2008 einen getrennten Stromzähler gefordert, da wir später erfahren hatten, dass auch der Allgemeinstrom über den gemeinsamen Zähler erfasst wird. Dies ist deshalb ungut, weil die dritte Mietpartei (eigener Zähler) nicht an diesen Kosten beteiligt wird.

Im August 2010 las er zum ersten Mal seit unserem Einzug den Zähler ab und teilte den Zählerstand dem Stromanbieter mit. Dieser machte jetzt eine Nachzahlungsforderung (2007-2010) von ca. 1700 € geltend, die der Vermieter umgehend an uns weiter gab mit der Forderung, uns mit den vereinbarten Schlüssel von 2/3 zu beteiligen.

Der Stromanbieter bestätigte uns, dass der ausgewiesene Zeitraum für den Nachzahlungsbetrag einen willkürlich gewählten Zeitraum 07/09 bis 08/10 darstellt und 13 Monate umfasste (hatte also mit dem echten Abrechnungszeitraum nichts zu tun).

Wir lehnten die Begleichung ab, da

1. wir ihn auf die fehlenden Zählerstände bei der NK-Abrechnung hingewiesen haben

2. die vergangenen Nebenkostenabrechnungen (2007,2007/2008, 2008/2009) bereits abgeschlossen sind und

3. er diese Umstände selber zu vetreten hat, da er die Zählerstände nicht an den Stromanbieter weitergab

4. lt. Mietvertrag max. 12 Monate abgerechnet werden dürfen und gem. Mietvertrag spätestens nach 12 Monaten abgerechnet werden muss.

Darauf war er beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein. Hier wurde ihm anscheinend mitgeteilt, dass Stromkosten keine Betriebs- bzw. Nebenkosten sind und stellte uns daraufhin neben allen anderen Nebenkosten eine getrennte Stromrechnung aus (Nachzahlung 2007 bis 2010) sowie eine getrennte Stromrechnung 2010/2011 mit der Forderung nach umgehender Bezahlung.

Wir hatten auch diese Stromrechnung mit dem Hinweis abgelehnt, uns eine formale und inhaltliche Nebenkostenabrechnung zu stellen. Dieser Forderung kam er nicht nach und ließ die Aussschlussfrist 31.10.2011 verstreichen. Somit haben wir aus unserer Sicht keine formell korrekte Abrechnung für 2009/2010 erhalten.

Inzwischen stellte er uns für 2011 wieder eine getrennte Stromrechnung aus.

Da es hier wahrscheinlich jetzt zu einem Rechtsstreit kommt, möchte ich mich rechtlich absichern. Dazu nachstehende Fragen:

1. Kann er für die abgeschlossenenn Nebenkostenabrechnungen rückwirkend noch Stromzahlungen nachfordern, obwohl er selbst diese Misere verursacht hat und die NK-Abrechnungen abgeschlossen sind?

2. Kann er (auch zukünftig) die Stromkosten getrennt von der Nebenkostenabrechnung stellen, obwohl die Vorauszahlungen als Betriebs- bzw. Nebenkosten eindeutig im Mietvertragsanhang vereinbart wurden und bis 2010 auch so abgerechnet wurden?

3.Würde er damit das Mietrecht bzw. die Auflagen einer inhaltlich und formalen Abrechnung umgehen können und wären somit auch seine Nachforderungen rechtens, weil wir uns nicht mehr auf die abgeschlossenen Nebenkostenabrechnungen beziehen können bzw. er auch längere Zeiträume als 12 Monate abrechnen könnte?

4. Kann er nachträglich die Vorauszahlungen einerseits den Nebenkosten Heizung, Müll, Kamin und andererseits den Stromkosten im nachträglich willkürlich neu aufteilen, entprechend ändern und zuordnen?

Wir wollen uns an den Stromkosten nicht bereichern, aber aus unserer Sicht sollte er sich an das Mietrecht halten.

Wir bitten um eine Antwort, beachten Sie hierzu auch die beiden beigefügten Anhänge.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.Die Antwort ist etwas differenzierter zu sehen. Sie müssen zwischen Stromkosten innerhalb und außerhalb (Kosten Beleuchtung Gemeinschaftsräume) der Wohnung differenzieren. Betriebskosten sind nach § 27 der II. BV nur diejenigen Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen und nur diese Kosten. Nicht darunter fallen also die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (z.B. Stromkosten innerhalb der Wohnung). Dies unterliegen auch keiner "Nachforderungsverjährung" innerhalb eines Jahres, wobei die Nachforderungen für Beleuchtung der Gemeinschaftsäume, also für Stromkosten außerhalb der Wohnung, für 2007 und 2008 verjährt sind, wenn der Vermieter erst diese für 2010 in Rechnung stellt. Der Vermieter kann also die Stromkosten für den Verbrauch innerhalb der Wohnung noch 2010 ansetzen und nachfordern. Etwas anderes wäre nur dann, wenn man den Mietvertrag so auslegen würde, dass der Vermieter mit "Strom" nur den Strom für gemeinschaftlich benützte Räume regeln wollte.
2. Die Anhänge können Sie leider hier auf dem Portal nicht übersenden. Dies müssten Sie gesondert vornehmen an meine E-Mailadresse info@kanzlei-hermes.com.
Die Antwort hängt stark davon ab, wie der Vertrag auszulegen ist. Wenn mit Stromkosten, die Kosten für die innerhalb der Wohnung angefallenen Kosten gemeint sind, kann er Ihnen diese gesondert in Rechnung stellen.
3. Da Stromkosten innerhalb der Wohnung keine umlegbaren Betriebskosten sind, umgeht Ihr Vermieter nicht die Auflagen des Mietrechts; er kann auch längere Zeiträume als 12 Monate geltend machen.
4. Der Maßstab kann wohl geändert werden.







Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

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