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Terrassennutzung mit in der Nebenkostenabrechnung

| 18.03.2016 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:51

Zusammenfassung: Betriebs- und Nebenkosten bei lebenslangem Wohnrecht

Hallo,
Ich habe eine Frage:
Da auf meinem Haus ein Kredit aufgezwungen wurde,musste ich dieses Umstands halber an meineTochter verkaufen. Es wurde mir im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht ( das Wohnrecht ist entgeltlich) für das gesamte Hausgrundstück eingetragen. Meine Tochter bewohnt mit ihrer Familie den unteren Teil des Hauses (gleiche Wohnfläche). Die Mietzahlung wurde so vereinbart, dass jeder die Hälfte der monatlichen Kredittilgung zahlt. Nebenkosten und Reparaturkosten für meinen Wohnraum werden von mir selbst getragen. Das gesamte Grundstück (Außenanlage) nutzt meine Tochter. Zu meiner Wohnung zählt eine Rundumterrasse.
Nun zu meiner Frage: Meine Tochter lies die ganze Terrasse ausmessen, die in die Nebenkosten mit einfließen soll. Muss ich nun die Terrasse in den Nebenkosten mit zahlen?
Vielen Dank im Vorraus.
18.03.2016 | 16:09

Antwort

von


(265)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich wird bei einem Wohnrecht in rechtlicher Hinsicht zwischen einem bloß schuldrechtlichen und einem dinglichen Wohnrecht differenziert. Sie geben an, dass Ihr Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wurde, so dass es sich um ein dingliches Wohnrecht handeln dürfte.

Zunächst müsste daher vorliegend geprüft werden ob der notarielle Vertrag eine Vereinbarung enthält, inwieweit Sie (überhaupt) zur Unterhaltung des Gebäudes und der Räume verpflichtet sind und ob Sie überhaupt verpflichtet sind Betriebskosten zu tragen und wenn ja in welchem Umfang. Ohne eine solche Klausel müssen sie nämlich grundsätzlich gar keine Betriebskosten an Ihre Tochter zahlen, denn eine Verpflichtung des Wohnberechtigten zur Zahlung von Betriebskosten ergibt sich weder aus dem dinglichen Wohnrecht selbst noch aus dem neben dem dinglichen Wohnrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis, vgl. BGH, Az.:V ZR 36/09.

Allerdings können entsprechende schuldrechtliche Vereinbarungen neben dem dinglichen Recht getroffen werden. Diese schuldrechtlichen Vereinbarungen unterliegen nicht dem notariellen Beurkundungszwang und können deshalb auch formlos getroffen werden.

Sie geben an, dass die Mietzahlung so vereinbart wurde, dass jeder die Hälfte der monatlichen Kredittilgung zahlt. Nebenkosten und Reparaturkosten für Ihren Wohnraum werden von Ihnen selbst getragen. Dies könnte eine solche schuldrechtliche Zusatzvereinbarung darstellen.

Fragt sich nun, was hier von den vereinbarten "Nebenkosten und Reparaturkosten" umfasst sein sollte und ob hierbei auch die Rundumterrasse Berücksichtigung finden sollte. Dies müsste vorliegend durch eine Auslegung der getroffenen Vereinbarung ermittelt werden, wenn es an einer ausdrücklichen Regelung fehlt.

Hierzu müsste zunächst danach gefragt werden, was Ihrem und dem Willen Ihrer Tochter am ehesten entspricht. Als Auslegungshilfe könnte sich hierbei ein vergleichender Blick ins Mietrecht als dienlich erweisen.

Bei der Frage nach der Berücksichtigung von Terrassen bei der Ermittlung der Wohnfläche als Abrechnungsgrundlage behilft sich die Rechtsprechung mit einer entsprechenden Anwendung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Teilweise wird auch auf die DIN-Norm 277 abgestellt.

Hiernach gilt, dass Balkone und Terrassen grundsätzlich zur Wohnfläche einer Wohnung gehören, wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und nur vom jeweiligen Mieter genutzt werden können.

Gemäß § 4 WoFlV werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Wird hingegen auf die DIN-Norm 277 abgestellt, sind Balkone und Terrassen nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche anrechenbar.

Sollte es daher an einer ausdrücklichen Regelung fehlen, so dürfte Ihre Tochter bei der Berechnung der Nebenkosten nach Flächenanteil Ihre Rundumterrasse lediglich zu einem Viertel, maximal jedoch zur Hälfte, berücksichtigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2016 | 16:47

Danke für die schnelle Antwort.
Im Mietvertrag sind nur die Räumlichkeiten für die Neben-und Reparaturkosten angegeben.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.03.2016 | 16:51

Sehr geehrter Fragestellerin,

wenn im Mietvertrag ausdrücklich nur die Räumlichkeiten angegeben sind, dann dürfte die Terrasse ohnehin nicht zur Wohnfläche zählen und müsste folgerichtig auch bei der Berechnung der flächenanteiligen Nebenkosten außen vor bleiben.

Losgelöst hiervon stellt sich natürlich auch die Frage, warum es überhaupt einen Mietvertrag bei Bestehen eines lebenslangen Wohnrechtes gibt.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.03.2016 | 12:54

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