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Nebenkosten um Faktor 2,75 höher als Abschlag, nun 55% der KM! Lockvogel-Vertrag?


31.01.2005 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe kürzlich eine möblierte Wohnung in Düsseldorf für einen Zeitraum von 2,95 Monaten angemietet, da ich für ein Beratungsprojekt gearbeitet habe. Die Wohnung wurde von einem Internet-Dienstleister vermittelt, welche die Wohnung zu EUR 300,-- warm im Internet inseriert hatte. Meine Anfrage bei diesem Anbieter betonte noch einmal schriftlich diese Miethöhe als Zielvorgabe.

Vereinbart wurde mit der Immobiliengesellschaft daher ein Mietvertrag mit EUR 250,-- Miete + EUR 50,-- Nebenkostenvorauszahlung, die Gesamtbelastung ist mir leider nie vom Vermieter selbst schriftlich bestätigt worden.

Nun erreicht mich eine Nebenkostenabrechung, die für diesen Zeitraum (2,95 Monate) mir zurechenbare Nebenkosten i.H.v. EUR 406,12 ausweist, was nach Anrechnung der Vorauszahlung i.H.v. EUR 147,50 zu einer angeblichen Unterdeckung von EUR 258,62 führt. Somit würden die monatlichen Nebenkosten statt der ausgewiesenen EUR 50,-- nun EUR 137,67 betragen - das 2,75-fache, EUR 4,59/m² (30 m²) oder 55% der Kaltmiete!

Ferner sind die Angaben nicht aufgeschlüsselt; ausgewiesen sind nur die Gesamtjahresnebenkosten für das Objekt (ein Wert, ohne Zusammensetzung), der Anteil der besagten Wohneinheit p.a. und davon mein angeblicher Anteil, eben die EUR 406,12.

Auf telefonische Anfrage – ich wollte die Kalkulationsbasis wissen – wurde mir mitgeteilt, dass keine wirkliche Abrechung vorgenommen wurde und auf Basis der Abrechung aus dem letzten Jahr eine Hochrechung erfolgt ist.

Folglich waren die Kosten schon immer so hoch, weshalb ich mich über die tatsächliche Mietbelastung massiv getäuscht fühle, gerade durch Ausweis der Warmmiete durch den Vermittler. Die Wohnung wurde m. E. künstlich billig ausgewiesen, mit dem Ergebnis, dass auf dieser Basis ein Vertragsabschluss erzielt wurde.

Ich habe zwei einschlägige Richtersprüche gefunden (BGH VIII ZR 195/03 sowie LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97), wonach Abschlagszahlungen zwar nicht kostendeckend sein müssen, aber auch nicht „bewusst zu niedrig bemessen werden“ dürfen, um Mieter „auf diese Art und Weise zum Abschluss eines Mietvertrages zu veranlassen“.

Ich habe damals explizit nach Wohnungen bis EUR 300,-- Warmmiete gesucht, dieses klar und schriftlich kommuniziert und wäre den Vertrag bei der sich nun abzeichnenden Warmmiete von ca. EUR 390,-- definitiv nicht eingegangen.

Ich bin durch die Kaution i.H.v EUR 500,-- in Vorleistung gegangen, kann also leider nicht einfach die Differenz nicht überweisen. Ich habe diesen Sachverhalt dem Vermieter nun schriftlich per Einschreiben erklärt, bat um Stellungnahme und Aufschlüsselung der Nebenkosten und pro forma habe ich die verzinste Kaution in voller Höhe fällig gestellt, um später ggf. ein Mahnverfahren einzuleiten.

Meine Fragen:
- Wie sehen meine Chancen aus, diese überhöhten Nebenkosten nicht begleichen zu müssen?
- Der Streitwert beträgt ca. EUR 260,-- - wie wären im Falle eines Falles die Gerichtskosten? Gibt es hierzu Erfahrungswerte? Bekäme ich Recht, wie sähe dann die Kostenverteilung aus?
- Der Richterspruch setzt "bewusste" Täuschung voraus, was bedeutet das in der Praxis, wie ist die Beweislast?

Vielen Dank für Ihren Ratschlag.
Guten Tag,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

1. Bei der Beurteilung dieser Frage sind 2 Aspekte zu berücksichtigen.

a) Damit der Vermieter ein Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, ist die Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung erforderlich. Nach Ihrer Schilderung liegt eine solche hier nicht vor. Aus einer Betriebskostenabrechnung muss sich zumindest der Abrechnungszeitraum ergeben; es sind die angefallenen Gesamtkosten aufzuführen und nach den Einzelkosten aufzugliedern (z.B. Müllabfur, Grundsteuer, Heizkosten etc.). Zudem muss eine Abrechnung aufgrund der tatsächlichen Kosten erfolgen - eine "Hochrechnung" aufgrund des Vorjahrs ist hierfür nicht ausreichend.
Daher sollten Sie auch diese Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen. Denn ohne eine ordnungsgemäße Abrechnung hat der Vermieter logischerweise auch keinen Anspruch auf eine Nachzahlung. Allerdings kann der Vermieter gem. § 556 Abs 3 BGB noch innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine ordnungsgemäße Abrechnung nachreichen. Zudem haben Sie auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Belege - mittlerweile ist auch fast überall die Pflicht des Vermieteres anerkannt, dem Mieter die geforderten Belege gegen Kostenerstattung in Kopie zuzusenden.

b)Die zweite Frage ist, ob hier die Vermieter die Betriebskosten bewusst zu niedrig angesetzt haben, um die Wohnung besser vermieten zu können und Sie daher getäuscht hat. Hier spricht nach Ihrer Schilderung tatsächlich einiges dafür, dass eine derartige Täuschung vorlag. Die Aussage, dass die Kosten der Abrechnung auf Grundlage einer Hochrechnung des letzen Jahres berechnet wurden, spricht in der Tat dafür, dass die Höhe der tatsächlich anfallenden Nebenkosten bekannt ist. Schlecht ist, dass ich Ihrer Aussage entnehme, dass Sie das Meiste nur mündlich in Erfahrung gebracht haben. Um dem Gericht darlegen zu können, dass die Täuschung hier bewusst - also in voller Kenntnis, dass die Kosten viel zu niedrig angesetzt sind - vorgenommen wurde, wäre es nicht schlecht, wenn der Vermieter hierzu auch schriftlich Stellung beziehen würde. Nach Ihrer Schilderung halte ich die Chanchen, hier um eine Nachrechnung herumzukommen für relativ gut - allerdings kann bei derartigen Täuschungsfällen keine hundertprozentige Garantie übernommen werden, dass ein Richter dies genauso sieht.

2. Die Gerichtskosten betragen bei einem Streitwert bis 300,00 EUR 75,00 EUR, bei einem Streitwert bis 600,00 EUR 105,00 EUR.
Wenn Sie recht bekommen, muss Ihnen der Gegner diese Kosten komplett erstatten. Im Falle einer Niederlage müssten Sie allerdings zusätzlich die Kosten eines etwaigen eingeschalteten Anwalts ebenfalls übernehmen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers

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