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Nebenkosten Gewerberäume


19.07.2007 16:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Ich hatte von 8/95 bis 10/06 Büroräume gemietet. Zur Miete gab es eine Abschlagszahlung für Nebenksoten (Wasser, Heizung, Allgemeinstrom). Nachdem der Vermieter, trotz mehrmaliger schriftlicher Mahnung, keine NBK-Abrechnung vorlegte, habe ich, nach schriftlicher Ankündigung, die NBK-Zahlung zu 8/03 eingestellt und nur die Miete überwiesen.

Für die Steuererklärung 2006 benötigte ich die NBK-Abrechnung sowie die Zinsbescheinigung für das Kautionskonto. Der Vermieter hat nun eine NBK-Abrechnung für die Jahre 95 bis 06 vorgelegt und fordert knapp 6.000 € nach (im wesentlichen die ausstehenden NBK-Zahlungen der Jahre 2004-2006. Die Kaution hat er z.Z. noch einbehalten.

Frage 1: Bin ich verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung auch der frühen Jahre zu akzeptieren oder greift eine Verjährung?
Frage 2: Ist die Verrechnung mit der Kaution zulässig?
Frage 3: Gibt es ggf einen sinnvollen Kompromiss? (Da ich nach so langer Mietzeit keinen unnötigen (Rechts)streit provozieren will.)
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Zunächst ist einmal entscheidend, welche vertraglichen Vereinbarungen Sie ggf. getroffen haben. Soweit keine vertraglichen Vereinbarungen über die Nebenkostenabrechnungen getroffen wurden gilt für Gewerbemietverträge allgemeines Mietrecht. Sollten vertragliche Regelungen existieren, gelten die Ausführungen daher nur unter Vorbehalt

Danach hat der Vermieter bei erhaltenen Vorauszahlungen eine Abrechnung zu erstellen. Diese ist in angemessener Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Verzögert der Vermieter trotz Abmahnung die Vorlage der Abrechnung, so kann der Mieter berechtigt sein, weitere Vorauszahlungen zu verweigern. Eine Verwirkung ist erst dann anzunehmen, wenn ein Vertrauenstatbestand ersichtlich wird, dass der Vermieter den Mieter nicht mehr in Anspruch nehmen wird; dafür reicht grundsätzlich nicht aus, wenn der Vermieter längere Zeit untätig bleibt, wobei für einen Zeitraum von 11 Jahren diesbezüglich Anhaltspunkte bestehen (für 4 Jahre hatte der BGH noch keine Verwirkung angenommen, BGH, WuM 1984, 127). Entscheidend sind aufgrund dieser auslegungsfähigen Begriffe aber die konkreten Umstände des Einzelfalls, wobei hinsichtlich einer Verwirkung auf eine restriktive Rechtssprechung hingewiesen wird.

Nebenkostenforderungen unterlagen bis 2002 in einer 4-jährigen Verjährungsfrist; ab 2002 beträgt diese 3 Jahre. Die Verjährung der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung beginnt allerdings erst, wenn der Vermieter sie geltend macht und nicht bereits in dem Zeitpunkt, in dem sie geltend gemacht werden könnte. Verzögert der Vermieter die Abrechnung vertragswidrig allerdings längere Zeit, so besteht für den Mieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Abrechnung gerichtlich geltend zu machen, oder - wie gezeigt – ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Da die Abrechnungen 2006 vorgelegt wurden, ist noch keine Verjährung eingetreten. Es besteht somit nur die oben skizzierte begrenzte Möglichkeit eines Verwirkungseinwandes.

Eine Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch ist nach Ihren Schilderungen bei nicht eingetretener Verjährung / Verwirkung möglich. Der Vermieter kann eine sog. Aufrechnung erklären.

Da sich im Wesentlichen der Betrag von 6.000,00 € aus den Nebenkostenabrechnungen 2004-2006 ergeben soll, ist die Möglichkeit eines Kompromisses in finanzieller Hinsicht gering, da aufgrund dieses relativ kurzen Zeitablaufes eine Verwirkung meines Erachtens nicht in Betracht kommt. Eine Verwirkung für die Ansprüche 2004-06 könnte somit nicht auf das Zeitmoment, sondern allein auf die Nichtvorlage der Abrechnungen trotz Einbehalt der Vorauszahlungen gestützt werden. Das Zeitmoment ist allerdings wenigstens gleichwertig.

Einen Kompromiss hängt daher von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. Gegebenenfalls lässt sich der Vermieter auf einen Kompromiss 2004-2006 im Rahmen einer vergleichsweisen Einigung ein. Je nach bisherigem zwischenmenschlichem Verhältnis wäre dieser Zeitraum unter den Hinweis auf eine eventuelle Verwirkung ein Ansatzpunkt.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



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