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Kaution / Nebenkostenabrechnung

15.01.2016 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Vermieter hält Kaution zurück - tpysche Argumente und wie man dagegenhält.

Sehr geehrte Damen und Herren,
> zum 31.01.2015 bin ich mit meiner Frau aus unserer alten Wohnung in ein Eigenheim gezogen.
> Die Kündigung der alten Wohnung erfolgte am Freitag, den 31.10.2014 schriftlich und fristgerecht zum 31.01.2015.
> Bei der Wohnungsübergabe gab es keine Probleme und kein schriftliches Protokoll.
> Alles war gut, bis wir unsere Kaution von ca 1100€ zurück gefordert haben.
> Auf mehrfache Nachfrage im Sommer, wurde die hälfte (knapp 550€) überwiesen. Auf mehrere Nachfragen im Dezember wurde zunächst gar nicht reagiert, irgendwann hieß es dann telefonisch, dass die Restsumme für die Sanierung von Schäden (welche schon beim Einzug vorhanden waren) verwendet werden würde.
> Zusätzlich wurden uns für den Mietzeitraum vom 01.05.13-31.01.15 auch auf Nachfrage keine Nebenkostenabrechnung ausgestellt; es sind nicht einmal Erfassungsgeräte an den Heizkörpern vorhanden, sodass eine getrennte Abrechnung unmöglich ist.
> Im Dezember 2015 habe ich schriftlich per Email eine Frist von 2 Wochen gesetzt, in der ich die Restsumme verlangt habe. Auf diese Mail wurde nur folgendes geantwortet:

> "Sehr geehrte Eheleute H,
>
> mit Verwunderung haben wir Ihre Mail gelesen. Leider können wir Ihren
> Ausführungen nicht folgen. Die ausstehende Kaution in Höhe einer
> monatlichen Kaltmiete von 536€ warde als Mietzahlung für den Monat
> Februar 2015 verrechnet. Wir haben Ihre Kündigung nicht fristgemäß
> erhalten. Bereits vor Anmietung des Wohnraumes war Ihnen bekannt, dass
> an den Heizkörpern keine Wärmemengenzähler vorhanden waren und mit Ihrer
> Zustimmung ein monatlicher Heizungsfestbetrag von 100 € inklusive
> Warmwasser festgesetzt wurde."
> Natürlich gab es nie so eine Vereinbarung, auch nicht schriftlich. Im Mietvertrag gibt es außerdem eine Klausel, dass sämtliche Änderungen der Schriftform bedürfen.
>
> Können Sie uns in diesem Fall helfen & sehen hier die Möglichkeit noch an unser Geld zu kommen, oder lohnt sich der Aufwand nicht? Wir haben 200€ Nebenkosten im Monat für diese 100qm Wohnung bezahlt, zuvor haben wir bei 150€ Nebenkosten in einer 140qm Wohnung fast jedes Jahr einige hundert Euro zurückerstattet bekommen.
> Mit freundlichen Grüßen
15.01.2016 | 17:43

Antwort

von


(33)
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:

1.
Da es die aktuellste Äußerung Ihres ehemaligen Vermieters zu sein scheint, beginne ich mit der Frage der Kündigung. Nach Ihren Angaben beendeten Sie das Mietverhältnis am 31. Oktober 2014 mit Wirkung zum 31. Januar 2015. Nicht ganz eindeutig geht daraus hervor, wann die Kündigung dem Vermieter zugegangen ist. Denn für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es nicht darauf an, von wann die Kündigung ist, sondern wann der Adressat diese tatsächlich zur Kenntnis genommen hat oder zur Kenntnis nehmen konnte. Dies ist beispielsweise regelmäßig dann der Fall, wenn das entsprechende Schreiben in den Briefkasten des Empfängers eingelegt wird.

Gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Kündigung eines Mietvertrages spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Etwas verständlicher ausgedrückt: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, der laufende Monat zählt dann noch mit, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des noch laufenden Monats dem Empfänger zugeht.

In Ihrem konkreten Fall bedeutet das, dass die Kündigung zum 31. Januar 2015 dem Vermieter bis zum 4. November 2014 noch hätte zugehen, um rechtzeitig zu sein. Insoweit dürfte es in dieser Beziehung keine Probleme geben. Ich gehe dabei davon aus, dass Sie in irgendeiner Form (Einschreiben, vorab per Fax oder Zeugen) nachweisen können, dass die Kündigungserklärung zum Vermieter gelangt ist.

Im Übrigen dürfte es um den 31. Januar 2015 herum dann ja auch eine Wohnungsübergabe gegeben haben. Dabei werden dann regelmäßig auch Schlüssel übergeben. Man sollte eigentlich annehmen, dass der Vermieter bei dieser Gelegenheit vielleicht schon einmal darauf aufmerksam macht, dass seiner Meinung nach der Mietvertrag erst einen Monat später endet. Interessant wäre in diesem Zusammenhang vielleicht auch die Information, wann dort neue Mieter eingezogen sind, sollte es zu einem Streit gekommen.

2.
Soweit der Vermieter zunächst das Vorhandensein von Schäden behauptet hat, so scheint er diese Behauptung nach seiner letzten E-Mail offenbar nicht mehr aufrechtzuerhalten. Solche Schäden hätte er dann allerdings – soweit schon erkennbar – bereits bei der Wohnungsübergabe hätte rügen müssen. Deswegen kann es sich eigentlich nur noch um „versteckte" Schäden handeln.

Soweit es sich dabei um Mängel handelt, die bereits vor Ihrem Einzug in die Wohnung vorhanden waren, sind Sie selbstverständlich sowieso nicht für die Beseitigung zuständig.

Nur der Vollständigkeit halber sei in diesem Zusammenhang erwähnt, dass ein solcher Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 548 BGB bereits sechs Monate nach Übergabe der Wohnung zwar verjährt. Allerdings könnte der Vermieter gemäß § 215 BGB trotzdem auch heute noch mit dem verbliebenen Kautionsguthaben aufrechnen, wenn er von Ihnen verursachte nachweisbare Schäden beseitigen musste.

3.
Wegen der Nebenkosten kommt es noch einmal genau darauf an, was mietvertraglich vereinbart war. Wenn Sie tatsächlich Vorauszahlungen geleistet haben, über die abgerechnet werden sollte, dann stellt sich gar nicht mehr die Frage, ob der Vermieter hier in irgendeiner Form auf die Kaution zurückgreifen kann. Für die Abrechnungszeiträume bis zum 31.12.2014 kann der Vermieter gar nicht mehr abrechnen. Von Ihnen in diesem Zeitraum geleistete Vorschüsse müssten sogar an Sie zurückgezahlt werden.

Allerdings könnte hier eventuell tatsächlich ein Missverständnis Ihrerseits vorliegen. Nämlich – wie der Vermieter in seiner letzten E-Mail auch behauptet –, wenn Sie keine Vorauszahlungen mit anschließender Abrechnung vereinbart haben sondern die Zahlung einer Pauschale. In so einem Fall – insbesondere wenn eine individuelle Verbrauchsmessung nicht möglich ist – einigen sich die Parteien auf die Zahlung einer Pauschale. Der Mieter kann dann heizen "wie er lustig ist" und zahlt immer denselben Betrag. Eine Art Flatrate. In so einem Fall muss der Vermieter nicht abrechnen, der Mieter muss keine Nachzahlungen fürchten, erhält aber auch keine Rückzahlungen.

4.
Zusammengefasst entsteht hier der Eindruck, dass der Vermieter mehr oder weniger künstlich versucht, Positionen aufzubauen, um den Restbetrag der Kaution einbehalten zu können. Jedenfalls, wenn Sie nachweisen können, dass die Kündigung fristgerecht zugegangen ist, sollten Sie hier nicht locker lassen.

Vor dem Hintergrund, dass Sie unter Umständen wegen nicht abgerechneter Nebenkostenvorauszahlungen noch weitere Forderungen gegen den Vermieter geltend machen können, würde ich Ihnen empfehlen, den Mietvertrag dahingehend noch einmal anwaltlich überprüfen zu lassen.

Gern stehe ich Ihnen dafür zur Verfügung, bitte aber um Verständnis dafür, dass die hier angebotene kostenfreie Nachfragefunktion sich auf die ursprüngliche Thematik der verzögerten Kautionsrückzahlung beziehen soll.

Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben und wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.

Mit freundlichen Grüßen

Jörn Blank
Rechtsanwalt


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