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Nebenkosten: Gartenpflegekosten nur auf EG-Mieter umlegen?


06.11.2007 22:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



### Kurzbeschreibung:

Kosten für Gartenpflege werden mit der Begründung "Sondernutzung" mit erhöhtem Anteil (und nicht etwa nach Wohnfläche) auf Mieter der Erdgeschoß-Wohnung umgelegt.


### Sachverhalt

Ich habe eine Erdgeschoß-Wohnung in einem Haus mit 8 vermieteten Eigentumswohnungen gemietet. Die drei EG-Wohnungen haben jeweils eine eigene Terrasse und von dort direkten Zugang in den Garten.
Der Garten ist durch Hecken in drei Bereiche geteilt, die dadurch optisch den drei EG-Wohnungen zugeordnet sind. Zwischen Terrasse und Garten läuft jedoch ein allgemein zugänglicher Weg, so daß die Gartenbereiche theoretisch für alle Mieter zugänglich sind. Dennoch legt die Hecken-Abtrennung eine exklusive Nutzung durch den jeweiligen EG-Mieter nahe.
Die Wohnungen im 1.OG blicken von ihren Balkonen ebenfalls direkt in den Garten.
Der Mietvertrag regelt, daß Kosten für die Gartenpflege Betriebskosten sind. "Mein" Garten taucht jedoch im Vertrag nicht als Mietsache auf, es gibt auch keine vertragliche Nutzungserlaubnis. Diese wurde lediglich mündlich ausgesprochen, ebenso der Hinweis, daß die Pflege durch einen Gärtner erfolgt.
Mir ist nicht bekannt, ob mein Vermieter gemäß Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum an "meinem" Gartenbereich besitzt.

In der Nebenkostenabrechnung wurden nun 40% der Gesamt-Gartenpflegekosten auf alle Mieter verteilt, die übrigen 60% nur auf die Mieter der EG-Wohnungen.


### Fragen

1) Ist die 60/40-Verteilung zu meinen Ungunsten rechtens, obwohl ich den Garten laut Mietvertrag weder gemietet noch ein (exklusives) Nutzungsrecht daran habe? Kann ich nicht davon ausgehen, daß alle Kosten gemäß Wohnflächenanteil umgelegt werden (siehe dazu insbesondere Zitat ´C´ weiter unten)?

2) Sind die Terrasse sowie der aufgrund der Heckenpflanzung optisch der Wohnung zuzuordnende Gartenbereich automatisch mitgemietet, auch wenn sie im Mietvertrag nicht aufgeführt werden?

3) Wenn ich ein Sondernutzungsrecht an meinem Gartenbereich hätte: Könnte ich dann nicht auch selbst bestimmen, ob ein Gärtner die Pflege meines Gartens vornimmt? Dürfte die Hausverwaltung ohne meine Zustimmung einen Gärtner bestellen?


### Zitate aus Mietvertrag und Aufstellung der Betriebskosten

A) "werden zur Benutzung als Wohnung die nachstehend bezeichneten Räume vermietet:" -- keine Erwähnung von Terrasse und Garten

B) "Nach Maßgabe der Betriebskostenvereinbarung werden folgende Betriebskosten umgelegt:" ... "Kosten der Pflege der Außenanlagen"

C) "Dem Mieter ist bekannt, daß es sich bei der Mietsache um eine Eigentumswohnung handelt. Die Abrechnung der Nebenkosten folgt daher dem Abrechnungsschlüssel, den der Wohnungseigentumsverwalter auf der Grundlage der Teilungserklärung und der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Vermieter anwendet. Grundsätzlich erfolgt die Umlage der Betriebskosten im Verhältnis der Wohnflächen, sofern nicht eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt."

D) "Der Mieter darf nichts in Gebrauch nehmen, was ihm nicht ausdrücklich zur Nutzung überlassen wurde."

E) "Die Reinigung der Allgemeinflächen ... sowie ... Gärten ... erfolgt durch Dritte. Die hierfür entstehenden Kosten werden auf die Mieter umgelegt (siehe §6)". -- Anmerkung: §6 = u.a. Zitate ´B´ und ´C´.

F) "Betriebskosten sind nachstehende Kosten: ... Kosten der Gartenpflege. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen ..., der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen."


### Zitate aus Nebenkostenabrechnung

G) "Gartenpflege" -- ca. 800 EUR, mein Anteil = Anteil meiner Wohnfläche an der Gesamtfläche, ca. 100 EUR

H) "Gartenpflege Sondernutzung Wohneinheit XX" -- ca. 500 EUR. Ähnlicher Betrag auf für die beiden anderen EG-wohnungen.

I) "Die Kosten für die Pflege der Sondernutzungs- und Gemeinschaftsflächen wurde im Verhältnis der Flächen ermittelt. Es wurde hierfür ein Ansatz von ~40% an der Gesamtreinigungs- bzw. Pflegefläche ermittelt. ... Anteil Sondereigentum WE 1/2/3 nach Fläche = 60%." -- Anmerkung: WE 1/2/3 bezeichnet die drei EG-Wohnungen.
07.11.2007 | 00:56

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Die Kosten müssen, den vorgelegten Quellen nach zu urteilen, gemäß des Wohnflächenanteiles umgelegt werden. Die 60/40 Regelung scheint in der Tat nicht rechtens zu sein.

Wenn die Terrasse direkt an die Wohnung anschließt und nur von dieser erreicht werden kann, ist die Terrasse mitgemietet. Jedoch muß dies nach dem mutmaßlichen Parteiwillen entschieden werden, kann daher aus der Distanz nicht entschieden werden.
Wie der Garten kann auch die Terrasse nur an Sie vermietet worden sein, wenn diese im Sondernutzungsrecht/Sondereigentum des Vermieters steht.

Wenn eine entsprechende Regelung besteht, kann die Hausverwaltung die Gartenpflege auch für Gartenbereiche mit SNR nach eigenem Gutdünken regeln bzw. an Gärtner übertragen.

Ich rege an, bei der Hausverwaltung und bei dem Vermieter bezüglich der Verteilung des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte anzufragen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2007 | 18:38

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Ich möchte Sie noch um einige erläuternde Worte bitten:

Könnten Sie bitte im Sinne einer Argumentationshilfe ausführen, *warum* ich die 60/40-Aufteilung nicht hinnehmen muß? Auf welchen Passus des Mietvertrags kann ich mich bei einem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berufen?

Gibt es vielleicht aber umgekehrt in den von mir zitierten Stellen auch Punkte, die im Sinne der Hausverwaltung interpretiert werden können? Ist sozusagen schon absehbar, worauf die Hausverwaltung eine Erwiderung begründen könnte bzw. worauf sie die vorliegende 60/40-Verteilung stützt?
Insbesondere verunsichert mich hier Abschnitt ´C´: Ich habe die Befürchtung, daß in der Teilungserklärung ein mir nicht bekannter Abrechnungsschlüssel festgelegt ist, der mir nun zum Nachteil gereicht. Wäre dies denkbar und haltbar?


Mit freundlichen Grüßen
...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2007 | 22:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie müssen die 60/40 Regelung nicht hinnehmen, weil Ihnen nur die Wohnung, nicht aber der Garten vermietet wurde. Damit wurde Ihnen auch nicht explizit zur Nutzung überlassen.

Der Punkt mit dem Abrechnungsschlüssel ist denkbar und wird wohl auch das Hauptargument der Gegenseite sein.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

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