Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bleibe ich auf meine Kosten bei den Mietern sitzen, wenn die Hausverwaltung sich quer

| 05.11.2009 00:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani


...stellt?

Sehr geehrte Anwälte,

ich besitze eine ETW und eine Exmieterin akzeptiert nun die Umlagenabrechnung nicht.

Mein Anwalt hat bereits die Hausverwaltung wegen einiger Posten angeschrieben und die Exmieterin sozusagen "beruhigt"

Der Mieterverein monierte die weitergeleitete Abrechnung der Hausverwaltung unter anderem wegen "Sonstiges" und Vermischung von Gewerbe, sowie die Kosten für den Hausmeister, der offenbar garnicht existiert.

Mein Problem ist nun, dass mir die Hausverwaltung mitteilte, ich hätte in der ETW Sitzung die NK Abrechnung so akzeptiert.

Dies ist aber nicht der Fall, denn ich habe öfters zum einen kein Schreiben von der Hausverwaltung zwecks Termin der Eigentümerversammlung erhalten und wenn ich was bekomme, dann steht dort regelmäßig, dass es nicht genügend Leute gibt, die da sind, dann steht im Protokoll, dass die Sitzung geschlossen wird und dann kurz danach neu geöffnet wird und dann irgendwie auch mit einer Minderheit der Eigentümer mehrheitsfähig sein soll.

Dem Grunde nach habe ich mir nie was dabei gedacht, da ja erstens einmal die Abrechnung z.b was den Hausmeister angeht so nicht falsch wirkt.
Ich musste aber feststellen, dass es offenbar keinen Hausmeister gibt und auch keinen Kiosk mehr in dem riesen Gebäude, was die Mieterin wohl auch merkte.

Wegen der nun gefassten Beschlüsse habe ich nun Sorgen, dass ich, wenn ich beispielsweise die ganzen Vorauszahlungen zurückzahlen muss, dies von der Hausverwaltung eben wegen den gültigen Beschlusses nicht zurückbekomme.
Sie sehen, ich sitze hier in einem Dilemma.

Ich fand dazu nun im Internet einiges.:

Hinsichtlich des Theaters erlaube ich mir, wegen der heutigen Recherche ihnen ein paar Urteile zwecks Prüfung zu geben, falls es akut wird.
Ich möchte ihnen mal folende Ausnahme nennen, wo der Vermieter verspätete oder unmögliche Abrechnung infolge falscher Infos der Hausverwaltung nicht zu vertreten hat und Schaden von der Verwaltung auch nach erfolgten Abstimmung bei den WEG Treffen erfolgte, was hier wegen des offensichtlichen Betruges, ( wegen falscher Angabe eines Hausmeisters woh) eh nicht eintrifft.:


"
Der Vermieter hat den säumigen WEG-Verwalter nachdrücklich (aber erfolglos) angemahnt (Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., RN 85; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., RN 3161)."

"
Die Frage, ob der vermietende Wohnungseigentümer die verspätete Be- schlussfassung der Eigentümergemeinschaft zu vertreten hat (bzw., ob es überhaupt darauf ankommt), ist umstritten (vgl. Schmid, Handbuch der Mietneben- kosten, 8. Aufl., RN 3162 - 3165; Sternel ZMR 01, 937 (940))."

Zum Thema Vorauszahlungen in der Sache bitte ich fogendes u berücksichtigen.:

"Urteil des LG
Berlin: „Nach § 560 Abs. 4 BGB darf eine Anpassung der Vorauszahlungen
erst nach einer Abrechnung über die Betriebskosten verlangt werden…."

http://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/2005/FOBetriebskostenAusschlussfrist.pdf

Soll aber wegen vgl. auch. Derckx NZM 04, 321 (324)) ein falsches Urteil sein.

Hinsichtlich der fehlenden Verantwortung wegen der Hausverwaltung kann es mir trotzdem passieren, dass ich lt. BGH alle Vorauszahlungen zurückzahlen muss, da die Mieterin ausgezogen ist oder aber nach einem Urteil des OLG Hamm WuM 1998, 476 oder OLG Braunschweig NZM 1999, 751 hier von der Mieterin ein Wert (meist Minimalwert) geschätzt werden muss und der Teil von den Vorauszahlungen abzuziehen sind, wobei ja die Urteile nur Urteile sind und sich immer an geltenden Recht zu 100 % halten müssen, da vieles Auslegungssache ist, wie die unteren Instanzen beweisen.



Was soll ich daher tun, wie soll ich mich bei der ETW Versammlung verhalten, gibt es eine Möglichkeit, vielleicht den Mietvertrag in eine Pauschale umzuwandeln ?
Pikant ist, dass in dem Protokoll steht, dass alle 19 Mitglieder dies so akzeptiert haben und sich offenbar Quittungen gezeigt wurden.
Die Mitglieder haben allesamt die BEtriebskostenabrechnung der Hausverwaltung akzeptiert.

-- Einsatz geändert am 05.11.2009 01:22:52
Eingrenzung vom Fragesteller
05.11.2009 | 00:30
Eingrenzung vom Fragesteller
05.11.2009 | 01:17
Eingrenzung vom Fragesteller
05.11.2009 | 01:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten möchte:

Ob die Nebenkostenabrechnungen zunächst akzeptiert wurden, ist anhand der Protokolle zu prüfen. Es ist insbesondere zu prüfen, ob die Versammlung beschlussfähig gewesen ist. War dies der Fall und ist der Beschluss gefasst worden, so kann gegen einen Beschluss eine Anfechtungsklage erhoben werden. Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden, § 46 WEG. Bitte überprüfen Sie, ob der Beschluss ggf. noch fristgemäß angefochten werden kann.

Sollten Sie die zuviel veranlagten Nebenkosten erstatten müssen bzw. wird die Abrechnung evtl. gemindert, so können SIe ggf. einen Schadenersatzanspruch gegen den HAusverwalter geltend machen. Der Hausverwalter hat grundsätzlich seine Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen (§ 276 BGB). Erfüllt er diese Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht, ist er zum Ersatz entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB verpflichtet. Aber auch ein deliktischer Anspruch bzw. ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung kommen in Betracht.

Sofern der Beschluss nicht mehr angefochten werden kann, empfehle ich Ihnen, die Schadenersatzansprüche durch einen Anwalt vor Ort prüfen zu lassen. Dieser muss insbesondere auch den entstandenen Schaden berziffern.

Die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale durch eine einseitige Erklärung ist nicht möglich. Eine solche muss im Mietvertrag explizit vereinbart werden. In einem laufenden Mietverhältnis kann eine solche Änderung nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Beachten Sie hier bitte auch den Unterschied zu einer Anpassung der Vorauszahlung. Letztere setzt voraus, dass gerade keine Pauschale vereinbart ist. Beides schließt sich somit aus.

Soweit Sie Urteile zitieren oder entsprechende Fundstellen angeben, sind die genannten Entscheidungen meines Erachtens nicht auf Ihren Sachverhalt anwendbar. Es geht bei Ihnen in erster Linie um die mögliche Anfechtung eines Beschlusses sowie um mögliche Schadenersatzansprüche,

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion. Bitte beachten Sie auch, dass aufgrund der Komplexität der Materie an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung erfolgen kann. Für eine konkrete Prüfung enpfehle ich Ihnen, sich an einen Kollegen vor Ort zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2009 | 17:09

Vielen Dank erst einmal.:
Ich möchte zunächst zum Vorschreiber noch anmerken, dass es mich mittlerweile ärgert, immer die gleichen Begründungen zu hören, ich war sachlich und darf doch sicher in diesem Staate meinen Unmut äußern.
Im übrigen sehen sie ja, dass hier die Frage innerhalb der Zeit sehr gut beantwortet werden kann.

Nun zur Antwort.:

Ihnen gegenüber bedanke ich mich natürlich für ihre Antwort, habe aber noch dahingehend eine Frage, ob hier nicht auch Fristen der Mieter wichtig sind.
Wir reden hier immer davon, dass die Eigentümer im Verhältnis der Hausverwaltung Fristen haben, wie ist es denn bei Mietern ?
Die eine Abrechnung, die hier moniert wurde ist aus dem Jahre 2007 (!)
Es wurde nun bei der ersten Abrechnung seitens der Exmieterin auf einma erklärt, sie habe diese nie bekommen, wir haben diese aber unter Zeugen eingeworfen.
Sie hatte damals ein Guthaben, dass ich aber nicht anweisen konnte, da sie damals verweigerte, mir ihre KTO Nummer zu nennen, weil sie nicht wolle, dass ich ihre KTO wisse…

Soweit ich weiss, haben doch nach § 556 BGB die Mieter ihrerseits auch eine Frist, in der sie Beanstandungen melden müssen, der Mieterverein meine nun, er kann, obwohl in der Sache bei Gericht was läuft und sie in Verbindung mit Abwohnens der Kaution hier einer Verrechnung durch ihren Vertreter zustimmte, hier die Abrechnung nicht anerkennen.

Die von ihnen genannten Frist von 2 Monaten ist leider um, ich sagte aber bereits, dass ich ja nicht hellsehen kann und die Hausverwaltung hier offenbar Dinge falsch gemacht hat, zum einen wäre hier das Problem mit dem Hausmeister, den es offenbar nicht gibt und offenbar andere Kosten, die bei " Sonstiges " versteckt waren und offenbar auch nicht auf die Mieter umlegbar sind.

Da ich die WHG wieder vermietet habe, stellt sich nun das selbe Problem.:
Allerdings habe ich im aktuellen Mietvertrag vereinbart, dass auch "Sonstige" Kosten umlegbar sind, dies war auch schon im alten Vertrag so.
Ich möchte nun allerdings wissen, ob es möglich ist, eine Pauschale Umlage zu erzwingen, indem ich den aktuellen Mieter kündige und einen neuen Vertrag aufsetze.
Als letzte Alternative sehe ich, wenn ich dort keine Vorauszahlungen mehr bekomme, hier die Indexmiete, die vereinbart wurde, jährlich unabhängig vom Mietspiegel anzuheben.

Ihre Antwort zum § 276 BGB ist gut und schön, dass Problem wird wohl eher sein, dass die Hausverwaltung sich bis jetzt auf dem Standpunkt stellt, man könne, wie schon geschrieben, ja mit den Mietern eine Pauschale vereinbaren, und man könne selbst nicht jeden Vertrag prüfen etc.
Dem Grunde nach ist ja die Vorgehensweise nicht rechtswidrig, der Mieterverein selber hat ja auch nur die Angaben, also Aufschlüsselung in Gewerbe ( obwohl dort gar kein Gewerbe mehr ist) bemängelt und den Punkt "Sonstiges" in denen wie ich jetzt fand Dinge drin sind, wie Erteilung der Genehmigung, wenn neue Leute, dort in der Gemeinschaft eine ETW WHG kaufen wollen…
Das einigste, was wirklich falsch ist ist der Hausmeister, den es da offenbar offiziell garnicht gibt.
Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung, kannte ich das Objekt noch nicht genau, ich wusste nicht, ob es dort einen Kiosk gibt im Keller, nun weiss ich, dass die Hausverwaltung den Punkt Gewerbe offenbar richtig nach Wohnraum oder so abrechnet aber die Bezeichnung irgendwie nicht geändert haben.
Also es heisst nur noch so, weil die Verwaltung hier wohl keine Lust hatte, alles umzuändern.
Natürlich muss aber Leergewerbe oder aber kein gar kein Gewerbe sicher anders bewertet werden als aktives Gewerbe.

Soweit ich sie verstehe, kann man nun aber von Personen zu QM wechseln und umgekehrt, was in meinem Mietvertrag glaube ich auch so vereinbart wurde.
Finden sie es daher nicht auch merkwürdig, wenn man die Abrechnung der Verwaltung weder nach QM WF noch nach Personen noch nach Anteilen abrechnen kann, sondern nur nach Pauschale ?
Ich denke jede Verwaltung sollte wissen, dass nicht jeder Eigentümer in dem Haus eine Pauschale mit den Mietern vereinbart, dies ist ja relativ ungewöhnlich und wird nirgendwo erwähnt.

Ihre letzte Antwort bezieht sich nun auf die von mir zitierte Urteile, die ich ja nur anhand der Nummern angegeben habe.
Wenn es ihnen nichts ausmacht, hätte ich dazu alternativ noch die Frage, ob, wenn alle Stricke reissen, ich tatsächlich, da die Mieterin ausgezogen ist, ihr auch für das Jahr 2007 noch alle Vorauszahlungen zurückzahlen muss ?
Der BGH sah dies zwar so, andere Gerichte, die ich hier zitierte sahen dies aber anders und aus dem Gesetz geht nichts hervor.
Ich wäre ihnen sehr verbunden, wenn sie gerade da nochmals kurz drauf eingehen könnte und jede meiner Fragen, die in Zusammenhang mit meinem Text stehen, kurz beantworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2009 | 17:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

ob die Abrechnung fristgemäß zugegangen ist, müssten Sie beweisen. Sollten Sie den Nachweis erbringen, so wäre in einem nächsten Schritt zu prüfen, ob die Mieterin auf das Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hingewiesen wurde und ob dieses fristgemäß wahrgenommen wurde. Eine Rückzahlung kommt - wenn überhaupt - jedoch nur für die zu Unrecht in Ansatz gebrachten Positionen in Frage. Für die tatsächlich angefallenen Kosten kann sie einen Rückforderungsanspruch nicht geltend machen.

Eine Kündigung des laufenden Mietvertrag, um zu einer Pauschale überzugehen, ist nicht möglich. Zudem sollten Sie bedenken, dass Sie bei einer solchen Vereinbarung und bei steigenden Kosten diese selber tragen müssen. Eine Umlage auf den Mieter ist dann nicht mehr möglich.

Im übrigen müsste zur weiteren Begutachtung die Verträge sowie die Abrechnungen und Belege eingesehen werden. Haben Sie bitte Verständnis dafür, dass dies an dieser Stelle nicht geschehen kann.

Mit freundlichen Grüßen

RA J.Mameghani

Bewertung des Fragestellers 05.11.2009 | 18:54

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Anwalt ist leider doch nicht auf wesentlich Punkte eingegangen.Sollte der Anwalt die Fragen nicht doch noch beantworten, bleibt es bei der Bewertung.
Folgendes fehlt.:

Fristen der Mieter
Indexmiete(als Ergänzung)
Ergänzende Frage zu § 276 und § 280 BGB
Frage zum Gewerbe
Wechsel des Verteilungsschlüssels im Mietvertrag möglich ?
Frage zum Schadensersatz und Wissen der Verwaltung über Pauschale ( siehe Absatz 10 der Nachfrage)
Frage zur Vorauszahlung (muss bei Auszug alles zurüchezahlt werden)


Bitte um Nachantwort.

Sie schreiben " Eine Rückzahlung … - wenn überhaupt -...Rückforderungsanspruch nicht geltend machen. …"
Solange nun die Hausverwaltung hier nichts ändert, akzeptiert der Mieterverein aber meine Abrechnung nicht, ich kann aber nur das abrechnen, was die Verwaltung mir gibt.
Vergangene Vorauszahlungen können aber bei Nichtabage der Abrechnung im allgemeinen zurückverlangt werden.
Wie sieht dies bei ausgezogene MieternimVerhältnis zur Hausverwaltung und S"