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Nachzahlung Betriebskostenpauschale und Renovierung nach Auszug

19.02.2014 18:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Zusammenfassung: nachträglich Abrechnung bei Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen

Guten Tag,

ich habe ein Schreiben von meinem ehemaligen Vermieter erhalten, in dem er Geld fordert (bzw. ein anderer, ehemaliger Mitbewohner ebenfalls!).

Zunächst noch ein paar kurze Infos: Ich habe 1 Jahr und 2 Monate in einer 5er-WG in einer Doppelhaushälfte gewohnt (jeder ist/war Hauptmieter). Gemietet hatte ich ein Zimmer und zur anteiligen Nutzung die Gemeinschaftsräume. Im Dezember bin ich ausgezogen (Nachmieter wohnt seit meinem Auszug dort). Zimmerabnahmeprotokoll ist (komplette Übergabe, d.h. Zimmer und übrige Gemeinschaftsräume) ohne Mängel. Der Vermieter hat 50 Euro meiner Kaution einbehalten, um laut eigener Aussage abzuwarten, ob nach der nächsten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten ist.

1. Nachzahlung Betriebskostenpauschale in Höhe von 179 Euro
Laut Mietvertrag ist festgelegt, dass eine Betriebskostenpauschale veranschlagt wird, die monatlich zusammen mit der Grundmiete zu zahlen ist. Sollten sich die Nebenkosten erhöhen, ist der Vermieter laut Vertrag berechtigt, diese auf den Mieter in Form einer höheren Miete (höhere Betriebskostenpauschale) umzulegen (meiner Meinung nach für die Zukunft, so wurde das bisher immer gehandhabt, aber niemals rückwirkend in Form einer Nachzahlung, wie dieses Mal zum ersten Mal geschehen). Nach Rücksprache mit einer noch dort lebenden Person zahlen die Mieter, die jetzt noch dort wohnen, 9 Euro mehr Miete.

Im Vertrag selber ist übrigens nicht ersichtlich, welche Posten überhaupt zu den Betriebskosten zählen.

In dem Schreiben, das ich erhalten habe, weist der Vermieter auf eine Nachzahlung des Wasser- und Stromanbieters hin (mit Gründen wegen Witterung usw.) und er möchte nun pro Person eine entsprechende Nachzahlung haben (betrifft mich, eine andere Person, die zum gleichen Zeitpunkt ausgezogen ist und einen ehemaligen Mitbewohner, der dort schon lange wohnt. Dieser soll übrigens auch trotz Betriebskostenpauschale im Vertrag zum ersten Mal eine Nachzahlung machen (179 Euro) und zusätzlich wie die anderen dort lebenden Bewohner 9 Euro mehr Mieter bezahlen. In seinem Schreiben steht nichts von einer Renovierung). Im Übrigen habe ich erfahren, dass bei den neuen Mietern diese Pauschale gar nicht mehr im Mietvertrag drin ist.

Ist die Nachzahlungsaufforderung überhaupt zulässig? Dass bei einer Erhöhung der Betriebskosten, diese in Form einer Erhöhung für Mieter umgelegt wird (wie in Vergangenheit immer geschehen), ist für mich unstrittig, wenn im Vertrag von einer Betriebskostenpauschale die Rede ist; aber ich bin ja kein Mieter mehr?!

2. Forderung für Renovierung

In dem Schreiben steht außerdem, dass der Vermieter für die (zukünftige!) Renovierung der Gemeinschaftsräume 60 Euro pro Person kalkuliert (wovon die übrigen Bewohner dort gar nichts wissen).
Ich habe dort wie gesagt etwas über ein Jahr gelebt, der andere frühere Mitbewohner, der zum gleichen Zeitpunkt ausgezogen ist, 4 Jahre. Die Gemeinschaftsräume sahen schon immer bescheiden aus, was der Vermieter auch wusste, auch oft im Haus war, aber uns oder frühere Mitbewohner nie aufgefordert hat, zu renovieren bzw. dies nie als erforderlich angesehen hat. Ich weiß, dass meine ehemaligen Mitbewohner sogar mal das Wohnzimmer renovieren wollten, da stand Vermieter mit Architekten im Garten, um den Abriss einer Wand im Wohnzimmer zu besprechen (um dieses zu vergrößeren) – daraufhin wollten sie verständlicherweise nicht mehr renovieren. Die Sachen dafür hatten sie schon in Eigenleistung gekauft. Stattdessen haben sie nur noch stellenweise Ausbesserungsarbeiten der Wände vorgenommen. Dies muss kurz vor meinem Einzug gewesen sein.

Im Übrigen, habe ich nichts in den Räumen verschlechtert, nicht mal einen Nagel in die Wand geschlagen.

Abgesehen davon, nun zu meiner Frage: Ist der Vermieter überhaupt berechtigt, von mir nach Auszug und einer kompletten Übergabe mit Unterschrift, noch Geld für eine zukünftige Renovierung der Gemeinschaftsräume zu verlangen? (seit 1. Dezember 2013 nicht mehr Mieter).

Im Übrigen setzen sich die 60 Euro für die kalkulierten Renovierungskosten pro Person folgendermaßen zusammen: 50 Euro, die der Vermieter für etwaige Nachzahlungen der Nebenkosten einbehalten hatte, zuzüglich 10 Euro, die ich zu den 179 Euro Nebenkosten zahlen soll. Die 50 Euro scheinen also zweckentfremdet zu sein, da der Vermieter bei der kompletten Übergabe zu mir (und dem anderen Mitbewohner, der ausgezogen ist und anwesend war) gesagt hat, dass die für Nebenkostenabrechnung von der Kaution zurück halten wird.

Falls das wichtig ist, im Vertrag steht zu Schönheitsreparaturen, dass die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume – sofern erforderlich – durch Schönheitsreparaturen (Streichen, ggf. Tapezieren) durch die Mieter auf eigene Kosten sicher zu stellen ist.

Nochmal: ich bin ja kein Mieter mehr. Und habe ja das Übergabeprotokoll (komplette Übergabe) vorzuweisen, ohne Mängel, wie im Übrigen auch der andere ehemalige Mitbewohner.
Zwar steht im Übergabeprotokoll, dass die Kaution zurückgezahlt wird, vorbehaltlich des Ausgleichs aufgetretener oder zum Zeitpunkt der Übergabe noch nicht erkannter, aber von dem Vermieter verursachter Mängel innerhalb einer angemessenen Pflicht. Die Kaution wurde dann abzüglich der 50 Euro zurückgezahlt. Aber ich bzw. wir haben keine Mängel verursacht. Zudem wohnen ja auch neben den verbliebenen bereits neue Mitbewohner unmittelbar nach unserem Auszug. Davon abgesehen geht es ja auch nicht darum, dass wir was kaputt gemacht hätten (was auch nicht der Fall ist), sondern um eine allgemeine Renovierung der Gemeinschaftsräume in der Zukunft.

Im Übrigen hat der Vermieter im Schreiben nicht angeboten, eine Renovierung anteilmäßig selber vornehmen zu können (wozu ich bzw. der andere ehemalige Mitbewohner jetzt auch nicht mehr in der Lage bzw. berechtigt bin/ist, das Haus zu betreten – kein Schlüssel – um dort anteilmäßig zu renovieren. Und wie soll das auch aussehen, wenn wir zwei ehemaligen Mitbewohner anteilig etwas in den Gemeinschaftszimmer renovieren? Denn auf die anderen Mitbewohner, teilweise schon langjährig, ist er ja bis heute nicht auf sie zugekommen bzgl. der zukünftigen Renovierung der Gemeinschaftsräume.

Meiner Meinung nach hätte der Vermieter das Renovierungsvorhaben der Gemeinschaftsräume bzw. die Erforderlichkeit derer spätestens während der kompletten Übergabe von mir (bzw. dem anderen ehemaligen Mitbewohner) ansprechen müssen.

Uns kommt es so vor, dass er auf unsere Kosten das Haus für die dort verbliebenen Bewohner schön machen will.

Ist die Forderung von dem Vermieter zulässig? Falls ja, auch wenn man dort nur 1 Jahr und 2 Monate bzw. 4 Jahre gelebt hat (der andere ehemalige Mitbewohner)?

Wir freuen uns auf Ihre Antwort bezüglich Betriebskostennachzahlung und Renovierung. Können Sie mir vielleicht auch sagen, wie ich im Umgang mit dem Vermieter vorgehen soll? Vielen Dank für Ihren Einsatz!


-- Einsatz geändert am 19.02.2014 18:18:27

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist, kann der Vermieter durchaus auch rückwirkend eine Anpassung der Betriebskostenpauschale verlangen. Dies gilt allerdings gem. § 560 II BGB nur für das der Erklärung vorausgehende Kalenderjahr und nur wenn der Vermieter spätestens drei Monate nach Kenntnis von der Kostensteigerung die Erhöhung verlangt.

So kann es also bei Vorliegen dieser Voraussetzungen tatsächlich auch zu einer Nachzahlungspflicht des Mieters bei Vereinbarung von Pauschalen kommen.

Letztlich müsste die Mietvertragsklausel darauf überprüft werden, ob eine rückwirkende Erhöhung zulässig ist.

2.
Die Forderung für eine künftige Renovierung ist dagegen unbegründet. Einen solchen "Renovierungsvorschuß" kann der Vermieter nicht fordern. Dies findet gesetzlich keine Grundlage.

Zudem steht auch das Übergabeprotokoll einer solchen Forderung entgegen. Im Protokoll wurde bescheinigt, dass die Übergabe ohne (erkennbare) Mängel erfolgt ist. Darauf können Sie sich berufen.

Die Forderung wegen der anteiligen Renovierungskosten sollten sie daher schriftlich zurückweisen.

Wegen der Nachzahlung müssten Sie überprüfen, ob die Betriebskostenaufstellung eine nachträglich Erhöhung rechtfertigt und ob der Vermieter rechtzeitig die Kostensteigerung angezeigt hat.

Es wäre empfehlenswert, einen Anwalt unter Vorlage der Abrechnung und des Mietvertrages mit der abschliessenden Prüfung zu beauftragen. Bei Bedarf stehe ich Ihnen dafür gern zur Verfügung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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