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Mietvertrag - Renovierung vor Auszug

| 07.10.2014 20:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Anwälte,

ich brauche folgenden Rechtsrat:

Ich habe einen Mietvertrag mit meinem Mieter geschlossen. Dieser hat die Wohnung mit nagelneuem Teppich und frisch tapeziert und gemalert übernommen. Jetzt zieht dieser aus und die Wohnung ist auf Grund von zwei (Wilden)katzen z. B. Tapeten völlig zerkratzt und auch sonst in einem schlechten Zustand. Leider habe ich folgende Sätze im Mietvertrag:

§6 Ausbesserungen und bauliche Veränderungen
2. Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt der Mieter

und $13 Sonstige Vereinbarungen
1. Der Mieter bezieht die Wohnung frisch renoviert (Teppichböden neu verlegt und frisch tapeziert und gemalert). Endet der Mietvertrag, so hat der Mieter die Wohnung frisch renoviert und mit neuen Bodenbelägen zu hinterlassen.

Gibt es trotz der Formulierungen noch eine Möglichkeit den Mieter zur Renovierung und zum Rückbau diverser Sachen zu bewegen und wenn ja wie?

Viele Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn die genannten Klauseln einseitig von Ihnen gestellt wurden, also nicht individuell ausgehandelt wurden, dürften sie tatsächlich den strengen Anforderungen der Rechtsprechung nicht genügen und daher unwirksam sein. Dies hätte zur Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, sondern die Wohnung grundsätzlich nur besenrein zurückgeben muss. Im Zweifel sollten Sie aber den gesamten Vertrag noch einmal anwaltlich prüfen lassen.

Schönheitsreparaturen betreffen aber nur die Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Beschädigungen, die nicht unter die normale Abnutzung fallen, muss der Mieter in jedem Fall beseitigen - hierunter fallen regelmäßig auch Kratzspuren von Haustieren.
Auch bezüglich des Rückbaus gilt der Grundsatz, dass der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, also die vorgenommenen Veränderungen und Einbauten wieder zu beseitigen, falls im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist.

Kurz gesagt: Eine vollständige Renovierung werden Sie wohl nicht durchsetzen können, eine Ausbesserung der Schäden durch übermäßige Abnutzung und einen Rückbau dagegen schon.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.10.2014 | 16:26

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wilking,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Der Mietvertrag wurde mehr oder weniger zusammen aufgesetzt, sprich der Mieter war bei der Erstellung direkt zugegen. Sind die Klauseln dadurch wirksam?

Danke für Ihre Hilfe und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.10.2014 | 17:12

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Es ist bezüglich solcher Klauseln immer der Grundsatz zu beachten, dass dem Mieter nicht mehr aufgebürdet werden darf, als er tatsächlich „verwohnt" hat. Eine Wirksamkeit der Endrenovierungsklausel wäre daher nur denkbar, wenn es sich um eine individuell ausgehandelte Klausel handeln würde (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08).
Um eine solche Individualvereinbarung handelt es sich aber nur, wenn die einzelnen Inhalte des Mietvertrags nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Unter Aushandeln versteht man dabei, dass der Vermieter den Inhalt des Vertrags ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter die reale Möglichkeit einräumt, auf den Inhalt der Vertragsbedingungen Einfluss zu nehmen. Es reicht also nicht allein aus, dass der Mieter bei der Erstellung zugegen war. Wurden die Klauseln dagegen tatsächlich zwischen den Parteien ausgehandelt, käme eine Wirksamkeit in Betracht, da dann die Vertragsfreiheit vorgeht. Ohne Kenntnis aller Umstände des Vertragsschlusses und des gesamten Mietvertrages kann dies aber leider nicht abschließend beurteilt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.10.2014 | 16:27

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