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Mündlicher Mietvertrag - Renovierung bei Auszug


08.05.2007 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz



Sehr geehrte Damen und Herren,

unsere Mutter lebte 20 Jahre in einer 3-Zimmer-Mietwohnung ohne schriftlichen Mietvertrag. Jetzt ist sie verstorben und es gibt Ärger mit dem Vermieter.

Beim Einzug war die Wohnung noch nicht ganz fertig renoviert, sie zog quasi auf eine Baustelle ein. Der damalige Eigentümer wollte noch das Bad und eines der drei Zimmer renovieren, verstarb aber. Die Arbeiten wurden vom Vater des verstorbenen Vermieters nie vollendet. Dieser kümmerte sich in all den Jahren nicht um den Zustand der Wohnung, erhöhte aber regelmäßig die Miete. Unsere Mutter, eine ältere Dame, wollte keinen Ärger und hat dazu immer geschwiegen. Zuletzt wurde die Miete im Dezember 2000, direkt vor der Umstellung auf Euro um 11 % erhöht.

Beim Einzug waren zwei Zimmer und die Küche mit Raufaser neu tapeziert, der dritte Raum mit einer Tapete aus den 60er Jahren war und ist heute noch unrenoviert. Dieses Zimmer benutzte unsere Mutter nur als Abstellraum. Das Bad hatte - und hat heute noch - ein Loch im Klinkerboden und eine Badewanne aus den 50er-Jahren.

Während der Mietzeit haben wir nach Bedarf und Abnutzung Schönheitsreparaturen durchgeführt, einmal auch das Bad mit Ölfarbe gestrichen. Das beim Einzug unrenovierte Zimmer und auch die Türen haben wir jedoch nie gestrichen. Die Wohnung wurde durch unsere Mutter, eine alleinstehende Frau, Nichtraucherin, keine Tiere, "normal" abgenutzt: keine Schimmelflecken, keine Dübellöcher etc.

Der Vermieter besteht nun darauf, dass wir ein paar Risse in den Wänden, die um das Kamin herum entstanden sind, schließen, ebenso dass wir die Wände, Decken und Türen streichen lassen mit dem Argument, dass wir während der Mietzeit unserer Mutter nicht turnusmäßig (alle 3 bzw. 5 Jahre) Schönheitsreparaturen ausgeführt hätten. Sollten wir nicht renovieren wollen, so müssten wir ihm 1000 Euro bezahlen. Der Vermieter weiß, dass er die Wohnung mit diesem total veralteten Bad nicht vermieten kann, dass er also das Bad erneuern muss.

Wir meinen jedoch, dass wir die Wohnung, die ja beim Einzug überwiegend unrenoviert war, nicht renovieren müssen und dass wir auch keinen Cent zu bezahlen haben.

Vielen Dank im Voraus für die Hilfe.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage möchte ich anhand der vorliegenden Informationen wie folgt beantworten:

Entscheidend für die Frage, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist die Tatsache, dass kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt.

Grundsätzlich können Mietverträge auch mündlich geschlossen werden. Auf einen solchen Mietvertrag finden dann automatisch die mietvertraglichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung.

Entgegen der in nahezu allen schriftlichen Mietverträgen vorgenommenen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter obliegt die Pflicht zur Durchführung derselben nach der gesetzlichen Risikoverteilung des BGB allein dem Vermieter.

Das bedeutet für Sie, dass der Vermieter von Ihnen grds. keine Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern darf.

Anders sähe die Sachlage nur aus, wenn zwischen Ihrer Mutter und dem damaligen Vermieter eine mündliche Abrede dahingehend getroffen worden wäre, dass Ihre Mutter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sein sollte. Unabhängig von der Frage, ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, wäre es an dem jetzigen Vermieter, eine solche Vereinbarung zu beweisen. Angesichts des Zeitablaufs und der Tatsache, dass der jetzige Vermieter an dem damaligen Vertragsschluss wahrscheinlich gar nicht beteiligt war, erscheint dieser Beweis nur äußerst schwer möglich.

Bei den Rissen in den Wänden dürfte es sich im Übrigen auch schon nicht mehr um Schönheitsreparaturen, sondern um sog. Instandsetzungsmaßnahmen handeln, deren Durchführung ohnehin grds. Sache des Vermieters ist.

Darüber hinaus ist der Vermieter nicht berechtigt, pauschal 1000,- € zu fordern. Selbst wenn eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bestünde, müsste der Vermieter die Kosten hierfür durch einen Kostenvoranschlag eines Fachunternehmens nachweisen bzw. Ihnen die Gelegenheit geben, Ihrerseits einen solchen Kostenvoranschlag beizubringen.

Zusammengefasst: Nach derzeitigem Kenntnisstand sind Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Der Vermieter kann daher weder diese noch ersatzweise einen Geldbetrag von Ihnen verlangen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Sollte es weiterhin zu Probleme mit dem Vermieter kommen, können Sie mich gerne für eine weitere Beratung/Interessenvertretung kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz
Rechtsanwalt
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