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Renovierung bei Auszug nach Kündigung durch Vermieter


| 30.04.2006 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Vermieter will wegen Eigenbedarf kündigen. Muss dann unsererseits eine Endrenovierung durchgeführt werden? Die Mietdauer betrug nur 12 Monate.

Im beim Einzug erstellten Übergabeprotokoll wurde festgehalten, dass seitens des Mieters die durch den Vormieter gelb gestrichenen Wände beim Auszug wieder weiß überzustreichen sind. Dies wird der strittige Punkt werden.

Der Mietvertrag ist ein Standardvertrag vom Verlag für Vermieter & Immobilienwirtschaft. M.E. kommt ansonsten daraus nur der § 13 "Schönheitsreperaturen", Abs. 6, anteilige Kosten für Schönheitsreperaturen vor Ablauf der Regel-Renovierungsfristen, in Betracht.

Der Vermieter bietet als "Ersatz" zur Kündigung einen Mietaufhebungsvertrag an, in dem die von uns zu leistenden Renovierungsarbeiten dezidiert aufgeführt werden. M.E. wäre die Annahme der Kündigung ohne eine Verpflichtung zur Renovierung selbstredend "preiswerter". Wie ist die Rechtslage dazu und wie sollen wir uns verhalten?

Danke im Voraus!
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich können im Mietvertrag bestimmte Fristen vereinbart werden, innerhalb derer der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss. Auch eine sogenannte Abgeltungsklausel, nach der der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnises anteilig an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen ist, ist grundsätzlich zulässig. Sind solche Vereinbarungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten, unterliegen sie aber einer Inhaltskontrolle.
Soweit formularmäßig vereinbarte Renovierungspflichten für Mieter einen starren Fristenplan vorsehen ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung sind diese nach der Rechtsprechung unwirksam. Falls die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, verliert damit auch eine entsprechende Abgeltungsklausel ihre Grundlage (BGH, Urteil vom 5. April 2006, Az. VIII ZR 178/05). Es kommt somit auf die genaue Formulierung der Klausel im Mietvertrag an (Formulierungen wie "in der Regel" oder "im allgemeinen" sprechen für eine Wirksamkeit der Klausel), vielleicht könnten Sie den genauen Wortlaut der Klauseln in der Nachfragefunktion zitieren. Gern können Sie mir den Mietvertrag auch per Fax oder als PDF zusenden.

Haben Sie sich in dem Übergabeprotokoll durch eine Individualvereinbarung mit dem Vermieter ausdrücklich verpflichtet, die Wände, die gelb gestrichen sind, beim Auszug wieder weiß überstreichen, so ist diese Vereinbarung leider insoweit gültig. Eine Inhaltskontrolle findet nur bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen statt, das sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei bei Abschluss des Vertrages stellt.


Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2006 | 22:13

Danke für die prompte Beantwortung!

Die Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreperaturen sind entsprechend korrekt formuliert. Die Kündigung durch den Vermieter ändert also nichts an deren Gültigkeit, ebenso wird die Individualvereinbarung dadurch nicht außer Kraft gesetzt? Wenn dem so sein sollte, spart Ihre Antwort mir nur unnötigen Streit.

MIt freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.05.2006 | 12:45

Sehr geehrter Fragesteller,

nein, die Kündigung des Vermieters ändert leider nichts daran. Sie sollten aber versuchen, falls Sie nicht vorhaben gegen die Kündigung anzugehen, einen für Sie möglichst günstigen Mietaufhebungsvertrag auszuhandeln mit einem vollständigen oder teilweisen Verzicht des Vermieters auf die Schönheitsreparaturen und den neuen Anstrich. Da der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, hat er vielleicht gar kein Interesse mehr an weissen Tapeten sondern möchte die Wände lieber nach eigenem Geschmack gestalten und zieht vielleicht einen für ihn "sicheren" oder ggfs. auch früheren Auszugstermin vor.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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