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Nachmieter wird vom Vermieter abgelehnt

04.01.2010 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir haben zum 31.03. unsere Mietwohnung gekündigt mit der Bitte, zum 15.02. ausziehen zu dürfen.

Die Verwaltungsgesellschaft schreibt dazu folgendes:

"...hiermit bestätigen wir Ihnen die Kündingung Ihres Mietverhältnisses zum 31.03. Da Sie eine vorzeitige Vertragsbeendigung zum 15.02. wünschen, ist dies nur möglich, wenn ein adäquater Nachmieter gefunden wird, mit dem der Eigentümer einverstanden ist und ein Mietvertrag mit dem Nachmieter geschlossen werden kann.
Zur Suche eines Nachmieters haben wir den Makler XY eingeschaltet..."

Folgende Fragen hierzu:

1) Frage: Dürfen wir auch selber nach einem adäquaten Nachmieter suchen? Die Verwaltungsgesellschaft hat uns dies mündlich untersagt.

2) Laut Schreiben der Verwaltungsgesellschaft ist eine vorzeitige Vertragsbeendigung möglich, wenn ein Nachmieter gefunden wird, mit dem der Eigentümer einverstanden ist.
Wir haben mündlich von der Verwaltungsgesellschaft erfahren, dass von dem Makler bereits mehrere Interessenten dem Eigentümer vorgeschlagen wurden. Alle wurden allerdings vom Eigentümer abgelehnt. Gründe wollte man uns nicht nennen.
Frage: Aus welchen Gründen darf ein Nachmieter in diesem Fall (nachdem ein solcher Brief - s. oben - an uns geschickt wurde) abgewiesen werden. Wir wissen von einem gut verdienenden Akademikerehepaar, das abgelehnt wurde. Darf der Eigentümer nach Gutdünken ablehnen, obwohl die Verwaltungsgesellschaft eine vorzeitige Vertragsbeendigung in Aussicht gestellt hat, wenn ein adäquater Nachmieter gefunden wird? Was gilt in diesem Fall als adäquat?

3) Als Fazit sind wir der Überzeugung, dass keine objektiven Gründe dazu führen, dass aus unserer Sicht "adäquate" Nachmieter-Interessenten vom Eigentümer abgelehnt werden. Wir kommen zu dieser Ansicht, da wir alle gesehen haben und uns mit allen unterhalten haben. Alles Akademiker in guten Anstellungsverhältnissen.
Fragen:
Wie sollen wir uns nun verhalten?
Sollen wir den Vermieter auffordern, zu begründen, warum er Nachmieter-Interessenten ablehnt?
Sollen wir selber Nachmieter suchen?
Sollen wir die Miete ab dem 15.02. einbehalten?

Vielen Dank vorab für Antworten!!!

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Soweit Sie die Beendigung des Mietvertrags vor Ablauf der Kündigungsfrist und damit vor dem 31.03.2010 beabsichtigen, so ist dies nur einvernehmlich mit dem Vermieter unter Abschluss eines Aufhebungsvertrages möglich, wobei ein Anspruch Ihrerseits hierauf nicht besteht. Das Angebot auf Abschluss eines solchen Aufhebungsvertrages haben Sie dem Vermieter bereits mit der Kündigung gemeinsam angetragen. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet ein solches Angebot anzunehmen. Bisher wurde dieses Angebot seitens des Vermieters noch nicht angenommen. Mit dem von Ihnen zitierten Schreiben wurde die ausgesprochene Kündigung lediglich anerkannt. Der Abschluss eines Aufhebungsvertrages wurde jedoch unter die Bedingung gestellt, dass ein Nachmieter gefunden und dieser durch den Vermieter akzeptiert wird.
Fraglich ist nunmehr, ob die Vorgehens- und Verhaltensweise des Vermieters, vertreten durch die Verwaltungsgesellschaft, rechtens ist.
Dies hängt maßgeblich davon ab, inwieweit in Ihrem Mietvertrag selbst eine Nachmieterklausel enthalten ist oder nicht.
Grds. ist auszuführen, dass Ihnen keiner untersagen kann, selbst einen Nachmieter zu suchen. Die Frage ist nur, ob der Vermieter verpflichtet ist, den von Ihnen gestellten und möglicherweise auch geeigneten Nachmieter zu akzeptieren und einen Mietvertrag mit diesem abzuschließen. Diese Pflicht besteht nach den durch die Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zum Wohnraummietrecht nur dann, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Vorliegend gehe ich davon aus, dass Ihr Mietvertrag eine solche Klausel nicht enthält.
Die Rechtsprechung sieht ausnahmsweise zusätzlich nur noch dann eine Pflicht zur Annahme des Nachmieters an, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat, vgl. Urteil des BGH vom 22.01.2003, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20244/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.01.2003 - VIII ZR 244/02: Zumutbarkeit und Eignung eines Mieters">VIII ZR 244/02</a>. In dem durch den BGH zu entscheidenden Urteil bestand das Interesse des dortigen Beklagten an der vorzeitigen Vertragsaufhebung darin, dass der Beklagte berufsbedingt anderorts verziehen musste. Hierin erkannte der BGH ein berechtigtes Interesse des Beklagten an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an. Im Umkehrschluss ist daraus zu schließen, dass nicht jedes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung berücksichtigungsfähig ist.
In Ihrem Fall kommt es also im Wesentlich darauf an, welches Interesse Sie an einer vorzeitigen Vertragsaufhebung haben. Sollte es sich hierbei um ein solches handeln, welches nach Würdigung der Gesamtumstände das Interesse des Vermieters an Einhaltung der Kündigungsfrist übersteigt, so folgt hieraus die Pflicht des Vermieters einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Der Vermieter kann dann einen potentiellen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Inwieweit bei der Ablehnung gewichtige Gründe vorlagen, kann nur in Kenntnis solcher beurteilt werden.

Ihnen ist somit folgendes Vorgehen anzuraten:
Zunächst sollten Sie mir im Rahmen der Nachfragefunktion mitteilen, aus welchen Gründen Sie an einer vorzeitigen Beendigung interessiert sind.
Sollte hierin ein wichtiger Grund zu erkennen sein, so sollten Sie sich auch selbst um Nachmieter bemühen. Ihnen entsteht hieraus kein Nachteil.
Den Vermieter, vertreten durch die Verwaltungsgesellschaft, sollten Sie mit Blick auf dies diesseits zitierte Urteil darauf hinweisen, dass er bei Vorliegen eines berechtigten Interesse grds. verpflichtet ist, den gestellten und geeigneten Nachmieter anzunehmen und diesen nur aus gewichtigen Gründen ablehnen darf.
Sie können hierbei gegenüber dem Vermieter unterstellen, dass er bereits geeignete Nachmieter unberechtigt abgelehnt hat. Insoweit wären Sie auch zum Einbehalt der Miete ab dem 15.02.2010 berechtigt. Hierbei weise ich Sie jedoch ausdrücklich daraufhin, dass Sie hierbei darlegungs- und beweisbelastet sind, dass ein Nachmieter geeignet war und ohne rechtfertigenden Grund abgelehnt wurde. Soweit Ihnen die Nachmieter bekannt sind, erachte ich es als sinnvoll, mit diesen Kontakt aufzunehmen und die Hintergründe der Ablehnung zu erfragen. Auch müssen Sie wissen, dass der Nachmieter grds. verpflichtet ist, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.
Sollte der Vermieter von Ihnen gestellte Nachmieter ablehnen mit der Begründung, Ihnen sei die Suche untersagt worden, so sollten Sie darauf verweisen, dass dies gegen Treu und Glauben verstößt und dem Vermieter zudem eine Schadensminderungspflicht trifft. Durch den Einsatz des Maklers entstehen weitere Kosten, die nicht zwingend notwendig sind. Sie laufen auch hierbei Gefahr, dass diese Ihnen auferlegt werden.

Ich weise Sie daraufhin, dass vorbenannte Grundsätze nur gelten, soweit ein anerkanntes berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung besteht, welche nicht bereits dann vorliegt, soweit Sie lediglich eine bessere Wohnung in Aussicht haben.
Auch möchte ich Sie darauf hinweisen, dass die Möglichkeit besteht, dass der Vermieter die verbleibende Miete Ihrerseits und die Kosten des Maklers gerichtlich durchzusetzen. Hier müssten Sie darlegen und beweisen, dass geeignete Nachmieter unberechtigt abgelehnt wurden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und wünsche Ihnen trotzallem ein gesundes neues Jahr 2010.

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