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Kann der Vermieter andere Nachmieter ablehnen?


| 26.06.2007 14:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Kugler



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zur Endrenovierung bei Auszug.

Grundlage ist ein Formularmietvertrag des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, Fassung Sept. 2001. Beginn des Mietverhältnis am 16.06.2002 auf unbestimmte Zeit
Kündigung durch mich fristgerecht zum 30.09.2007. Die Wohnung ist seit 5 Monaten untervermietet (mit Zustimmung des Vermieters), der Vertrag endet im Juli, der Untermieter würde die Wohnung ab August übernehmen. Sowohl Vermieter als auch Untermieter gehen davon aus, dass ich die Wohnung noch komplett renoviere (weißer Anstrich), da ich sie bei Einzug renoviert übernommen habe.

§9 Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes
Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand: Renoviert (angekreuzt). Ein Übergabeprotokoll wird nicht erstellt (angekreuzt).

Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vor. In der Regel sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:
1. in der Küche, Bade- und Duschräumen alle 3 Jahre
2. in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toilette – alle 5 Jahre
3. in sonstigen (Neben-)räumen – alle 7 Jahre.
Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper. Bei Übergabe wird die Ausführung dieser Arbeiten in der Farbe ……….. (nicht ausgefüllt) vereinbart.
Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.
Dem Mieter obliegt die sachgerechte Pflege des Fußbodens. Teppichböden sind mindestens einmal pro Jahr und bei Auszug des Mieters fachgerecht zu reinigen.

Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes, wie z.B. Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern und Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 80 € im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Netto-Kaltmiete, zu tragen.


§ 19 Beendigung der Mietzeit
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so kann der Vermieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf der Grundlage des Kostenvoranschlages eines Fachbetriebes nach folgender Maßgabe berechnen und fordern:
Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – ausgehend von dem Fristenplan nach § 9 Ziff. 2 dieses Vertrages –

1.1 für Küchen, Bad und Duschräume:
länger als 1 Jahr zurück = ein Drittel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre ...
1.2 für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten:
länger als 1 Jahr zurück = ein Fünftel lt. Kosten…
länger als 2 Jahre zurück = zwei Fünftel….
...
Eine Kostenbeteilung nach Maßgabe der angegeben Quoten kann der Mieter dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er nach dem Mietvertrag (§ 9 Ziff. 2)verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisse sach- und fachgerecht ausführt.

Ist bei Beendigung des MV der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seiner Verpflichtung aus § 9 Ziff. 2 zur sach- und fachgerechten Renovierung dieser Räume auch nach einer schriftlichen Fristsetzung des Vermieters mit Ablehnungsandrohung nicht nach, so ist der V berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.

§ 26 Wirksamkeit der Vertragsbedingungen
Im Falle der Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen des vorstehenden Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle einer ungültigen Bestimmung tritt die entsprechende gesetzliche Regelung.

§ 27 Sonstiges (handschriftlich ausgefüllt)
Die Wohnung wird in neurenoviertem Zustand übergeben und ist nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenso neurenoviert wieder zurückzugeben. Der vorh. Bodenbelag in Wohnraum, Schlafraum und Diele sowie die komplette Einbauküche mit elektrischen Geräten wird vom Vormieter übernommen und ist nicht Bestandteil des Mietvertrages. Die Bodenbeläge in den vorgenannten Räumen und die komplette Einbauküche sind nach Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zu entfernen bzw. auszubauen.


Vor 3 Jahren habe ich einen Teil des Wohnraums in hellgrün gestrichen.

Frage:
Bin ich wegen geänderter Rechtslage überhaupt zur Endrenovierung verpflichtet? Und könnte der Vermieter andere Nachmieter-Vorschläge meinerseits ablehnen (würde evtl. zum Tragen kommen, falls ich mich mit dem Untermieter wegen der Küchenübernahme nicht einige) und darauf bestehen, dass der Untermieter die Wohnung bekommt? Das hätte dann ja wahrscheinlich zur Folge, dass ich Küche und Teppich noch aus der Wohnung entfernen müsste (was ich nicht möchte).

Vielen Dank für eine Antwort.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst möchte ich mich für Ihre gestellte Frage bedanken und diese in Anbetracht Ihres geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kurz wie folgt beantworten.

Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist - wegen starrer Fristen - unwirksam.
Allerdings bezieht sich die BGH-Rechtsprechung nur auf formularmäßige Klauseln und nicht auf Individualvereinbarungen.

Die letzte Klausel § 27 Ihres Mietvertrages ist aufgrund der handschriftlichen Ergänzung als eine Individualvereinbarung anzusehen, so dass die Wohnung nach Beendigung in einem sach- und fachgerechten renovierten Zustand zurückgegeben werden muss.

Einen Nachmieter darf man ohne weiteres stellen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist oder wenn sich Mieter und Vermieter darauf einigen.

Ansonsten kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter sich auf einen Nachmieter einlässt.

Ich würde Ihnen raten, sich mit Ihrem Vermieter zusammen zu setzen und ihm gerade unter dem Gesichtspunkt, dass der Nachmieter bereits zur Untermiete gewohnt hat, diesen als neuen Mieter zu offerieren.

Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler
Rechtsanwalt

Zum Abschluss möchte ich Sie noch auf Folgendes ausdrücklich hinweisen:

Diese Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich diese Auskunft lediglich auf die Informationen, die mir Rahmen der Sachverhaltsschilderung zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine umfassende verbindliche Beratung unerlässlich. Deshalb weise ich Sie ausdrücklich daraufhin, dass diese Leistung nicht im Rahmen der Online-Beratung erbracht werden kann.

Bitte beachten Sie auch bei der Beantwortung Ihrer Nachfrage. Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Darüber hinaus ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Schon daraus ist erstichtlich, dass diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen kann. Ich bitte Sie dies stets zu beachten!

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2007 | 18:18

Sehr geehrter Herr Kugler,
vielen Dank für die schnelle und klare Antwort. Dann werde ich leider um die Endrenovierung doch nicht herumkommen, schade. Eine kurze Nachfrage wegen Nachmieter habe ich noch: Der Vermieter ist mit derzeitigen Untermieter als Nachmieter bereits absolut einverstanden (die beiden haben sich auch schon hinsichtlich Mietvertrag unterhalten) und meine Befürchtung ist ja gerade, dass – wenn ich mich mit dem Untermieter wegen der Übernahme der Einbauküchen preislich nicht einige – der Vermieter dann andere Vorschläge für Nachmieter (die die Küche zu meinen preislichen Vorstellungen übernehmen würden) nicht akzeptieren muss, sondern auf dem Untermieter als neuen Hauptmieter bestehen kann (und ich schlimmstenfalls die Küche herausnehmen muss). Habe ich das richtig verstanden?
Freundl. Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2007 | 14:27

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

leider muss ich Ihnen auch in diesem Punkt mitteilen, dass Sie mit Ihrer Vermutung recht haben.

Der Vermieter hat allein das Recht, seinen Mieter auszusuchen. Sollte der Vermieter mit Ihrem Untermieter sich über einen Mietvertrag geeinigt haben, so kann der Vermieter auf dem Recht, dass die Einbauküche zu entfernen ist, bestehen.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Kugler

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