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Problem Nachmieter - Vermieter


08.02.2005 12:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren!

Mein Problem stellt sich folgendermaßen dar: Ich habe im Februar 2003 einen befristeten 5-Jahres-Mietvertrag abgeschlossen ohne das der Vermieter einen Grund für die Befristung genannt hat.
Da ich Aufgrund von Nachwuchs nun in eine neue Wohnung ziehen muss habe ich den Vermieter Anfang Januar davon in Kenntnis gesetzt, dass ich zum 01.03.2005 aus der Wohnung ausziehe und mich dazu bereit erklärt, einen Nachmieter zu suchen, da ich die 3-monatige Kündigungsfrist nicht einhalten konnte. Der Vermieter war einverstanden und ich habe ihm daraufhin einen Mietaufhebungsvertrag geschickt, den er unterschreiben sollte, sobald die Nachmieter den neuen Mietvertrag unterschrieben haben, was er ebenfalls akzepierte.
Die Nachmieter waren auch schnell gefunden (vor 4 Wochen) und es schien alles glatt zu gehen bis ich gestern erfahren habe, dass die Nachmieter den neuen Vertrag nicht unterschreiben, weil der Vermieter wieder nur einen befristeten Mietvertrag ohne Nennung von Gründen anbietet, die Nachmieter aber nur einen unbefristeten Vertrag nach neuem Mietrecht unterschreiben wollen.
(Nachmieter wollen die Wohnung immer noch und können dies alles auch bezeugen.)

Wie verhalte ich mich?

Konkret:
1. Muss ich nun über den 01.03. hinweg weiter Miete zahlen? Oder habe ich mit Nennung eines geeigneten Nachmieters meine Pflicht erfüllt?
2. Sollte ich weiterhin zahlen müssen, trifft ja für mich die 3-monatige Kündigungsfrist zu. Ab wann läuft nun diesem speziellen Fall die Frist? Mit Zusendung des Mietaufhebungsvertrags oder tatäschlich erst sobald ich die Kündigung schicke?

Vielen Dank!
Sehr geehrte Ratsuchende,

nach der grundlegenden Entscheidung des OLG Karlruhe vom 25.03.1981 muss der Vermieter den Mieter dann aus dem Mietverhältnis entlassen, wenn zum einen ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und zum anderen der Mieter einen geeingeten Nachmieter anbietet.

Die erste Voraussetzung wird zum Beispiel anerkannt bei schwerer Krankheit des Mieters und dadurch bedingtem Umzug, nicht voraussehbarem beruflich bedingtem Ortswechsel, wesentlicher Vergrößerung der Familie, unverschuldeter Arbeitslosigkeit und damit begründeter Unfähigkeit zur Zahlung einer hohen Miete.

Für die zweite Voraussetzung gilt folgendes:
Der Vermieter hat eine Überlegungsfrist für die Prüfung eines geeigneten Nachfolgeinteressenten von maximal drei Monaten.
Geeignet heißt in diesem Fall, dass der Nachmieter in der Lage ist, den Mietzins zu zahlen. Ist der Mieter geeignet, so muss der Vermieter ihn zwar immer noch nicht akzeptieren, allerdings kann er dann vom alten Mieter keine weiteren Mietzinszahlungen verlangen.

Insofern haben sie also Ihre Pflicht zur Stellung eines geeigneten Nachmieters erfüllt, so dass Sie zur Zahlung des weiteren Mietzinses über den 01.03.05 hinaus nicht mehr verpflichtet sind.

Darüber hinaus gilt: Der gegenüber Ihren Nachmietern angebotene Mietvertrag ist kein rechtsgültiger qualifizierter Mietvertrag, wenn der jeweilige Befristungsgrund nicht im Vertrag mit aufgeführt wird. Dies hat zur Folge, dass es sich auch bei dem künftigen Vertrag Ihrer Nachmieter automatisch um einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten handeln wird.

Mit dieser Bestimmung soll nämlich verhindert werden, dass Vermieter nicht nur noch (kurze) Zeitmietverträge anbieten, um unerwünschte Mieter im „Notfall" schneller los zu werden oder um gesetzliche Grenzen für Mieterhöhungen zu umschiffen, indem sie nach Ablauf eines Zeitmietvertrags den Abschluss eines neuen Vertrags mit höherer Miete anbieten.

Zu Ihrer Information möchte ich noch folgendes anmerken: Der Aufhebungsvertrag ist formfrei. Er kann unter Umständen auch dadurch begründet werden, dass der Vermieter die Mieträume widerspruchslos vom Mieter zurücknimmt. Somit ist es nicht zwingend, dass Ihr Vermieter den Aufhebungsvertrag unterschreibt (es sei dann, Sie haben es expliziet vereinbart).

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2005 | 10:51

Hallo nochmal!

Gerade habe ich von einem Freund erfahren, dass befristete Mietverträge mit Verlängerungsklausel immer noch zulässig sind.
Mein Mietvertrag enthält eine solche Verlängerungsklausel (" Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich um 1 Jahr")

Gilt für mich und meine Nachmieter trotzdem die oben genannte Rechtslage? Oder hat der Freund unrecht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2005 | 18:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

für Sie gilt die Rechtslage weiterhin.

Nach Ihrer Schilderung handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag wohl um einen so genannten „einfachen Zeitmietvertrag“ mit Verlängerungsklausel gemäß § 565 a BGB altes Recht. Dieser ist aber ab dem 01.09.2001 durch die Mietrechtsreform so nicht mehr gültig. Da Sie nach Ihren Angaben Ihren Mietvertrag im Februar 2003 abgeschlossen haben, dürfte Ihr Vertrag gemäß § 575 Abs. 1 BGB als unbefristet angesehen werden.

Aber davon mal abgesehen: Haben Sie einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter gestellt, kann der Vermieter diesen nur aus objektiven Gründen ablehnen. Wenn er diesen zu unrecht ablehnt, entfällt Ihre Mietzahlungspflicht ab dem Zeitpunkt, ab dem für den Vermieter der Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter zumutbar gewesen wäre.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin

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