Möbliertes Zimmer Kündigung

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Gemäß § 566 BGB trägt der neue Vermieter anstelle des bisherigen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit Ihrer Schwiegermutter.

Zunächst ist zu prüfen, welche Art von Mietvertrag abgeschlossen worden ist, also ob ein reguläres Mietverhältnis vorliegt, das vom Vermieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB gekündigt werden kann oder tatsächlich § 549 Abs. 2 BGB , der Ausnahmen vom Mieterschutz regelt, anwendbar ist.

Letzteres wäre dann der Fall, wenn der Wohnraum lediglich zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ) überlassen worden ist. Es muss von vornherein beabsichtigt worden sein, das Mietverhältnis lediglich für eine kürzere, überschaubare Zeit einzugehen. Dieser Zeitraum ist immer im Einzelfall zu ermitteln und kann auch ein Jahr übersteigen. Abschließend kann dies erst nach Prüfung des Mietvertrages beurteilt werden – wenn sich dieser aber über den Zeitraum ausschweigen sollte, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen.

Dieser stellt darauf ab, dass es sich um ein möbliertes Zimmer handelt und deshalb der Kündigungsschutz nicht greife. Das kann richtig sein, aber nur dann, wenn es sich um einen möblierten Einliegerwohnraum handelt – das Zimmer also Bestandteil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, wie § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB klar aussagt. Wenn der Vermieter also nicht in der Wohnung wohnt, wird er sich auf diese Norm nicht berufen können. Eine Wohnung kann auch (teil-)möbliert vermietet werden und unterliegt den gesetzlichen Kündigungsanforderungen, wenn der Vermieter nicht auch in der Wohnung lebt. Ich unterstelle, dass dies vorliegend nicht der Fall ist, weshalb die Berufung auf diese Norm durch den Vermieter nur dazu dienen dürfte, Ihre Schwiegermutter einzuschüchtern.

Problematisch ist aber, dass in dem Zimmer zwei Arbeiter untergebracht waren, denn die unbefugte Überlassung des Zimmers an Dritte kann zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigen. Entscheidend ist, wann die Nutzung durch die Arbeiter begann – vor oder nachdem Ihre Schwiegermutter von dem Eigentumsübergang an der Wohnung erfahren hat. Wenn der ehemalige Vermieter hiervon wusste und auch noch Miete für diese Unterbringung erhalten hat, ist der Rückgriff auf diesen Sachverhalt kein tauglicher Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 BGB . Sollte deshalb dennoch gekündigt werden, erscheint die Einrede der Rechtsmissbräuchlichkeit gemäß § 242 BGB möglich. Für eine abschließende Einschätzung bedarf dieser Punkt aber noch weiterer Prüfung.

Ein weiterer Ansatzpunkt für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Kündigung ist deren verspäteter Ausspruch. Der Vermieter hat in einem etwaigen Prozess zu beweisen, dass seine Kündigung rechtzeitig zugegangen ist.

Renovierungsarbeiten in Gestalt der Modernisierung geben den Vermieter zudem keine Berechtigung zur Kündigung nach § 573 BGB , sondern lediglich einen Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 1 BGB – wenn für die Zeit der Renovierung der Bezug eines Ersatzzimmers notwendig sein sollte, hat Ihre Schwiegermutter sogar einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß § 554 Abs. 4 BGB , wobei sie vom Vermieter hierfür ggf. sogar einen Vorschuss verlangen kann.

Sofern der Vermieter die Räumung gleichwohl beginnen sollte und Ihre Schwiegermutter durch Austausch der Schließanlage aussperrt, sollte nicht gezögert werden, die Polizei hinzuzurufen. Eine Räumung kann nur bei Vorliegen eines entsprechenden Räumungsurteils durch den Gerichtsvollzieher erfolgen. Weiter sollte der Vermieter zur Übergabe eines Hausschlüssels aufgefordert werden, was ggf. auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Ich rate Ihnen, den Vermieter darauf hinzuweisen, dass seine Kündigung unwirksam ist, zur Räumung ein vollstreckbarer Titel erforderlich ist und Sie umgehend gerichtliche Schritte einleiten werden, wenn gleichfalls der Versuch einer Räumung ohne Titel unternommen werden sollte. Für den Fall, dass Ihre Schwiegermutter tatsächlich beabsichtigt, demnächst mit Unterstützung des Wohnungsamtes umzuziehen, sollte dies ebenfalls dem Vermieter mitgeteilt werden – ich gehe davon aus, dass er dann von weiteren Maßnahmen Abstand nimmt.

Wenn die Situation eskalieren sollte, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über Ihre Möglichkeiten verschaffen. Bei Bedarf nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt